Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội và TP.HCM đã đạt xấp xỉ ở mức 50 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp trung bình đạt trên 70 triệu đồng/m2, khi các dự án mở bán mới đều có mức giá hơn 60 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng lên đáng kể trong khi các dự án có giá dưới 50 triệu đồng gần như "biến mất" khỏi thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15-25 triệu đồng/tháng, việc mua 1 căn hộ 60 m2 có giá từ 3-5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình.

Thấy gì từ "cuộc đua" hạ lãi suất của các ngân hàng?

Trước thực trạng giá nhà tăng cao, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Sau đó hàng loạt các gói vay có lãi suất ưu đãi cho người trẻ mua nhà lần đầu với tổng giá trị các gói lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng đã được các ngân hàng tung ra.

Đơn cử như LPBank với mức ưu đãi chỉ từ 3,88%/năm; ACB với mức lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm với khách hàng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng, đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà. SHB với gói vay lãi suất từ 3,99%/năm với thời gian vay kéo dài tới 35 năm. HDBank thậm chí còn ra mắt gói vay mua nhà với thời gian vay lên đến 50 năm, với mức lãi suất chỉ từ 4,5%/năm.

Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng. Động thái này lập tức tiếp thêm "sức mạnh" giúp khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà, do lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể so với thông thường.

Tuy nhiên, VARS cho rằng, thực tế, các mức lãi suất xung quanh 3-5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3-6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn, dao động từ 11-14%/năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8-9%/năm.

Đồng quan điểm, giới chuyên gia cũng bày tỏ, thoạt nghe các gói lãi suất rất hấp hẫn nhưng thực tế cho thấy, các gói ưu đãi này chỉ trong ngắn hạn. Sau thời gian ưu đãi đó, lãi suất thường thả nổi. Một khi lãi suất thả nổi, nếu người trẻ không tỉnh táo, cân đối bài toán tài chính thì rất có thể rơi vào tình trạng làm "đầy tớ" của đồng tiền, áp lực kiếm tiền trả lãi.

Mỗi tháng phải kiếm 90 triệu đồng để cân bằng tài chính

Phân tích kỹ hơn, VARS đưa ra giả định, với một khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay với lãi suất ưu đãi 4% trong tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động từ 11-14% thì trong 6 tháng đầu, mỗi tháng người mua nhà chỉ phải trả 8,3 triệu đồng, từ 22,9-29 triệu đồng cho năm tiếp theo và trong 15 năm cuối phải trả từ 50-63 triệu đồng/tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu tiên (tháng thứ 61) trả khoảng 36,8-43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn khoảng 14,2 triệu đồng/tháng với phương thức dư nợ giảm dần.

Trường hợp, người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại từ 11-14% thì họ sẽ phải chi trả 20,8 triệu đồng/tháng trong 5 năm đầu, từ 23,3-27,5 triệu đồng/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu 27,1 triệu, giảm dần về khoảng 20,7 triệu trong 5 năm đầu, và từ 30,2 triệu đồng (11%) đến 35,3 triệu đồng (14%) trong tháng thứ 61, sau đó giảm dần về 11,7 triệu đồng trong 15 năm còn lại với phương thức dư nợ giảm dần.

Theo VARS, dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27-30 triệu đồng/tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với mỗi người trẻ.

Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên phải kiếm được 90 triệu đồng để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập có thể được coi là mơ ước nói trên.

Đồng thời, việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ năn kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập, đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ.

Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng sẽ khiến người trẻ gặp khó khăn trong chi tiêu hàng ngày, đầu tư cho bản thân hay lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ. Do đó, người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà.

VARS khuyến nghị, thay vì mua nhà trong trung tâm với giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm các khu vực vùng ven, nơi giá nhà ở hợp lý hơn. Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30-50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực trả nợ.

Nếu chọn vay, người mua nhà cần tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và cố gắng tìm kiếm các nguồn thu nhập khác để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn.