Xác định giá đất cần phải do nhà nước

Trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai 2024, PGS.TS Nguyễn Quang Tiến đã đưa ra bốn nhóm kiến nghị trọng tâm, nhấn mạnh tính cấp thiết trong việc tái cấu trúc vai trò pháp lý của Luật Đất đai, hoàn thiện cơ chế định giá đất, gỡ điểm nghẽn về thỏa thuận dự án và tăng cường năng lực thực thi ở cấp cơ sở.

Cụ thể, PGS.TS Nguyễn Quang Tiến cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai cần khẳng định vai trò trung tâm của đạo luật này trong toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến tài nguyên đất. "Đất đai tham gia vào hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội của con người, nhưng hiện nay nhiều quan hệ đất đai lại đang được điều chỉnh rải rác bởi các luật chuyên ngành, tạo nên sự phân mảnh, thiếu đồng bộ", ông nhận định.

Theo ông Tiến, hiện tượng mỗi bộ, ngành được giao chủ trì soạn thảo luật đều đưa ra quy định theo cách tiếp cận riêng trong quản lý chuyên ngành, dẫn đến tình trạng các luật chuyên ngành nhiều khi "lệch pha" hoặc thậm chí "vượt mặt" Luật Đất đai. Ông nhất trí với quan điểm rằng, mọi nội dung liên quan đến quản lý và sử dụng đất nên dẫn chiếu trực tiếp theo quy định của Luật Đất đai, còn các công đoạn đặc thù khác mới để các luật chuyên ngành điều chỉnh.

"Chúng ta cần có một điều khoản định vị rõ ràng vai trò của Luật Đất đai trong hệ thống pháp luật, để đảm bảo mọi quan hệ pháp lý liên quan đến đất đai được điều chỉnh nhất quán", ông Tiến nhấn mạnh.

Vấn đề thứ hai là cơ chế hình thành giá đất. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tiến, trong bối cảnh hiện nay, câu chuyện về giá đất đã được bàn luận rất nhiều, tuy nhiên vấn đề cốt lõi là hệ thống thông tin đầu vào phục vụ cho việc xác định giá đất cần phải do nhà nước trực tiếp xây dựng và vận hành.

"Chúng ta đã từng triển khai bước đầu, nhưng lần này cần phải đẩy mạnh việc xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu trung tâm về đất đai, do nhà nước chủ trì, để làm nền tảng xác định giá đất 'sạch', giá thật, giá chuẩn", ông Tiến nhấn mạnh.

Ông Tiến cho rằng nếu chỉ xác định giá đất theo "nguyên tắc thị trường" mà không có hệ thống dữ liệu minh bạch làm cơ sở, thì sẽ rất khó đạt được mục tiêu công bằng và hiệu quả. "Giá thị trường hiện nay đang rất nhiễu loạn, thiếu nhất quán và khó kiểm soát", ông nói.

Ông cũng cho biết thêm Bộ Xây dựng trong thời gian tới dự kiến sẽ thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, đây có thể là một trong những công cụ hữu ích giúp hình thành hệ thống dữ liệu giá đất đáng tin cậy cho nhà nước.

"Muốn có một cơ chế quản lý giá đất hiệu quả, nhà nước phải chủ động thiết lập nền tảng dữ liệu. Từ đó mới có thể kiểm soát tốt và đảm bảo công khai, minh bạch", ông cho hay.

Quản lý đất đai: cán bộ cơ sở còn nhiều lúng túng

Liên quan đến các dự án sử dụng đất vì mục tiêu kinh tế - xã hội, PGS.TS Nguyễn Quang Tiến cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của các dự án này là khâu thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa doanh nghiệp và người dân. Trên thực tế, dù phần lớn người dân đồng thuận, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ không chấp thuận là có thể khiến cả dự án bị đình trệ.

Để giải quyết vấn đề này, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay đề xuất quy định ngưỡng đồng thuận 75% số người sử dụng đất hoặc 75% diện tích đất được thỏa thuận. Ông Tiến bày tỏ sự ủng hộ với phương án này, bởi vừa đảm bảo quyền lợi số đông, vừa hạn chế tình trạng một vài tổ chức thu gom đất với mục đích đầu cơ, thao túng thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng nếu quy định một con số cụ thể như 75% thì cần phải có cơ sở lập luận rõ ràng, đặc biệt trong so sánh với các quốc gia khác. Ví dụ, Hàn Quốc hiện đang áp dụng mức 85% cho cả người sử dụng đất và diện tích đất. Do đó, nếu Việt Nam chọn mức 75% thì phải giải thích được vì sao mức này là hợp lý, đủ để tạo sự đồng thuận xã hội và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Ông cũng đồng tình với quan điểm không thể áp dụng nguyên tắc đồng thuận tuyệt đối, vì điều đó là bất khả thi trong thực tiễn. Thay vào đó, cần xác lập một nguyên tắc đồng thuận tương đối theo đa số, như cách Hàn Quốc đang làm là khi 85% đồng ý, 15% còn lại phải tuân thủ theo quyết định chung, nhằm đảm bảo tiến độ triển khai và lợi ích cộng đồng.

"Đồng thuận tuyệt đối là lý tưởng không thể đạt được. Quan trọng là thiết kế được một cơ chế phù hợp, hài hòa lợi ích giữa nhà nước – người dân – nhà đầu tư để dự án đi vào thực tế", ông khẳng định.

Vấn đề cuối cùng được ông Tiến đề cập là về năng lực thực thi ở cấp cơ sở. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tiến, khi triển khai mô hình chính quyền hai cấp, vai trò của cấp xã, phường trở nên đặc biệt quan trọng. Nguyên do là rất nhiều nhiệm vụ, thẩm quyền từ cấp huyện đã được phân cấp, ủy quyền cho chủ tịch UBND cấp xã. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, đội ngũ cán bộ cơ sở hiện nay vẫn còn nhiều lúng túng khi thực hiện chức trách mới.

Ông Tiến cho biết tại một số địa phương, có những cán bộ xuất thân từ các lĩnh vực như giáo dục hay văn hóa được điều động về làm chủ tịch xã mà không có đội ngũ chuyên viên tham mưu bài bản thì khi phải xử lý những vấn đề liên quan đến đất đai, họ thường không dám ký quyết định, do e ngại rủi ro và trách nhiệm.

Để khắc phục, ông Tiến đề xuất Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp với các bộ, ngành liên quan tổ chức tập huấn, hướng dẫn trực tiếp, đồng thời tăng cường lực lượng hỗ trợ từ trung ương xuống địa phương nhằm giúp chính quyền cơ sở đủ khả năng thực thi. Nếu không giải quyết được khoảng trống về năng lực này, việc phân cấp "tự quyết, tự chịu trách nhiệm" cho địa phương sẽ khó đi vào thực tế, dễ dẫn đến ách tắc trong triển khai.

"Phân cấp chỉ hiệu quả khi đi kèm với năng lực thực thi. Nếu giao quyền mà thiếu nguồn lực thì cấp xã, phường khó có thể gánh vác trọn vẹn. Đây là thực tế cần sớm được tháo gỡ", ông nhấn mạnh.