Tel: +84 24 35742022 | Fax: +84 24 35742020

Trong Luật kinh doanh Bất động sản mới ban hành, điều 56 quy định chủ đầu tư phải mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi bán cho khách trong suốt quá trình xây dựng, nhưng các văn bản hướng dẫn và các quy định cụ thể của quy định này vẫn không rõ ràng và quá chậm trễ: Luật có hiệu lực từ 01/7/2015 nhưng đến tháng 9/2015 Ngân hàng nhà nước mới có Thông tư hướng dẫn, nhưng hướng dẫn cũng còn quá sơ sài, chung chung thiếu những chi tiết cần thiết cho việc áp dụng: Ví dụ: Mức phí bảo lãnh trong một đời dự án có thay đổi không? Thường khi mua nhà ở dự án mới hoàn thành móng sẽ thấy rủi ro cao hơn khi đã xây xong phần thô thì mức phí bảo lãnh phải giảm xuống nhưng trong Thông tư của Ngân hàng nhà nước không hướng dẫn chi tiết nên các chủ đầu tư và Ngân hàng thương mại cứ loay hoay vấn đề này hoặc thậm chí mức phí bảo lãnh đối với từng chủ đầu tư cũng phải khác nhau do uy tín của từng chủ đầu tư khác nhau… Điều 57 thì quy định về cấp sổ đỏ là khách hàng khi thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng là chủ đầu tư phải làm sổ đỏ cho khách hàng, nhưng quy định này lại mâu thuẫn với những tập tục thông thường của kinh doanh là: Khách hàng muốn có thanh lý hợp đồng thì phải thanh toán đủ 100% mà đã không có thanh lý hợp đồng thì không đủ hồ sơ nộp cho sở Tài nguyên môi trường thì cũng có nghĩa là không đủ hồ sơ để làm sổ đỏ, như vậy chính là điểm bất khả thi của Điều 57 – Luật KDBĐS.

Thứ năm, 30-06-2017 | 08:33:00 AM GMT+7 Bản in

Tên kiến nghị: Trong Luật kinh doanh Bất động sản mới ban hành, điều 56 quy định chủ đầu tư phải mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi bán cho khách trong suốt quá trình xây dựng, nhưng các văn bản hướng dẫn và các quy định cụ thể của quy định này vẫn không rõ ràng và quá chậm trễ: Luật có hiệu lực từ 01/7/2015 nhưng đến tháng 9/2015 Ngân hàng nhà nước mới có Thông tư hướng dẫn, nhưng hướng dẫn cũng còn quá sơ sài, chung chung thiếu những chi tiết cần thiết cho việc áp dụng: Ví dụ: Mức phí bảo lãnh trong một đời dự án có thay đổi không? Thường khi mua nhà ở dự án mới hoàn thành móng sẽ thấy rủi ro cao hơn khi đã xây xong phần thô thì mức phí bảo lãnh phải giảm xuống nhưng trong Thông tư của Ngân hàng nhà nước không hướng dẫn chi tiết nên các chủ đầu tư và Ngân hàng thương mại cứ loay hoay vấn đề này hoặc thậm chí mức phí bảo lãnh đối với từng chủ đầu tư cũng phải khác nhau do uy tín của từng chủ đầu tư khác nhau… Điều 57 thì quy định về cấp sổ đỏ là khách hàng khi thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng là chủ đầu tư phải làm sổ đỏ cho khách hàng, nhưng quy định này lại mâu thuẫn với những tập tục thông thường của kinh doanh là: Khách hàng muốn có thanh lý hợp đồng thì phải thanh toán đủ 100% mà đã không có thanh lý hợp đồng thì không đủ hồ sơ nộp cho sở Tài nguyên môi trường thì cũng có nghĩa là không đủ hồ sơ để làm sổ đỏ, như vậy chính là điểm bất khả thi của Điều 57 – Luật KDBĐS.

Tình trạng: Đã phản hồi

Đơn vị kiến nghị: Hiệp hội nhà thầu Việt Nam

Công văn: 1389/PTM - VP, Ngày: 13/06/2017

Nội dung kiến nghị:

Trong Luật kinh doanh Bất động sản mới ban hành, điều 56 quy định chủ đầu tư phải mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi bán cho khách trong suốt quá trình xây dựng, nhưng các văn bản hướng dẫn và các quy định cụ thể của quy định này vẫn không rõ ràng và quá chậm trễ: Luật có hiệu lực từ 01/7/2015 nhưng đến tháng 9/2015 Ngân hàng nhà nước mới có Thông tư hướng dẫn, nhưng hướng dẫn cũng còn quá sơ sài, chung chung thiếu những chi tiết cần thiết cho việc áp dụng:

Ví dụ: Mức phí bảo lãnh trong một đời dự án có thay đổi không? Thường khi mua nhà ở dự án mới hoàn thành móng sẽ thấy rủi ro cao hơn khi đã xây xong phần thô thì mức phí bảo lãnh phải giảm xuống nhưng trong Thông tư của Ngân hàng nhà nước không hướng dẫn chi tiết nên các chủ đầu tư và Ngân hàng thương mại cứ loay hoay vấn đề này hoặc thậm chí mức phí bảo lãnh đối với từng chủ đầu tư cũng phải khác nhau do uy tín của từng chủ đầu tư khác nhau…

Điều 57 thì quy định về cấp sổ đỏ là khách hàng khi thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng là chủ đầu tư phải làm sổ đỏ cho khách hàng, nhưng quy định này lại mâu thuẫn với những tập tục thông thường của kinh doanh là: Khách hàng muốn có thanh lý hợp đồng thì phải thanh toán đủ 100% mà đã không có thanh lý hợp đồng thì không đủ hồ sơ nộp cho sở Tài nguyên môi trường thì cũng có nghĩa là không đủ hồ sơ để làm sổ đỏ, như vậy chính là điểm bất khả thi của Điều 57 – Luật KDBĐS.


Đơn vị phản hồi: Bộ Xây dựng; Ngân hàng nhà nước

Công văn: 1862/BXD - PC; 5804/NHNN - VP, Ngày: 25/07/2017

Nội dung trả lời:

Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động, sản quy định: (i) Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành ừong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đứng tiến độ đã cam kết với khách hàng; (ii) Phạm vi, điều kiện, nội dung và phi bảo lãnh do các bên thỏa thuận.

Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 (Thông tư 07) quy định về bảo lãnh ngân hàng là văn bản quy định khung pháp lý chung đối với nghiệp vu cấp bảo lãnh của các TCTD. Đối với nội dung về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tại Điều 12, Thông tư 07 đã nêu cụ thể các quy định mà TCTD phải tuân thủ khi thực hiện nghiệp vụ này; những nội dung khác thực hiện theo các quy định chung đối với hoạt động bảo lãnh tại Thông tư 07.

Ngoài ra, để triển khai thực hiện Thông tư 07, ngày 03/12/2015, NHNN đã có Công văn số 9233/NHNN-TD, trong đó đã chỉ đạo các NHTM được phép: Thực hiện hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khẩn trương ban hành các quy định nội bộ hướng dẫn thống nhất và triển khai thực hiện trong hệ thống; chủ động xây dựng quy trình câp bảo lãnh, hướng dẫn vê hô sơ, thủ tục bảo lãnh cho các doanh nghiệp có nhu câu được bảo lãnh để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể quy trình cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ờ hình thành trong tương lai để các NHTM có cơ sở thực hiện thống nhất

Như vây, NHNN đã hướng dẫn và có quy định cụ thể về hoạt động nghiệp vụ bảo lãnh, tạo khung pháp lý để các TCTD triển khai thực hiện. Đoi với các vấn đề cụ thể như phạm vi, điều kiện nội dung, mức lãi suất, phí bảo lãnh do khách hàng và TCTD tự thỏa thuận theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản (Điều 56) và Luật các TCTD (Điều 91).

Thực tế cho thấy, trong khoảng thời gian từ khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực (01/7/2015) đến khi Thông tư 07 có hiệu lực thi hành từ ngày 09/8/2015, tại các NHTM không phát sinh những vân đề vướng mắc, khó khăn đối với các đề nghị bảo lãnh cho chủ đâu tư dự án để thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, NHNN đang tiếp tục nghiên cứu sửa đổi Thông tư 07 và đã đăng dự thảo Thông tư sửa đồi Thông tư 07 để xin ý kiến đóng góp tại website của Chính phủ và NHNN. Trên cơ sở đó, NHNN sẽ nghiên cứu, tổng hợp các ý kiến đóng góp để hoàn thiện và ban hành.

  • Bộ Xây dựng:

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư dự án nhà ở không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trách nhiệm hướng dẫn về bảo lãnh trang bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc chức năng, nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo quy định tại Khoản 5 Điêu 77 Luật Kinh doanh bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiên để nghiên cứu, sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng để hướng dân cụ thể hơn và giải quyết những vấn đề vướng mắc tồn tại trong quá trình áp dụng trước đây. Ngân hàng Nhà nước cũng là cơ quan phối hợp trả lời kiến nghị này (phân công tại Phụ lục 1 Báo cáo số 1389/PTM-VP của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam) nên sẽ có ý kiến cụ thể về những vướng mắc trong thực hiện bảo ỉãnh nhà ở hình thành trong tương lai của Hiệp hội nhà thầu Việt Nam.

Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định bên bán, bên cho thuê mua không được tầu quá 95% giá ừị hợp đồng khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy óhứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thành dự án, bản giao cho khách hàng đúng tiến độ cam kết, bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Theo quy định tại khoản 3 Điều 72 nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai và khoản 5 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngàỵ 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường yề Hồ sơ địa chính thì trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất không yêu cầu phải nộp Biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định rõ “Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy định tại các Điều 8,9,10 của Thông tư này.


 

Ý kiến bạn đọc (0)