Nâng tầm tăng trưởng Việt Nam

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho biết sau khi sáp nhập, TP. HCM “mới” đang hình thành một đại đô thị trọng điểm, giữ vị trí dẫn đầu cả nước về quy mô kinh tế, diện tích và dân số. Không chỉ mở rộng về không gian đô thị, cấu trúc phát triển của thành phố mới cũng thiết lập một chuỗi giá trị theo hướng chuỗi giá trị liên hoàn công nghiệp – điều phối – logistics, tạo nền tảng cho một cực tăng trưởng mới.

Theo ông Quốc Anh, mô hình này có nhiều điểm tương đồng với đại đô thị Seoul SMA1, được xem là “cỗ máy tăng trưởng” lớn nhất của kinh tế Hàn Quốc. Seoul SMA vận hành theo chiến lược phát triển vùng chức năng lõi, trong đó từng khu vực đảm nhiệm một vai trò chuyên biệt nhằm thúc đẩy tăng trưởng tổng thể. Quá trình giãn dân hiệu quả từ trung tâm Seoul sang hai vùng lân cận được hỗ trợ mạnh mẽ nhờ hệ thống hạ tầng giao thông – đô thị – logistics đồng bộ, giúp phân bổ lại mật độ dân cư mà vẫn duy trì sức hấp dẫn kinh tế của khu vực lõi.

Nhờ mô hình phát triển này, giá bán bất động sản tại Seoul tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong nhiều năm qua, đặc biệt là tại khu vực trung tâm.

Ông Quốc Anh nhận định những kinh nghiệm của Seoul SMA cho thấy TP. HCM sau sáp nhập hoàn toàn có thể phát huy lợi thế quy mô để trở thành động lực tăng trưởng mới của cả nước nếu tối ưu được cấu trúc vùng và đầu tư đúng trọng tâm vào hạ tầng kết nối.

Cũng theo ông Quốc Anh, TP. HCM sau sáp nhập đang sở hữu nền tảng bứt phá mạnh mẽ, mở ra kỳ vọng nâng tầm tăng trưởng cho cả nền kinh tế Việt Nam. Trong cấu trúc đại đô thị mới, khu vực trung tâm thành phố (CBD) tiếp tục là yếu tố then chốt, được xác định dựa trên mức độ tập trung hoạt động kinh tế, mật độ việc làm và hệ thống giao thông công cộng.

Theo ông Quốc Anh, CBD là vùng lõi thương mại – tài chính – dịch vụ, nơi có mật độ lao động cao nhất và được kết nối bởi mạng lưới giao thông công cộng dày đặc. Dựa trên mô hình đô thị nén 15 phút, khu vực trung tâm của TP. HCM trước sáp nhập được hình thành từ nhiều phân khu có chức năng bổ trợ lẫn nhau. Quận 1 là CBD truyền thống, giữ vai trò trung tâm hành chính, tài chính và văn hóa. Bao quanh khu lõi này, quận 3, quận 5 và quận 10 tạo thành vành đai dịch vụ – y tế – thương mại quan trọng với sự hiện diện của nhiều văn phòng, bệnh viện lớn, chợ đầu mối và các trung tâm thương mại truyền thống.

Các khu vực cận trung tâm cũng cho thấy sự chuyển dịch nhanh chóng. Quận 4 trở thành điểm nối giữa quận 1 và quận 7 trong bối cảnh hạ tầng kết nối được đầu tư mạnh. Bình Thạnh tiếp tục vươn lên với mật độ cao ốc, văn phòng lớn cùng cụm Tân Cảng – Landmark 81, góp phần mở rộng biên độ thương mại của vùng lõi. Trong khi đó, quận 2 đang định hình vị thế “trung tâm tài chính mới”, giữ vai trò chiến lược trong cấu trúc TP. Thủ Đức.

Chung cư đang vượt trội

Chung góc nhìn với ông Quốc Anh, nhiều chuyên gia cũng đánh giá thị trường bất động sản TP. HCM sau sáp nhập sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó CBD tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Theo ông Quốc Anh, giá bất động sản tại khu trung tâm luôn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực và ổn định hơn so với các khu vực ngoài lõi đô thị. Quy luật cung – cầu và sự khan hiếm của quỹ đất trung tâm là nguyên nhân cốt lõi đứng sau xu hướng tăng giá này, đặc biệt khi các khu vực cận trung tâm cũng đang dần phát triển theo mô hình thương mại – dịch vụ.

Trên thực tế hạ tầng kết nối cũng được xem là yếu tố then chốt thúc đẩy sự mở rộng của thị trường bất động sản. Các trục giao thông chiến lược và mạng lưới vận tải công cộng khi được hoàn thiện sẽ tạo ra “hiệu ứng lan tỏa”, giúp mở rộng biên phát triển của CBD và tăng giá trị của các dự án nằm trên trục kết nối.

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.

Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang tại khu vực trung tâm TP. HCM đang ghi nhận xu hướng tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Với lợi thế kết nối trực tiếp các trục chính như Mai Chí Thọ và Song Hành – cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây, khu vực lân cận Thủ Thiêm trở thành điểm tập trung nhiều dự án cao cấp.

Tại Thủ Thiêm, giá rao bán một số căn hộ thuộc các dự án mới đã vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m² (một số căn hộ tại tháp The Crest Residence thuộc dự án The Metropole), trong khi mặt bằng giá phổ biến của các dự án lân cận như dự án The Privé của Đất Xanh Group, dự án Lumière Midtown thuộc khu đô thị The Global City của Masterise Homes dao động từ 120–160 triệu đồng/m² tùy vị trí và diện tích.

Trong quý III/2025, lượng tìm kiếm đối với chung cư hạng sang tăng 168% so với cùng kỳ năm trước – mức tăng đáng kể trong bối cảnh thị trường chung vẫn duy trì tâm lý thận trọng.