Ông Ngọc Anh hỏi, trường hợp nào người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng căn hộ từ cá nhân? Nếu được nhận chuyển nhượng thì thủ tục sẽ như thế nào?
Nếu người nước ngoài được cấp sổ hồng sở hữu căn hộ 50 năm thì sau 50 năm căn hộ đó có được gia hạn sở hữu hay không và nếu gia hạn chi phí sẽ như thế nào? Nếu không được gia hạn thì quy định về vấn đề người nước ngoài sở hữu bất động sản hết thời hạn 50 năm sẽ như thế nào?
Ngoài ra, nếu người nước ngoài sử dụng căn hộ đến năm thứ 10 và muốn chuyển nhượng cho một người nước ngoài khác thì người mới sẽ tiếp tục sở hữu 50 năm mới nữa hay chỉ được sở hữu 40 năm còn lại?
Đối với người nước ngoài làm hợp đồng thuê dài hạn 50 năm với chủ đầu tư thì có được cấp sổ hồng không? Nếu cá nhân này đăng sử dụng căn hộ được 6 năm và muốn chuyển nhượng căn hộ này cho một cá nhân nước ngoài khác thì người nhận chuyển nhượng mới sẽ được sở hữu căn hộ bao nhiêu năm nữa?
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì:
“Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.
Đối chiếu với quy định này thì nếu cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà dự án này không thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng hoặc chỉ được mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sở hữu nhà ở mà có nhu cầu bán lại nhà ở này trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, không quy định người nước ngoài được mua căn hộ từ cá nhân là người Việt Nam.
Thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014.
Thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài khi nhận chuyển nhượng
Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014: “Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận”.
Việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định tại Điều 77 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không xin gia hạn thêm, cũng không bán, tặng cho nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì nhà ở này thuộc sở hữu Nhà nước (Điểm đ, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014).
Theo quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp cá nhân nước ngoài trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu bán, tặng cho nhà ở cho cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định tại Điều 77 Nghị định này.
Pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai chỉ quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân nước ngoài nếu đối tượng này thuộc diện được sở hữu và đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc mua, thuê mua nhà ở, không quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp cá nhân nước ngoài thuê căn hộ có thời hạn với chủ đầu tư.
Các quyền và nghĩa vụ giữa cá nhân nước ngoài thuê nhà ở với chủ đầu tư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở. Trường hợp cá nhân nước ngoài có nhu cầu cho thuê lại nhà ở này thì phải được sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở (chủ đầu tư).