Trao đổi với VnExpress mới đây, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương cho rằng mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 đến 10 năm, như được quảng cáo ở Việt Nam là quá cao. Vị này cho rằng, với condotel, 5% đã là một tỷ lệ sinh lợi từ vận hành cho thuê rất tốt bởi ở các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali (Indonesia) cũng không thể tới con số 10% như vậy.

"Condotel thường khó đạt tỷ suất sinh lợi cao bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới cạnh tranh được trên thị trường", chuyên gia này giải thích.

Ông Vũ Tú Thành – đại diện Hội đồng Kinh doanh Mỹ - ASEAN tại Việt Nam cho rằng việc cam kết lợi nhuận thực chất đánh vào sự kỳ vọng về tỷ lệ lợi nhuận vàng trong đầu tư. Tuy nhiên, theo ông, tỷ lệ đó với condotel chỉ có thể lớn hơn lãi tiền gửi ngân hàng, nhưng chắc chắn sẽ nhỏ hơn những tỷ lệ mà một số chủ đầu tư đang quảng cáo. “Nên nhớ một nguyên tắc trong đầu tư là lợi nhuận càng cao thì kèm rủi ro lớn”, ông nhấn mạnh.

Theo Savills Việt Nam, hiện có khoảng 50 dự án condotel hoặc mô hình ngôi nhà thứ hai đang hoạt động tại thị trường Việt Nam, cung cấp hơn 10.000 căn trong phân khúc từ tầm trung đến cao cấp.

Hơn 18.000 căn dự kiến sẽ được đưa vào vận hành trong hai năm tới, chủ yếu ở những địa điểm du lịch ven biển từ Nam ra Bắc. Đến hết năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa điểm du lịch chính ước tính sẽ tăng 27.000 phòng.

Một chuyên gia pháp lý cho biết, tuy được đẩy mạnh phát triển trên thế giới, song nhiều nơi như Trung Quốc, Hong Kong, Mỹ… đã cấm hình thức cam kết lợi nhuận trong condotel do không thể quản lý vận hành và thu hút được khách thuê. Ban đầu các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao song khi dự án đi vào vận hành thì thông báo không đạt được mức cam kết, thậm chí lỗ. Khách hàng cũng không có cơ chế để nắm rõ thực chất chi phí vận hành, bảo dưỡng ra sao bởi không có bên thứ ba đánh giá độc lập. Cũng không ngoại trừ việc chủ đầu tư báo lỗ để khách hàng chán nản mà bán lại căn hộ với giá rẻ.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ cho rằng không thể cứ mô hình nào mới ra đời hoặc phát triển là cấm bởi như vậy là đi ngược với quy luật kinh tế thị trường. Theo ông, điều quan trọng vẫn là cách thức quản lý.

Một chuyên gia tại Viện Chiến lược Phát triển, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cũng cho rằng không thể phủ nhận xu hướng của condotel. Theo ông, có thể coi condotel là một ví dụ của nền kinh tế chia sẻ (sharing economy) của bất động sản nghỉ dưỡng như Uber, Grab trong lĩnh vực vận tải hoặc thuê phòng khách sạn như Airbnb. Bản chất của sharing economy là tạo ra giá trị thặng dư trên cơ sở tối ưu hoá hiệu suất sử dụng tài sản. Thực tế cho thấy mô hình kinh tế chia sẻ đem lại nhiều lợi ích chung cho toàn xã hội bao gồm cả đơn vị cung ứng, lẫn người cho thuê và sử dụng tài nguyên.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Phú Quý Land cho rằng bản chất mô hình condotel là huy động nguồn lực xã hội và là một hình thức tốt với quốc gia có du lịch rất phát triển như Việt Nam. "Nó cũng giống như lôi được hàng trăm tấn vàng trong két sắt của người dân vào lưu thông sản xuất kinh doanh. Xu hướng này mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia thị trường trong điều kiện vận hành đúng bản chất, quản lý tốt", ông nói.

Bên cạnh câu chuyện cam kết lợi nhuận, theo Luật sư Trần Bình, Công ty Luật Vinawin, việc một số chủ đầu tư mập mờ về tính sở hữu của căn hộ cũng chưa đúng với bản chất của mô hình. Do là tiền huy động nên căn hộ đó thực chất thuộc sở hữu của người mua nhưng không ít chủ đầu tư khi bán lại kèm điều kiện khách hàng phải ủy thác cho chủ đầu tư kinh doanh, cho thuê lại trong nhiều năm.

"Nếu ép buộc khách ủy thác thì căn hộ đó không còn đúng bản chất là thuộc sở hữu của họ nữa. Khi đến nghỉ, thậm chí họ còn không được ở đúng căn hộ của mình. Quan trọng hơn là họ không có quyền quyết định việc sử dụng, kinh doanh tài sản đó ra sao. Những nhà làm luật cần làm rõ yếu tố sở hữu, khách hàng cũng cần tự ý thức về điều đó để tránh các chủ đầu tư thiếu uy tín làm méo mó mô hình", vị này lý giải.

Bẫy cam kết lợi nhuận trong condotel