Thông qua Luật Đất đai 2024

Ngày 18/1, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội khóa XV biểu quyết thông qua với tỷ lệ tán thành cao. Đây là dự án luật có quy trình đặc biệt nhất trong lịch sử lập pháp của Quốc hội khi trải qua tới 4 kỳ họp Quốc hội, 2 hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, 8 phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nhiều buổi làm việc do chủ tịch Quốc hội, các phó chủ tịch Quốc hội chủ trì, ghi nhập trên 12 triệu lượt ý kiến đóng góp của nhân dân.

Luật Đất đai năm 2024 có 16 chương, 260 điều; đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Đạo luật trọng yếu này đã tạo lập nền tảng vững chắc cho: việc bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp; tài chính đất đai; nâng cao hiệu quả sử dụng đất và nâng cao hiệu quả, hiệu lực về quản lý nhà nước.

Với các sửa đổi quan trọng, kịp thời, Luật Đất đai 2024 được đánh giá đã mở ra một thời kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Ba Luật về nhà đất có hiệu lực sớm 5 tháng

Nửa năm sau ngày Luật Đất đai 2024 được thông qua, ngày 29/6, Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15. Theo đó, Quốc hội cho phép 3 luật gồm: Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó (là 1/1/2025).

Việc 3 luật có hiệu lực sớm là nỗ lực lớn của Quốc hội, Chính phủ trong việc nhanh chóng đưa chính sách – pháp luật của nhà nước vào đời sống, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và tạo động lực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng 2022 – 2023. Thực tế cho thấy sau khi các luật có hiệu lực sớm, thị trường đã phản ứng tích cực, càng về cuối năm 2024 càng sôi động.

Thí điểm nhận chuyển nhượng các loại đất làm dự án nhà ở thương mại

Sau khi thông qua các đạo luật quan trọng nêu trên, cuối năm 2024, Quốc hội tiếp tục thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nghị quyết này quy định: Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất sau đây để thực hiện dự án thí điểm: a) Đất nông nghiệp; b) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; c) Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm được thực hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với những khu vực đất do cơ quan nhà nước quản lý nhưng không thể tách riêng thành dự án độc lập, diện tích này sẽ được nhà nước thu hồi và giao trực tiếp cho nhà đầu tư, không cần thông qua đấu giá hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Đây là quyết định rất quan trọng, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại không có đất ở, mở đường cho việc gia tăng nguồn cung cho thị trường, góp phần “bình ổn” giá nhà.

Quyết định “hồi sinh” dự án BT

Sau 3 năm tạm dừng, các dự án BT (Xây dựng – Chuyển giao) đã được “phục sinh”. Theo đó, ngày 29/11, Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu.

Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 15/1/2025, riêng việc thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất và hợp đồng BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước có hiệu lực thi hành từ 1/7/2025.

Một số điểm đáng chú ý là: Hợp đồng BT được thực hiện theo các hình thức gồm thanh toán bằng quỹ đất, thanh toán bằng ngân sách nhà nước hoặc không yêu cầu thanh toán.

Quy định về thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất có nêu việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện công trình BT và dự án đối ứng là trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán dự án BT được tính căn cứ bảng giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu. Việc thanh toán được thực hiện theo cơ chế bù trừ chênh lệch giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán.

Về thanh toán bằng ngân sách nhà nước sẽ lấy từ nguồn vốn đầu tư công, hoặc từ nguồn ngân sách nhà nước thu được sau khi đấu giá quỹ đất, tài sản công và được ghi thu, ghi chi ngân sách nhà nước.

Cùng với đó, luật làm rõ báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường là một tài liệu độc lập mà không phải là nội dung trong báo cáo nghiên cứu khả thi; cho phép cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được quyết định tỉ lệ vốn nhà nước tối đa 70% cho dự án đủ điều kiện; bổ sung quy định cho phép dự án độc lập hoặc dự án thành phần PPP tách riêng chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư sử dụng vốn đầu tư công, áp dụng tỉ lệ vốn nhà nước tối đa 70% tổng mức đầu tư nếu đáp ứng điều kiện về địa bàn hoặc chuyển giao công nghệ…

Gỡ vướng định giá đất

Một thời gian dài, việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn. Vướng mắc chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Đây là nguyên nhân khiến hàng trăm dự án nhà ở không được triển khai.

Tháng 6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 với nhiều điểm mới để tháo gỡ những khó khăn trong xác định giá đất hiện nay. Đó là, tháo gỡ được cho những trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm nhưng chưa xác định giá đất. Điều này sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách, bảo đảm đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng)

Một điểm mới nữa của Nghị định số 71 là xác định được chi phí thực tế của doanh nghiệp phải bỏ ra trong quá trình thực hiện dự án hoặc các khoản lợi nhuận doanh nghiệp được hưởng trong quá trình kinh doanh như lãi vay, chi phí trượt giá trong xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư được tính trên giá trị công trình và giá đất đã được tính toán đầy đủ. Việc này bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp theo tinh thần Luật Đất đai năm 2024 đã quy định.

Gỡ vướng đất công xen kẹt

Đất công xen kẹt là vấn đề gây ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở, nhất là tại TP. HCM. Hiệp hội bất động sản TP. HCM thống kê có 126 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc ngừng thi công do vướng phần đất công xen kẹt, dù tỷ lệ rất nhỏ (trên dưới 10% diện tích dự án).

Năm 2020, Chính phủ ban hành nghị định 148 cho phép các địa phương được quy định chi tiết để gỡ vướng cho đất công xen kẹt. Từ đó, nhiều tỉnh thành đã ban hành quy định để giải quyết. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tỉnh thành chưa ban hành quy định, trong đó có TP. HCM.

Từ 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102 có hiệu lực thi hành đã quy định cụ thể về chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do nhà nước quản lý. Điều này nhằm mục đích quản lý hiệu quả loại đất này và tránh tình trạng lợi dụng để trục lợi.

Trên cơ sở đó, cuối tháng 11/2024, TP. HCM đã khởi động việc soạn thảo quy định để giao, cho thuê đất công xen kẹt tại thành phố, mang tên “Quyết định ban hành quy định về rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý và việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt tại TP. HCM".

Việc soạn thảo quy định sẽ thực hiện theo trình tự, thủ tục rút gọn theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, ủy ban nhân dân các quận, huyện, thành phố Thủ Đức và các cơ quan liên quan xây dựng quy định trên. Việc soạn thảo phải hoàn thành trước ngày 31/12/2024.

Điều này mở ra cơ hội lớn cho các dự án nhà ở tại TP. HCM được triển khai, gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Nhiều đề xuất đánh thuế chống đầu cơ bất động sản

Bộ Xây dựng gần đây đã gửi văn bản đến Chính phủ đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất, với lý do nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao đột biến thời gian qua có sự “góp mặt” của một số nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản. Bộ Tài chính sau đó đồng thuận và cho biết sẽ nghiên cứu phương án Bộ Xây dựng đề xuất.

Đáng chú ý, Bộ Tài chính cho rằng cần nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như một số nước.

TP. HCM cấm phân lô bán nền

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III (toàn quốc có: 2 đô thị loại đặc biệt Hà Nội và TP. HCM; 22 đô thị loại I; 36 đô thị loại II; 45 đô thị loại III). Với các khu vực còn lại, địa phương sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở.

TP. HCM là đô thị đặc biệt nên các quận, TP. Thủ Đức không được phép phân lô bán nền. Với 5 huyện ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ (gồm 5 thị trấn và 58 xã trực thuộc), tháng 10/2024, UBND TP. HCM cũng đã ra Quyết định số 83 cấm phân lô bán nền.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn TP. HCM không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở (chủ dự án phải xây dựng nhà ở hoàn chỉnh để bán.

Trường hợp chủ dự án có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TP, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng nền đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Bảng giá đất mới tại TP. HCM

Hồi tháng 7/2024, TP. HCM gây xôn xao dư luận khi công bố dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn thành phố (dự kiến áp dụng từ 1/8 – 31/12/2024). Theo đó, giá đất ở tại nhiều tuyến đường có thể tăng từ 5 – 51 lần.

Tới tháng 10/2024, bảng giá đất chính thức được TP. HCM ban hành, áp dụng từ 31/10/2024 – 31/12/2025. So với dự thảo tháng 7/2024, giá đất tại bảng giá đất chính thức tháng 10/2024 đã giảm 20% - 30%.

Như vậy, bảng giá đất tại TP. HCM đã bằng khoảng 50% giá thị trường, tăng đáng kể so với mức 30% của Quyết định 02/2020. Điều này được nhìn nhận là sẽ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ "dễ thở" hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai và giúp các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh.

Hà Nội thay đổi chính sách tách thửa

Sau nhiều năm quy định diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa tại các phường, thị trấn là 30m2, TP. Hà Nội đã nâng diện tích tối thiểu này lên 50m2 tại Quyết định 61. Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2.

Quyết định 61 cũng quy định đối với đất thương mại, dịch vụ tại phường, thị trấn, để được tách thửa phải có chiều dài và chiều rộng tối thiểu từ 4m và 10m trở lên, với diện tích ít nhất là 400m2. Tại các xã, diện tích tối thiểu là 800m2.

Đất phi nông nghiệp không thuộc nhóm thương mại, dịch vụ cần diện tích tối thiểu 1.000m2 tại phường, thị trấn và 2.000m2 tại các xã. Riêng đất nông nghiệp, thửa đất trồng cây hằng năm tại phường, thị trấn cần diện tích tối thiểu 300m2, cây lâu năm 500m2 và rừng sản xuất 5.000m2. Tại các xã, diện tích tương ứng là 500m2, 1.000m2 và 5.000m2.

Nếu người sử dụng đất muốn dành một phần để làm lối đi, thửa đất phải bảo đảm lối đi có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên tại phường, thị trấn và từ 4m trở lên tại các xã. Sau khi tách, thửa đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về loại đất quy định trong Luật Đất đai.