Khi lợi nhuận doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc hoạt động tài chính

Hoạt động tài chính gánh vác lợi nhuận

Trong bối cảnh dự án mới được khởi động lại sau thời gian dài đình trệ vì vướng mắc pháp lý nhưng chưa đến thời điểm ghi nhận doanh thu, lợi nhuận, một số doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào hoạt động tài chính hoặc các khoản thu nhập bất thường để duy trì kết quả kinh doanh.

Tại BCTC hợp nhất quý III/2026, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận doanh thu thuần đạt 24 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 507 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, chi phí lãi vay tăng từ 74,2 tỷ đồng lên 180 tỷ đồng, chi phí quản lý tăng từ 46,7 tỷ đồng lên 241 tỷ đồng, hoạt động khác ghi nhận khoản lỗ 112,7 tỷ đồng. Dù vậy, Phát Đạt vẫn báo lãi sau thuế 13,7 tỷ đồng, giảm 84% so với quý III/2025.

Động lực chính đến từ một thương vụ chuyển nhượng vốn được hoàn tất đợt đầu vào ngày cuối quý III. Tại ngày 30/9/2026, Cao ốc Bình Dương, công ty con của Phát Đạt, đã hoàn thành chuyển nhượng đợt 1 với 68,4 triệu cổ phần, tương đương 49,95% vốn điều lệ của Cao ốc Hòa Phú, cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cao tầng Thuận An 2. Tổng giá trị chuyển nhượng là 1.880,9 tỷ đồng. Cao ốc Bình Dương đã nhận thanh toán đợt 1 với số tiền 1.567,4 tỷ đồng trong hai ngày 28/9 và 29/9.

Nhờ thương vụ này, doanh thu tài chính quý III/2026 của Phát Đạt đạt khoảng 710 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 1,7 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Riêng lãi chuyển nhượng 49,95% vốn tại Cao ốc Hòa Phú đóng góp 662,57 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần giảm 81% xuống còn 182 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu tài chính tăng đột biến lên 2.091 tỷ đồng, gấp 9,1 lần cùng kỳ năm trước. Đây trở thành nguồn đóng góp chính giúp công ty bù đắp chi phí lãi vay và chi phí hoạt động, qua đó mang về khoản lãi 231,7 tỷ đồng, tăng nhẹ 15,2% so với cùng kỳ.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH). Doanh thu thuần 9 tháng đạt 483,4 tỷ đồng, giảm 83% so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp giảm 82% xuống 270 tỷ đồng. Dù vậy, Nhà Khang Điền vẫn báo lãi sau thuế 1.268 tỷ đồng sau 9 tháng, tăng 50,9% so với cùng kỳ năm trước.

Động lực chủ yếu đến từ các khoản thu ngoài hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong đó, doanh thu tài chính đạt 916 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 28,7 tỷ đồng cùng kỳ; khoản lãi từ công ty liên kết đạt 132,7 tỷ đồng và lợi nhuận khác đạt 382 tỷ đồng. Riêng lợi nhuận khác đến từ khoản lãi giao dịch mua rẻ 285 tỷ đồng tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập và khoản bồi thường chấm dứt hợp đồng 129,4 tỷ đồng.

Tại TTC Land (mã: SCR), lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 141 tỷ đồng sau 9 tháng, giảm 55,7% so với cùng kỳ. Doanh thu tài chính đạt 190 tỷ đồng, giảm 9%, vẫn đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh, giúp công ty duy trì lợi nhuận sau thuế 27 tỷ đồng.

Doanh thu tài chính của TTC Land chủ yếu đến từ thu nhập lãi cho vay, lãi hợp tác kinh doanh và lãi sử dụng vốn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có nguồn thu từ khai thác bất động sản cho thuê.

Chất lượng lợi nhuận và những góc khuất từ giao dịch tài chính

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh mang tính chu kỳ, trong đó thời điểm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận thường phụ thuộc vào tiến độ triển khai, bàn giao dự án và việc đáp ứng các điều kiện ghi nhận theo quy định kế toán. Do vậy, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc thường biến động mạnh, có năm tăng trưởng đột biến nhờ dự án đến thời điểm bàn giao nhưng có năm xuống thấp do các dự án vẫn trong quá trình triển khai.

Trong khi đó, cổ phiếu doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán chịu tác động đáng kể từ kết quả kinh doanh, khiến áp lực duy trì lợi nhuận và tăng trưởng trở thành bài toán không nhỏ với ban lãnh đạo. Điều này càng rõ nét trong bối cảnh thị trường bất động sản trải qua nhiều năm khó khăn, nhiều dự án đình trệ và dòng tiền bị gián đoạn.

Một trong những cách doanh nghiệp tìm đến để tạo lợi nhuận ngay thay vì chờ nhiều năm phát triển dự án là thực hiện các thương vụ M&A, chuyển nhượng vốn hoặc tái cơ cấu danh mục đầu tư. Tuy nhiên, đằng sau những khoản lãi ghi nhận trên báo cáo tài chính là câu chuyện về chất lượng lợi nhuận, dòng tiền thực thu và tính minh bạch của các đối tác tham gia giao dịch.

Như trường hợp Phát Đạt, dữ liệu cho thấy trong ba thương vụ M&A lớn triển khai năm nay, chỉ có một thương vụ có người mua là đối tác nước ngoài, trong khi hai thương vụ còn lại có các pháp nhân mua cần được tìm hiểu thêm về cơ cấu sở hữu và mối liên hệ giữa các cá nhân góp vốn.

Pháp nhân mua dự án Serenity Phước Hải và Thuận An 2 từ Phát Đạt là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Fortis và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cao tầng Thuận An 2. Cơ cấu góp vốn của hai doanh nghiệp này có sự xuất hiện của một số cá nhân trùng tên.

Cụ thể, cơ cấu cổ đông cũ của Bất động sản Fortis gồm cá nhân Dương Lê Vũ Thành (16%), Phạm Ngọc Dũng (17%), Nguyễn Hồng Giang (16%), Phan Sỹ Nguyên (18%), Nguyễn Trà Giang (16%) và Tạ Ngọc Thành (17%). Đến tháng 7, cơ cấu cổ đông đã thay đổi khi CTCP Khu du lịch và Khách sạn Bình Minh góp 99,9%, cá nhân Tạ Ngọc Thành góp 0,1%.

Khu du lịch và Khách sạn Bình Minh được thành lập năm 2020 với vốn điều lệ 100 tỷ đồng. Ba cổ đông sáng lập gồm ông Phạm Thanh Điền (80%), Dương Lê Vũ Thành (10%) và Phạm Công Thành (10%). Công ty mới tăng vốn lên 500 tỷ đồng vào tháng 6/2026 và cơ cấu cổ đông sau đợt tăng vốn chưa được cập nhật về sự thay đổi.

Những cái tên như Phạm Ngọc Dũng, Nguyễn Trà Giang và Tạ Ngọc Thành cũng xuất hiện trong cơ cấu góp vốn của Cao tầng Thuận An 2.

Theo dữ liệu của Nhadautu.vn, Cao tầng Thuận An 2 mới được thành lập ngày 21/9/2026 với vốn điều lệ 1.889,29 tỷ đồng. Các thành viên góp vốn gồm cá nhân Phạm Ngọc Dũng (26%), Tạ Ngọc Thành (26%), Nguyễn Trà Giang (25%) và Phan Quỳnh Nhân (23%). Ông Tạ Ngọc Thành giữ chức Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.

Mặt khác, những nhà đầu tư cá nhân như Nguyễn Trà Giang, Phạm Thanh Điền, Phan Sỹ Nguyên cũng từng xuất hiện trong các thương vụ thoái vốn tại Bất động sản BIDICI năm 2024 hay Ngô Mây năm 2025 của Phát Đạt.

Sự xuất hiện của một số cá nhân tại nhiều pháp nhân tham gia các thương vụ chuyển nhượng là chi tiết đáng chú ý, đặt ra yêu cầu làm rõ hơn về mối liên hệ giữa các bên, tính độc lập của giao dịch cũng như năng lực tài chính của đối tác mua.

Một khía cạnh khác về chất lượng lợi nhuận được thể hiện qua trường hợp Nhà Khang Điền. Trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp phát sinh khoản lãi gần 896 tỷ đồng liên quan đến việc chuyển nhượng vốn tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới (Bình Trưng Mới).

Tuy nhiên, chỉ 21,6 tỷ đồng trong khoản lãi gần 896 tỷ đồng đến từ giao dịch bán 2% vốn tại Bình Trưng Mới. Phần còn lại là khoản lợi nhuận kế toán phát sinh khi thay đổi tỷ lệ sở hữu và trạng thái hợp nhất của doanh nghiệp.

Nguyên nhân là giao dịch bán 2% vốn khiến tỷ lệ sở hữu của nhóm Nhà Khang Điền giảm từ 50,95% xuống 48,95%, qua đó Bình Trưng Mới chuyển từ công ty con thành công ty liên kết. Theo đó, khoản lợi nhuận 874,7 tỷ đồng từng được công ty ghi nhận thẳng vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên bảng cân đối kế toán hợp nhất từ giao dịch bán thực hiện năm 2023 được chuyển vào kết quả kinh doanh kỳ báo cáo năm 2026.

Như vậy, phần lớn khoản lãi này không phải lợi nhuận mới được tạo ra từ hoạt động kinh doanh trong năm 2026. Đây chủ yếu là sự thay đổi trong cách ghi nhận khoản lợi nhuận đã được phản ánh trên báo cáo tài chính hợp nhất trước đó.

Mặt khác, theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, trước giao dịch bán 2% vốn vào tháng 6/2026, cơ cấu cổ đông Bình Trưng Mới gồm Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng nắm 51% và VN Success PTE. LTD nắm 49%.

Sau giao dịch, cơ cấu cổ đông thay đổi với Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng nắm 49%, VN Success PTE. LTD nắm 49% và cá nhân Nguyễn Tuấn Thành nắm 2%.

Theo nguồn tin riêng của Nhadautu.vn, ông Thành sinh năm 1981, có chuyên môn kiến trúc sư, hiện là Trưởng phòng tại một công ty con của Nhà Khang Điền, do KDH sở hữu 99,9% vốn.

Ngoài ra, khoản lãi từ cho vay và hợp tác kinh doanh thậm chí còn khó kiểm chứng hơn khoản lãi từ M&A. Tuy nhiên, đây lại là khoản mục xuất hiện thường xuyên tại các doanh nghiệp bất động sản nhất như Novaland, TTC Land, Bất động sản An Gia,…

Doanh nghiệp địa ốc tìm cách tạo dòng tiền thường xuyên

Đặc thù kinh doanh khiến doanh nghiệp bất động sản cần tìm cách tạo ra nguồn thu ổn định hơn, thay vì liên tục phát triển dự án rồi bán hết sản phẩm để thu hồi vốn. Việc sở hữu và khai thác một phần tài sản có thể giúp doanh nghiệp hình thành nguồn thu định kỳ, giảm phụ thuộc vào thời điểm bàn giao dự án.

Trong giai đoạn trước năm 2022, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản mở rộng sang lĩnh vực khu công nghiệp nhằm tạo nguồn thu từ hoạt động cho thuê đất, nhà xưởng. Tuy nhiên, hướng đi này đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn, thời gian thu hồi vốn dài và năng lực triển khai hạ tầng, trong khi nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn lực tài chính.

Sau giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng và dòng tiền bị tắc nghẽn, một số doanh nghiệp bắt đầu tìm kiếm những mô hình kinh doanh mới, hướng đến việc sở hữu, quản lý và khai thác tài sản để tạo nguồn thu thường xuyên.

Tại kỳ họp ĐHĐCĐ thường niên 2026, Tập đoàn Bluemarq (mã: DXG) đã công bố kế hoạch tái cấu trúc toàn diện. Một trong những thay đổi trong chiến lược là đối với các sản phẩm bất động sản phát triển, Bluemarq Group sẽ chỉ bán một phần thay vì bán hết như trước đây; phần còn lại được định hướng giữ lại để cho thuê, khai thác, tạo dòng tiền thường xuyên.

Trong khi đó, TTC Land đang từng bước mở rộng hoạt động khai thác tài sản thông qua M&A cao ốc văn phòng và đầu tư hệ thống trạm dừng nghỉ.

Trong năm nay, TTC Land đã M&A CTCP Thành Thành Nam, đơn vị sở hữu dự án cao ốc văn phòng Tây Nam tại 253 Hoàng Văn Thụ, phường Tân Sơn Hòa, TP.HCM với diện tích sàn cho thuê 42.000 m2.

Vào tháng 8 vừa qua, Trạm dừng nghỉ TTC Châu Thành quy mô hơn 13 ha, do Liên danh Thành Thành Nam - Châu Thành - Việt Hàn - Sài Gòn Investment đầu tư, được khánh thành. Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT TTC Land, cho biết công ty sẽ đầu tư 9 trạm dừng chân, mỗi trạm có hai điểm đối diện nhau.

Điểm chung trong định hướng của các doanh nghiệp này là tìm cách chuyển một phần giá trị tài sản bất động sản thành nguồn thu nhập thường xuyên, thay vì chỉ phát triển dự án rồi chuyển nhượng hoặc bán toàn bộ sản phẩm để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, mô hình sở hữu và khai thác tài sản cũng đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn, thời gian thu hồi vốn dài và năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp. Doanh nghiệp phải cân đối giữa lợi ích từ việc giữ lại tài sản tạo dòng tiền với chi phí vốn và cơ hội tái đầu tư vào các dự án mới.

Trong dài hạn, việc đa dạng hóa nguồn thu không chỉ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào thời điểm bàn giao dự án mà còn tạo nền tảng để duy trì hoạt động trong những giai đoạn thị trường bất động sản suy giảm. Đây cũng là hướng đi giúp cải thiện chất lượng lợi nhuận, thay vì liên tục tìm kiếm các thương vụ chuyển nhượng vốn để duy trì kết quả kinh doanh từng kỳ.