Chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI

Dữ liệu mới nhất từ báo cáo "Triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam – Nắm bắt thời cơ" của Avison Young cho thấy, sức ép tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, linh hoạt và tốc độ nhằm kéo giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp của công ty này đánh giá: "Ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường".

Các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và BĐS logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất-nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.

Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa như vậy thúc đẩy sự phát triển nguồn cung BĐS công nghiệp từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình KCN xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản. Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do (Free Trade Zone – FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1–2 giờ di chuyển, đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất.

"Các thị trường cấp 1 sẽ tiếp tục duy trì sức hút, nhờ vậy cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao – nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định dài hạn. Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 nên cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện có tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy. Nhà đầu tư ngày càng đặt nặng tiêu chí môi trường trong quá trình thẩm định, như hệ thống xử lý nước thải – cải thiện hạng mục này sẽ giúp nâng cao đáng kể giá trị tài sản và qua đó thu hút vốn tốt hơn", ông Chí nhận định thêm.

Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhấn mạnh, bám sát quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển giúp nhà đầu tư nhận diện khu vực có tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới.

"Việc sáp nhập địa giới và tái cơ cấu cơ quan hành chính tạm thời làm gián đoạn một số quyết định và buộc nhà đầu tư rà soát lại bản đồ đầu tư. Song Việt Nam đang đơn giản hóa quy trình, hướng tới một thị trường thương mại, logistics và đầu tư năng động, minh bạch hơn", Tổng Giám đốc Avison Young đánh giá.

Cụ thể, tiến độ dự án hạ tầng và năng lượng sẽ kích hoạt mạnh mẽ tiềm năng BĐS công nghiệp trong khu vực đó. Ví dụ, sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3&4 dự kiến vận hành năm 2026 sẽ tác động lên Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ. Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện ở mức trung bình 195-200 USD/m2/kỳ hạn. Khi các dự án hoàn thành, giá trung bình ở khu vực Đồng Nai có thể tăng trên 200 USD/m2/kỳ hạn.

Tuy nhiên, ông David Jackson lưu ý: "Tư duy cạnh tranh cần thay đổi khi chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI".

Bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế Thu nhập Doanh nghiệp cho khách thuê trong KCN sẽ thay đổi luật chơi. Thay vào đó, cần xây dựng niềm tin và củng cố năng lực hợp tác quốc tế bằng chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch.

"Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để các dự án BĐS công nghiệp phát triển ổn định và bền vững", ông David Jackson kết luận.

Doanh nghiệp FDI mong đợi pháp lý cởi mở hơn

Tại Diễn đàn hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 chủ đề "Đầu tư phát triển hạ tầng KCN: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi" do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức, GS.TS Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, KCN và khu chế xuất vẫn luôn là động lực quan trọng đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Đơn cử, tại TP.HCM, việc hợp nhất ba tỉnh thành lớn được đánh giá sẽ giúp Thành phố sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cấp hệ thống KCN. Tuy nhiên thực tế cho thấy, các dự án vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong vấn đề về pháp lý. Bên cạnh các điểm nghẽn chung về cơ chế, thủ tục đầu tư, vướng mắc pháp lý còn đến từ giao dịch giữa các chủ thể tham gia trong dự án.

"Những điểm nghẽn này thường dẫn đến hệ quả là các tranh chấp, khiến nhà đầu tư phải gánh chịu các thiệt hại không đáng có, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều triển vọng phát triển, nhưng để khai thác hiệu quả phân khúc này, các cơ quan, tổ chức, nhà đầu tư, doanh nghiệp…cần có sự phối hợp và hỗ trợ nhau chặt chẽ", ông Hạnh nói.

Ở góc độ của nhà đầu tư, ông Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam) chia sẻ, hiện doanh nghiệp Singapore tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp linh hoạt theo cả hai hình thức là đầu tư trực tiếp phát triển hạ tầng và thuê lại đất/hạ tầng để triển khai dự án.

Hình thức đầu tư trực tiếp mang lại nhiều lợi thế dài hạn nhờ chính sách ưu đãi mạnh mẽ của Chính phủ, trong đó Khu Công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) là mô hình liên doanh với doanh nghiệp nhà nước thường được nhắc tới như mô hình tiêu biểu và được tạo điều kiện hỗ trợ rõ nét.

Ngoài ra, hình thức đầu tư này cũng tạo cơ hội phát triển tích hợp nhiều cấu phần bất động sản khác trong KCN, hướng đến phát triển đô thị đa chức năng vốn là thế mạnh của doanh nghiệp Singapore khiến hình thức này trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư. Tuy vậy, thủ tục pháp lý phức tạp, tốn nhiều thời gian và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan vẫn khiến nhà đầu tư gặp khó khăn.

"Trong khi đó, nếu thuê đất/hạ tầng, đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý phức tạp đã được chủ đầu tư KCN hoàn tất, thời gian triển khai dự án lúc này sẽ được rút gọn hơn; kết hợp với hạ tầng và hệ sinh thái KCN sẵn có, hình thức này sẽ đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ.

Hạn chế của hình thức này là nhà đầu tư sẽ phụ thuộc đáng kể vào năng lực vận hành của chủ đầu tư KCN và đối mặt với rủi ro về thời hạn thuê, nhất là khi thời điểm hết hợp đồng trùng với thời hạn sử dụng đất của toàn KCN", ông Seck Yee Chung nói.

Đồng quan điểm, ông Sam Conroy, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Australia tại Việt Nam (AusCham Vietnam) cho rằng, quy trình cấp phép kéo dài, liên quan nhiều cơ quan và đôi khi xuất hiện cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến thiếu tính dự đoán và làm tăng chi phí chờ dự án.

"Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp, đặc biệt đối với các ngành sản xuất chuyên biệt như hàng hải, khiến nhiều doanh nghiệp Australia không thể mở rộng hoặc phát triển theo đúng chiến lược, làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối logistics vốn đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh", ông Sam Conroy phản ánh.

Chủ tịch AusCham Vietnam cho biết, doanh nghiệp Australia ưu tiên các mô hình mang lại sự kiểm soát và minh bạch cao, trong đó mô hình FDI 100% là lựa chọn chủ đạo. Ngoài ra, KCN - đô thị - dịch vụ tích hợp cũng được nhà đầu tư Australia đánh giá cao khi nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ ngày càng tăng.

Theo ông Sam Conroy, hiện có một nhóm doanh nghiệp Australia đang bắt đầu quan tâm đến mô hình hợp tác công tư trong các dự án hạ tầng và logistics cảng, cho thấy sự mở rộng trong danh mục đầu tư, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam đến 2030 - tầm nhìn 2045.

Doanh nghiệp mong đợi cơ chế pháp lý cởi mở hơn, quy trình thực hiện công khai, minh bạch và hiệu quả hơn để có thể xúc tiến các dự án đầu tư một cách nhanh chóng.