Giữ nguyên nội dung các điều tại Mục 2 về giá đất

Sau khi nghiên cứu các nội dung dự kiến sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024, Hội Thẩm định Giá Việt Nam vừa có công văn kiến nghị về chính sách giá đất khi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này.

Theo đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề nghị giữ nguyên nội dung các Điều 158, 159, 160, 162 tại Mục 2 về giá đất của Luật Đất đai hiện hành; chỉ rà soát để sửa đổi, bổ sung các hướng dẫn cụ thể của Chính phủ hướng dẫn nội dung các điều, khoản trên của Luật nhằm đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của thực tiễn đặt ra sau một năm thi hành Luật.

Lý giải kiến nghị này, Hội Thẩm định giá Việt Nam nêu rõ, các nội dung về giá của Luật Đất đai hiện hành đã cơ bản đáp ứng được các yêu cầu như tương thích với lý luận về giá đất, hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - mà ngành Giá Việt Nam là một thành viên của tổ chức này; đã chứng minh phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay; tuân thủ được chỉ đạo của Bộ Chính trị tại các Nghị quyết: 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.

Bên cạnh đó, cần được xem xét để có sự đồng thuận chung về một số nội dung lớn trong quá trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai về giá đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến 19 địa phương khu vực miền Trung và miền Nam về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đât đai 2024. Ảnh minh họa

Đó là bảo đảm quyền quyết định giá đất của nhà nước tại thị trường sơ cấp (chứ không phải nhà nước quyết định giá đất cho mọi giao dịch trong xã hội, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp), là bảo đảm thẩm quyền quyết định giá đất của nhà nước chứ không phải đó là “Nguyên tắc định giá đất”. Nếu thể hiện vấn đề này trong Luật thì cần tuân theo quan điểm đó.

Để thực hiện quyền định giá đất dù theo hình thức định giá là bảng giá, hệ số điều chỉnh giá, giá đất cụ thể thì việc nhà nước đã, đang và tiếp tục sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập, chuyên nghiệp tham vấn các phương án giá cho mình để mình có thêm cơ sở tự quyết định giá hoàn toàn không làm giảm nhẹ hoặc làm mất đi vai trò quyền định giá của nhà nước mà pháp luật đã quy định.

Nhà nước có thẩm quyền trực tiếp định giá đất và có quyền điều tiết giá đất tại thị trường thứ cấp và tổng thể thị trường nói chung bằng những biện pháp thích hợp như: điều hòa cung - cầu, tài chính tiền tệ…

"Đây là thẩm quyền của nhà nước đã được đảm bảo từ khi nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, sau đó chuyển sang cơ chế kinh tế thị trường cho đến nay chứ không phải vừa qua buông vai trò định giá của nhà nước mà bây giờ mới đặt ra" - ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh.

Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc luật hóa giao quyền nhà nước định giá đất đã được khẳng định từ trước đến nay trên thực tế không hề thay đổi, nên lần này cũng không nên đặt ra và không nên nhầm lẫn, nhấn mạnh chuyển nó thành đó là nguyên tắc định giá đất.

Chính bảo đảm quyền đó trong Luật và trên thực tế đã giúp nhà nước có căn cứ thực hiện chính sách tài chính về đất đai giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất cùng các chính sách khác liên quan đến quản lý, điều tiết thị trường, đến quyền và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất.

Nhất quán nguyên tắc nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường

Hội Thẩm định Giá Việt Nam cũng kiến nghị cần nhất quán nguyên tắc nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Định giá theo nguyên tắc thị trường thì phải là thị trường có điều tiết. Trách nhiệm điều tiết để có thị trường mong muốn thuộc về các giải pháp khác…

Giá đất có chức năng phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế, xã hội lớn của nền kinh tế, nó được xem là “tấm gương soi” của thị trường đất đai, thị trường nào thì giá cả phản ánh trung thực thị trường ấy. Chính vì vậy, việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi những yếu tố cá biệt, các yếu tố đột biến không hợp lý để định giá như đầu cơ, thổi giá, thiên tai, địch họa,… mà phải là thị trường có điều tiết loại trừ được những yếu tố trên thông qua nhiệm vụ của các công cụ, biện pháp điều tiết: Cung - cầu, tài chính - tiền tệ…

"Điều cần nhấn mạnh, khi thị trường vẫn tiềm ẩn các yếu tố trên, để định giá theo nguyên tắc thị trường, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị nhà nước cần cho phép rà lại, bổ sung các quy định hiện hành để các tổ chức định giá có những tiêu chí cụ thể để lựa chọn đầu vào của các phương pháp định giá mang tính phổ biến không phải là cá biệt và loại trừ được các yếu tố bất ổn của thị trường nói trên"- công văn nêu rõ.

Hội Thẩm định Giá Việt Nam cũng kiến nghị cần nhất quán nguyên tắc nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, đã thực hiện theo nguyên tắc giá thị trường thì cần nhất quán để giá phản ánh giá thị trường dưới sự tác động của cung - cầu, không được “cộng” bao gồm chính sách xã hội trong giá. Nhưng phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động của giá thị trường.

Giá đất theo thị trường chắc chắn sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều đối tượng trong các giai tầng của xã hội, đặc biệt là việc thực thi các chính sách an sinh xã hội. Đây là những tác động có thật nếu không có chính sách hạn chế các tác động này. Vì vậy, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị: Luật, các hướng dẫn Luật cần cho phép bổ sung các chính sách tài chính (thuế, thu,… theo hướng giá đã cao thì tỷ lệ thu phải giảm), chính sách ưu đãi hợp lý hơn trước để tránh gây nên những “cú sốc” tác động bất lợi đến đời sống nhân dân.

Giữ nguyên quy định về định giá đất cụ thể Đây cũng là một trong những kiến nghị của Hội Thẩm định giá, bởi theo lý giải của đơn vị này, bảng giá đất thực chất là một bảng tổng hợp các mức giá đất của mỗi loại đất gắn với từng mục đích sử dụng đất, theo vị trí, theo từng vùng, từng địa phương,… Nó mang bản chất là cách định giá hàng loạt, định giá một mức giá chung cho cả một tuyến đường, cho vị trí của cả một khu vực… Hệ số để điều chỉnh mức giá cụ thể nào đó cũng là một hệ số chung mang tính hàng loạt. Chính vì tính hàng loạt ấy mà nó không thể bao hàm được cho các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc giá thị trường và chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chính sách tài chính giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất… Vì vậy, vẫn cần có quyết định cho một số trường hợp cụ thể phục vụ các chính sách phù hợp như: Những loại đất thuộc nhóm chưa sử dụng, lần đầu đưa vào sử dụng; những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển) chưa có trong bảng giá đất. Các dự án sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất…