Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I của Savills Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp tăng trung bình 22% theo năm trong vòng 5 năm qua. Khu vực Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm, ngay sau là Tây Hồ với tốc độ tăng trưởng giá đạt 40%/năm. Đáng chú ý, Tây Hồ đang dẫn đầu giá sơ cấp trung bình căn hộ với 185 triệu đồng/m2.

Trong quý, thị trường ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư và căn hộ thứ cấp trên thị trường.

Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp ở mức 60 triệu đồng/m2.

Bà Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, khảo sát hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp giảm khoảng 1% theo quý.

Bên cạnh đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch lên tới 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%, cho thấy áp lực điều chỉnh đang diễn ra rõ nét hơn ở các sản phẩm có giá trị cao.

"Giá sơ cấp trên thị trường tiếp tục neo cao do nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các dự án đại đô thị. Trong quý, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Trong đó, dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart Cities và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được", bà nói.

Đáng chú ý, bà Hằng cho rằng, nguyên nhân quan trọng khiến giá căn hộ thứ cấp giảm đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư.

"Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn. Nhiều nhà đầu tư đang điều chỉnh chiến lược, buộc thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản. Động thái này đã góp phần tạo ra làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp", bà cho hay.

Mức giảm giá chưa đủ hấp dẫn

Theo bà Hằng, quá trình điều chỉnh giá thứ cấp không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua.

"Mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn. Trong khi, giá sơ cấp khó có khả năng giảm giá và cũng không tăng nóng như giai đoạn trước", bà đánh giá.

Trong các quý còn lại của năm nay, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội dự kiến có khoảng 7.400 căn. Trong đó, hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Đặc biệt, quý II, sẽ có các dự án dự kiến mở bán mới/mở bán giai đoạn tiếp theo đều sở hữu vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, mức giá có thể ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

"Từ quý III, IV, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City hay Ocean Park hoàn tất mở bán hết quỹ căn, thị trường sẽ đón thêm các dự án mới, điều này có thể tạo điều kiện để mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội được điều chỉnh nhẹ. Nhưng, có thể thấy, hiện nay giá thị trường vẫn đang ở ngưỡng cao so với năng lực chi trả của số đông người mua", bà nhấn mạnh.

Dự báo cho năm 2026, vị chuyên gia kỳ vọng mặt bằng giá sơ cấp sẽ có xu hướng giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển các sản phẩm căn hộ hạng C - phân khúc vốn gần như vắng bóng hiện nay.

"Việc tái cung cấp các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, đồng thời tạo ra thế cân bằng bền vững hơn giữa cung - cầu", bà nhận định.