Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 5 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do nhiều nguyên nhân, có cả chủ quan và khách quan.

Tuy nhiên, nguyên nhân chủ quan như một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất, chưa sát thực tiễn hoặc công tác thực thi pháp luật chưa thật sự phục vụ người dân, doanh nghiệp dẫn đến nhiều "vướng mắc về pháp lý" trong hoạt động đầu tư xây dựng, nhất là đối với các dự án BĐS, khu đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Dẫu vậy, thị trường BĐS công nghiệp và một số dự án đại đô thị, BĐS cao cấp của các tập đoàn có uy tín lại trở thành "điểm sáng" trong các năm qua.

"Vùng đáy" của thị trường bất động sản TP.HCM (cũ) rơi vào quý I/2023 âm đến -16,2%, nhưng đã phục hồi dần trở lại kể từ cuối quý II/2023 và tiếp tục xu thế phục hồi, tăng trưởng cho đến nay.

Nguồn cung được bổ sung, tình trạng lệch pha giảm bớt sau hợp nhất

Năm 2025, các tập đoàn và doanh nghiệp BĐS đã "trụ vững" và có cơ hội bứt phá nhờ cuộc "cách mạng" về thể chế pháp luật, điển hình là "bộ tứ trụ cột" gồm các Nghị quyết số 57, 59, 66 và 68 của Bộ Chính trị, vừa tạo niềm tin cho doanh nghiệp, vừa định hướng xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, lành mạnh.

Từ đó, thị trường BĐS TP.HCM sẽ phát triển ngày càng minh bạch, an toàn và bền vững để khắc phục tình trạng bị "lệch pha" về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Đơn cử, năm 2020 TP.HCM (cũ) chỉ có 163 căn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Nhưng từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thị trường thì không còn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (0%) và kể từ năm 2024 đến tháng 6/2025 trên thị trường chỉ còn nhà ở cao cấp.

Điều này dẫn tới tình trạng giá nhà tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Sau khi hợp nhất tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM, TP.HCM mới với quy mô diện tích khoảng 6.772 km2 và dân số chính thức là 14 triệu người, nhưng dân số thực tế có thể lên đến trên dưới 18 triệu người (bao gồm người nhập cư và khách vãng lai) đã tạo ra không gian phát triển mới, đặt ra mục tiêu phát triển thành siêu đô thị toàn cầu, xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế và thể hiện rõ tính chất của "vùng kinh tế".

Đồng thời, thị trường BĐS TP.HCM mới đã được cấu trúc lại, đã giảm bớt tình trạng bị "lệch pha" về phân khúc nhà ở cao cấp do được bổ sung nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội từ nhiều dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Trong khi đó, nhận định về thị trường BĐS TP.HCM năm 2025, giới chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, sự phục hồi của thị trường là kết quả của sự cộng hưởng từ 3 yếu tố.

Thứ nhất là pháp lý, việc thực thi đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 từ giữa năm 2024 đã bắt đầu phát huy tác dụng. Các nút thắt về phê duyệt dự án, định giá đất và nghĩa vụ tài chính dần được khơi thông. Thị trường trở nên minh bạch hơn, giúp niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại.

Thứ hai, đòn bẩy hạ tầng giao thông. Năm 2025 là thời điểm tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) vận hành thương mại, thay đổi diện mạo đô thị trục phía Đông. Đồng thời, các dự án trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM đi vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng, nút giao An Phú và mở rộng QL50 đã tạo ra sức bật lớn cho các khu vực vùng ven.

Thứ ba, lãi suất ngân hàng. Trong gần như suốt năm 2025, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức ổn định và hấp dẫn (dao động từ 6-8%/năm cho các gói vay ưu đãi), giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc tiếp cận các gói tín dụng nhà ở.

Chung cư áp đảo thị trường

Nếu như giai đoạn 2018-2022 là thời hoàng kim của đất nền và BĐS nghỉ dưỡng, thì năm 2025 chứng kiến sự phát triển mạnh của căn hộ chung cư. Đây là phân khúc được ví như "ngôi sao sáng" của năm 2025.

Với tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng người nhập cư đổ về TP.HCM không ngừng tăng, nhu cầu về nhà ở tại các khu vực trên địa bàn thành phố rất lớn. Các dự án có mức giá phù hợp, tích hợp đầy đủ tiện ích và có tiến độ xây dựng đảm bảo đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 90% ngay trong tháng đầu mở bán.

Về mặt bằng giá, giá BĐS TP.HCM trong năm 2025 nói chung đã thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn giai đoạn trước do chi phí đầu vào (tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, vật liệu xây dựng, nhân công) đều tăng.

Cụ thể, ở phân khúc hạng sang (quận 1 cũ, Thủ Thiêm): Giá dao động từ 250-550 triệu đồng/m2. Các dự án bất động sản hàng hiệu vẫn giữ mức giá kỷ lục do nguồn cung khan hiếm.

Phân khúc cao cấp (quận 7 cũ, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi), mức giá dao động từ 120-180 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp (khu vực TP. Thủ Đức, quận 8, huyện Nhà Bè cũ), đây là phân khúc sôi động nhất trong năm qua với mức giá từ 65-95 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, phân khúc bình dân, vừa túi tiền đã chạm ngưỡng 45-60 triệu đồng/m2. Nhưng, hiện nay rất khó để tìm thấy căn hộ mới dưới mức 40 triệu đồng/m2 tại khu vực nội thành TP.HCM, để có mức giá phù hợp hơn, phải ra khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Các "điểm nóng" đầu tư

Năm 2025, thị trường BĐS TP.HCM chứng kiến dòng tiền lớn của các nhà đầu tư ở miền Bắc. Trong đó, khu vực trung tâm TP.HCM vẫn được giới chuyên gia đánh giá là còn dư địa tăng trưởng ngoài ra còn một số khu vực vùng ven như Cần Giờ, Bình Dương...

Cụ thể, về BĐS TP.HCM, từ năm 2022 trở về trước cao hơn Hà Nội, nhưng từ năm 2023 trở lại đây, giá bất động sản Hà Nội đã tăng vượt TP.HCM. Vì vậy, trong giai đoạn tới, khi TP.HCM hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì dư địa tăng trưởng sẽ rất lớn.

Thêm nữa, sau sáp nhập, TP.HCM trở thành siêu đô thị chiếm gần 24% GDP, tương đương 1/4 cả nước. Với quy mô này, bất động sản TP.HCM dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới, đến từ cú hích hạ tầng - xã hội. Do đó, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, trong 5 năm tới, giá BĐS tại TP.HCM sẽ có sự thay đổi lớn, mở ra dư địa lớn cho các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội.

Đối với đất nền vùng ven (khu vực Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ), sau giai đoạn trầm lắng, đất nền có pháp lý sổ đỏ đã tăng giá nhẹ trở lại, dao động từ 35-70 triệu đồng/m2 tùy vị trí và hạ tầng xung quanh. Đặc biệt, khu vực Cần Giờ, kể từ khi Khu đô thị lấn Cần Giờ khởi công, giá đất nền tăng nhanh và đang có hiện tượng "găm hàng", chờ tăng giá.

Tựu chung, thị trường TP.HCM 2025 đã đi qua giai đoạn "đáy" và đang trên đà hồi phục vững chắc. Với hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực rất lớn, thị trường không chỉ là kênh đầu tư mà còn đóng vai trò thúc đẩy kinh tế thành phố phát triển. Song, thị trường BĐS TP.HCM vẫn còn đó những thách thức về giá bán neo ở mức rất cao, tình trạng lệch pha phân khúc, lãi suất và áp lực lạm phát.