Kính gửi: Bộ Xây dựng

Trả lời Công văn số 3986/BXD-TTr của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (sau đây gọi tắt là Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam có một số ý kiến ban đầu như sau:

1. Tổ chức là đối tượng áp dụng

Khoản 3 Điều 3 Dự thảo liệt kê các tổ chức là đối tượng chịu tác động của Dự thảo, trong đó có:

– “Tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp: …. và các đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp (chi nhánh, văn phòng đại diện)”:  Quy định này là chưa phù hợp, bởi vì chi nhánh, văn phòng đại diện không phải là các chủ thể pháp lý độc lập, thực hiện hoạt động nhân danh doanh nghiệp. Trong trường hợp này, đối tượng xử phạt vẫn phải là doanh nghiệp. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ “các đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp (chi nhánh, văn phòng đại diện)” tại quy d dịnh tại điểm a khoản 3 Điều 3 Dự thảo.

– “Tổ chức được thành lập theo quy định của Luật Đầu tư gồm: Nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” (điểm c khoản 3): quy định “nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài” là “tổ chức được thành lập theo quy định của Luật Đầu tư” là chưa phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư. Bởi vì, nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài có thể là “cá nhân”. Luật Đầu tư không quy định về việc thành lập các tổ chức như quy định tại điểm c khoản 3 Điều 3 Dự thảo, Luật Đầu tư xác định như thế nào được xem là nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài. Khi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, có thể thành lập doanh nghiệp theo quy định của luật doanh nghiệp, lúc đó trở thành tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Dự thảo.

Để đảm bảo tính phù hợp, đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi quy định tại điểm c khoản 3 Điều 3 theo hướng là “nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư”.

2. Vi phạm quy định về ký hợp đồng với tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện năng lực khi tham gia hoạt động xây dựng (Điều 7)

Điều 7 Dự thảo quy định xử phạt đối với chủ đầu tư có sử dụng nhà thầu nước ngoài đối với hành vi “để nhà thầu nước ngoài không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc không sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam theo quy định” (điểm b khoản 2) và “buộc chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu nước ngoài khắc phục, thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng liên danh với nhà thầu chính Việt Nam, sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam theo đúng quy định … đối với công trình chưa khởi công hoặc đang thi công xây dựng”.

Đề nghị cân nhắc lại quy định xử phạt đối với chủ đầu tư trong trường hợp này, bởi vì các nhà thầu thực hiện dựa trên hợp đồng. Chủ đầu tư không thể can thiệp để yêu cầu các nhà thầu thực hiện đúng theo cam kết trong các hợp đồng này được vì chủ đầu tư không phải là một bên trong hợp đồng này.

Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm b khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 7 Dự thảo.

3. Vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị (Điều 14)

– Hành vi thực hiện dự án đầu tư chậm so với tiến độ

Khoản 1 Điều 14 Dự thảo quy định xử phạt đối với hành vi “Thực hiện dự án đầu tư phát triển khu đô thị chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt”, “Chậm bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt”.

Theo quy định của pháp luật về đầu tư, bất động sản thì dự án đầu tư có thể thực hiện chậm so với tiến độ nếu được cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời gian thực hiện dự án đầu tư. Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo loại trừ trường hợp các dự án đầu tư này được phép gia hạn.

• Hành vi vi phạm về báo cáo

Điểm d khoản 2 Điều 14 Dự thảo quy định xử phạt đối với “chủ đầu tư dự án khu đô thị không thực hiện giám sát, kiểm tra kịp thời báo cáo cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp người dân tự xây dựng nhà ở …”. “Kịp thời” là khái niệm chưa đủ rõ ràng, chưa tạo cách hiểu thống nhất giữa các đối tượng áp dụng, đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng định lượng hơn đối với quy định này.

4. Vi phạm quy định về khởi công xây dựng công trình (Điều 15)

Khoản 1 Điều 15 Dự thảo quy định xử phạt đối với các hành vi:

– “Không gửi văn bản thông báo ngày khởi công (kèm theo bản sao giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng) cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương nơi xây dựng công trình và cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định” (điểm a khoản 1). Việc yêu cầu phải thông báo ngày khởi công cho cả cơ quan chuyên môn về xây dựng là chưa phù hợp, bởi vì theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng quy định chủ đầu tư gửi thông báo đến “cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương”. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định gửi văn bản thông báo ngày khởi công tới cơ quan chuyên môn về xây dựng.

– “Không thông báo, thông báo chậm cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương về thời điểm khởi công xây dựng hoặc có thông báo nhưng không gửi kèm hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng”. Việc xếp các hành vi “không thông báo”, “thông báo chậm”, có thông báo nhưng không gửi kèm hồ sơ thiết kế vào cùng khung phạt tiền là chưa hợp lý, bởi vì tính chất của của các hành vi này là khác nhau. Đề nghị Ban soạn thảo phân tách các hành vi này và xác định các khung xử phạt khác nhau tương ứng với mức độ vi phạm.

5. Vi phạm quy định khi xảy ra sự cố công trình xây dựng, sự cố về máy, thiết bị (Điều 22)

Một số quy định tại Điều 22 Dự thảo chưa đủ rõ ràng, cụ thể, có nguy cơ trao quyền quyết định cho cán bộ thực thi, cụ thể:

-“Chậm khai báo khi xảy ra sự cố côn trình xây dựng, … chậm khai báo khi xảy ra sự cố về máy, thiết bị (điểm a khoản 1). Không rõ khai báo trong khoảng thời gian nào được cho là chậm?;

-“Không thực hiện các biện pháp kịp thời để tìm kiếm, cứu hộ, bảo đảm an toàn cho người và tài sản,  …” (điểm a khoản 2). “Kịp thời” là khái niệm chưa đủ rõ ràng về thời gian phải thực hiện các biện pháp;

Đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng định lượng về thời gian đối với các hành vi trên.

6. Vi phạm quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng (Điều 24)

– Mức phạt áp dụng đối với cá nhân và tổ chức

Khoản 1, khoản 2 Điều 24 Dự thảo quy định cùng hành vi vi phạm hoạt động xây dựng không đủ điều kiện năng lực theo quy định, nhưng cá nhân chịu mức xử phạt là từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng, nhưng tổ chức chịu mức phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Như vậy, mức phạt của tổ chức là hơn hai lần mức phạt đối với cá nhân, chưa phù hợp với quy định tại Điều 4 Dự thảo, cùng với một hành vi vi phạm, mức phạt đối với cá nhân bằng ½ so với tổ chức. Đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại quy định này để đảm bảo phù hợp với nguyên tắc xác định mức phạt.

• Các hành vi vi phạm của nhà thầu nước ngoài

Khoản 3 Điều 24 Dự thảo quy định xử phạt đối với các hành vi:

          + Thực hiện không đúng hợp đồng liên danh đã ký kết với nhà thầu Việt Nam (điểm đ);

          + Không phân định rõ nội dung, khối lượng hoặc giá trị phần công việc của nhà thầu Việt Nam trong liên danh hoặc của nhà thầu phụ Việt Nam (điểm e)

Đây là các nội dung trong hợp đồng giữa nhà thầu nước ngoài với các bên liên danh Việt Nam hoặc với nhà thầu phụ Việt Nam và sẽ được giải quyết theo pháp luật dân sự. Việc xử lý hành chính đối với các hành vi vi phạm liên quan đến việc thực hiện hợp đồng dường như chưa thật phù hợp. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ các quy định này.

7. Vi phạm quy định về hoạt động kiến trúc (Điều 28)

          – Điểm b khoản 1 Điều 28 Dự thảo phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi “hành nghề kiến trúc không có chứng chỉ hành nghề theo quy định”. Cũng là hành vi hành nghề khi không có chứng chỉ hành nghề (chứng chỉ hành nghề hết hiệu lực hoặc hoạt động sai chứng chỉ hành nghề) nhưng điểm b khoản 1 Điều 24 lại phạt tiền ở khung từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Đây là hai hành vi có tính chất giống nhau, không rõ tại sao ở lĩnh vực hoạt động xây dựng lại có mức xử phạt cao hơn ở lĩnh vực kiến trúc? Đề nghị Ban soạn thảo giải trình vấn đề này, nếu không chứng minh được mức độ nghiêm trọng hơn, đề nghị điều chỉnh khung phạt tiền đối với hành vi này là tương tự nhau tại các quy định trên.

          Tương tự, đối với hành vi “không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp theo quy định” tại điểm c khoản 2 Điều 26; điểm b khoản 2 Điều 28; điểm đ khoản 3 Điều 30 Dự thảo có những khung xử phạt khác nhau. Đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại khung phạt tiền của các quy định này là tương tự nhau.

          – Điểm a khoản 2 Điều 28 Dự thảo quy định xử phạt đối với hành vi tổ chức hoạt động kiến trúc hoạt động “không đúng ngành, nghề đã đăng ký”. Quy định này được hiểu, tổ chức kiến trúc không kinh doanh đúng ngành nghề đăng ký kinh doanh. Xử phạt đối với hành vi này là chưa phù hợp. Bởi vì, thứ nhất, không thuộc phạm vi của Nghị định này mà thuộc lĩnh vực kế hoạch và đầu tư; thứ hai, lĩnh vực kế hoạch và đầu tư không còn xử phạt đối với hành vi kinh doanh không đúng ngành, nghề đã đăng ký kinh doanh. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định này tại điểm a khoản 2 Điều 28 Dự thảo.

8. Vi phạm quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình đối với nhà thầu tư vấn quản lý dự án (Điều 37)

          Điểm a khoản 1 Điều 37 Dự thảo quy định xử phạt đối với hành vi “không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo nội dung hợp đồng đã được ký kết”. Việc thực hiện các nội dung hợp đồng với nhà thầu tư vấn quản lý dự án đều dựa vào các thỏa thuận của hợp đồng và giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự, do đó xác định đây là hành vi bị xử phạt vi phạm hành chính là chưa phù hợp. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 37 Dự thảo.

          Dự thảo cũng có nhiều quy định xử phạt đối với các hành vi liên quan đến hợp đồng. Những vi phạm hợp đồng về mặt nội dung hay hình thức sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự (có trường hợp, hợp đồng sẽ bị tuyên là không có hiệu lực). Do đó, xác định đây là các hành vi vi phạm hành chính và bị xử phạt là chưa phù hợp.

Góp ý tương tự, đề nghị bỏ các quy định sau:

+ Quy định xử phạt vi phạm quy định về hợp đồng xây dựng tại Điều 38.

+ Các quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 59 liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản (Nội dung thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; Hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; Ký hợp đồng bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng nhưng trong hợp đồng không xác định rõ các nội dung theo quy định).

+ Điểm b khoản 2 Điều 60 (Không lập hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bằng văn bản hoặc lập nhưng không đầy đủ các nội dung chính theo quy định)

+ Điểm a khoản 1 Điều 69 (Ký hết hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư có nội dung không đúng quy định).

9. Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản (Điều 60)

          – Điểm đ khoản 2 Điều 60 Dự thảo xử phạt đối với hành vi “doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng không có cá nhân nào trong doanh nghiệp có chứng chỉ môi giới bất động sản”.

          Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: i) sàn giao dịch bất động sản; ii) môi giới bất động sản; iii) tư vấn bất động sản; iv) quản lý bất động sản. Tuy nhiên, các dịch vụ bất động sản như tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản không yêu cầu về điều kiện của cá nhân trong doanh nghiệp có chứng chỉ môi giới bất động sản. Vì vậy, quy định trên xử phạt cả các dịch vụ như tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản là chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị Ban soạn thảo loại trừ xử phạt hành vi trên đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, đồng thời điều chỉnh lại khái niệm “chứng chỉ môi giới bất động sản” thành “chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”.

– Điểm e khoản 2 Điều 60 Dự thảo xử phạt đối với hành vi “sàn giao dịch bất động sản ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản nhưng cá nhân môi giới bất động sản không đủ điều kiện hoạt động theo quy định”.  Theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải “hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản”. Quy định trên là chưa bao quát các trường hợp vi phạm, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định trên theo hướng “sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản nhưng cá nhân môi giới bất động sản không đủ điều kiện hoạt động theo quy định”.

– Điểm h khoản 2 Điều 60 Dự thảo quy định xử phạt đối với hành vi “sàn giao dịch bất động sản không niêm yết, không cung cấp thông tin hoặc niêm yết, cung cấp thông tin không đúng, không đầy đủ thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định”.

Khoản 2 Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản là “niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết, cung cấp”.

Dự thảo xử phạt đối với hành vi cung cấp thông tin “không đúng” về bất động sản là chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản, vì Luật chỉ yêu cầu cung cấp “trung thực hồ sơ”.

Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi quy định trên theo hướng xử phạt đối với hành vi “sàn giao dịch bất động sản không niêm yết, không cung cấp thông tin hoặc niêm yết, cung cấp thông tin không đầy đủ, không trung thực thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định”.

• Hình thức xử phạt bổ sung

Khoản 4 Điều 60 Dự thảo quy định hình thức xử phạt bổ sung đối với hành vi quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 60 là “đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản …”. Tuy nhiên, điểm a, b khoản 1 Điều 60 Dự thảo quy định xử phạt đối với hành vi vi phạm của cá nhân môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề hoặc hành nghề không phải là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Do đó, xác định hình thức xử phạt bổ sung đối với các hành vi quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 60 Dự thảo là chưa phù hợp, phải là đình chỉ hoạt động hành nghề của các nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định này.

-Điểm a khoản 3 Điều 60 Dự thảo xử phạt đối với hành vi “bất động sản được đưa lên sàn giao dịch không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định”. Khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này”. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định tại điểm a khoản 3 Điều 60 theo hướng “bất động sản giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại cho thuê mua qua sàn không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định”.

Trên đây là một số ý kiến ban đầu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đối với Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Rất mong quý Cơ quan cân nhắc để chỉnh sửa, hoàn thiện.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý Cơ quan.