Đất mới trúng đấu giá đã rầm rộ phân lô bán nền

Đầu năm 2021, chúng tôi được một "cò" đất tên Huấn đang làm việc tại một sàn giao dịch bất động sản mời về Bắc Ninh xem đất để đầu tư.

"Năm 2022, Bắc Ninh lên thành phố trực thuộc trung ương, Từ Sơn cũng được quy hoạch lên thành phố, Yên Phong, Quế Võ, Thuận Thành lên thị xã; nếu đầu tư đất ở Bắc Ninh từ bây giờ thì sẽ "ăn đậm" vì đất sẽ tăng giá vài đợt nữa "ăn theo" quy hoạch", Huấn nói và cho biết ngày nào cũng dẫn mấy đoàn khách từ Hà Nội và một số tỉnh lân cận đi xem đất dự án tại Thuận Thành (Bắc Ninh), nơi văn phòng môi giới của anh ta đặt trụ sở.

Huấn đưa chúng tôi đi tham quan 3 dự án tại huyện Thuận Thành gồm: Khu đô thị phía tây thị trấn Hồ do Công ty cổ phần Bất động sản Thuận Thành làm chủ đầu tư, khu đô thị phía nam thị trấn Hồ do Công ty Cổ phần Tập đoàn Dabaco Việt Nam làm chủ đầu tư và dự án khu nhà ở thôn Ngọc Khám (Gia Đông, Thuận Thành) do Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Thuận Thành làm chủ đầu tư.

Tại 2 dự án đầu tiên, dù hiện trạng vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng theo Huấn, "chủ đầu tư đã phân lô và bán hết cách đây đã lâu, ngay sau thời điểm trúng đấu giá đất, dù lúc đó hạ tầng chưa được xây dựng". Giờ chỉ có thể mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp, cơ hội sinh lời không cao.

"Muốn đầu tư có lãi thì phải nhắm vào các dự án mới trúng đấu giá, chủ đầu tư đã phân lô, bán "lúa non", giống như 2 dự án trên cách đây vài năm, vì sau đó sẽ có nhiều đợt tăng giá", Huấn nói rồi đưa chúng tôi tới dự án khu nhà ở thôn Ngọc Khám (Gia Đông, Thuận Thành) do Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Thuận Thành làm chủ đầu tư, cách đó chừng 1km.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án khu nhà ở thôn Ngọc Khám mới được chủ đầu tư nhận bàn giao đất trên thực địa ngày 4.11.2020, có diện tích 72,866,1m2. Tại hiện trường, cả khu đất rộng lớn vẫn trống trơn, nhiều phần diện tích cỏ lau, bụi chuối ngút ngàn, chưa có bất kỳ dấu hiệu gì của việc xây dựng cơ sở hạ tầng theo như quyết định trúng đấu giá được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt.

Đại diện UBND xã Gia Đông cũng cho biết, dự án khu nhà ở xã hội Gia Đông hiện chưa hoàn thiện thủ tục phê duyệt về xây dựng. Tức, việc giao dịch, mua bán bất động sản tại dự án này vào thời điểm chúng tôi ghi nhận là hoàn toàn trái quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

"Nếu anh mua thời điểm này thì giá chỉ 12 triệu/m2, nếu không mua sớm, sau đó dự án có thể tăng lên hơn 20 triệu/m2 cũng không có mà mua", Huấn nói.

Theo "cò" đất này, nếu chúng tôi chấp nhận giao dịch thì sẽ ký dạng hợp đồng cho chủ đầu tư là Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Thuận Thành vay vốn. Tài sản hoán đổi cho khoản vay chính là lô đất mà khách hàng như chúng tôi đã chọn.

Huấn đưa cho chúng tôi xem một văn bản thỏa thuận được ký giữa khách hàng và Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Thuận Thành, có dấu đỏ của công ty và chữ ký của Phó Giám đốc Nguyễn Thị Thu Hương. Theo đó, chủ đầu tư vay vốn của khách hàng số tiền 897.600.000 đồng, tài sản hoán đổi là một lô đất tại dự án khu nhà ở thôn Ngọc Khám với diện tích 93,5 m2, giá hoán đổi là 12.000.000 đồng/m2.

Văn bản được ký ngày 14.7.2020, chỉ 4 ngày sau khi công ty có quyết định trúng đấu giá đất từ phía UBND tỉnh Bắc Ninh.

Phân lô, bán nền trên cả đất ruộng

Ngày 6.1, có mặt tại dự án khu nhà ở thôn Đông Yên, xã Đông Phong (Yên Phong, Bắc Ninh), chúng tôi thấy có sự xuất hiện của nhiều nhân viên môi giới bất động sản cùng một số khách hàng, nhà đầu tư đến xem đất.

Điều bất ngờ là khu đất dự án này hiện vẫn đang là đất ruộng, người dân tận dụng để nuôi vịt, chưa có bất kỳ dấu hiệu nào của việc san lấp đất, xây dựng cơ sở hạ tầng.

Một "cò đất" có mặt tại dự án này cho biết, tiến độ thanh toán được chia làm 4 đợt và các giao dịch chỉ bằng văn bản thỏa thuận như Hợp đồng góp vốn vào cọc 100 triệu đồng, sau 7 ngày vào 15% giá Hợp đồng.

"Giá là khoảng hơn 14,5 triệu đồng/m2, nhưng trong văn bản thỏa thuận chỉ ghi là 7 triệu đồng/m2, 7,5 triệu còn lại chủ đầu tư là Công ty TNHH REQ sẽ thu riêng ở ngoài", "cò" đất cho biết.

Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, theo ghi nhận của phóng viên, các dự án như: Dũng Liệt Green City (xã Dũng Liệt, huyện Yên Phong), dự án khu nhà ở thị trấn Lim (huyện Tiên Du)... cũng xuất hiện tình trạng tương tự. Các dự án này đều có điểm chung là dù chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng, thậm chí vẫn là bãi đất trống nhưng đã phân lô bán nền rao bán, giao dịch rầm rộ, trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Các chuyên gia cảnh báo, tình trạng trên có thể tạo ra các bong bóng bất động sản ở tỉnh Bắc Ninh và băm nát quy hoạch. Đã có những bài học nhãn tiền từ trường hợp phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy như khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, hay câu chuyện tại Sapa, Vân Đồn, Tam Đảo...