Bình cũ, rượu mới

Những năm gần đây, thị trường nhà ở Việt Nam đã duy trì một trạng thái cô đặc, khi một nhóm doanh nghiệp nắm giữ phần lớn nguồn cung và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu - lợi nhuận của ngành.

9 tháng năm 2025 tiếp tục là sự kéo dài của trạng thái này. Về nguồn cung, theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Vingroup chiếm thị phần lớn nhất với 20,4%; theo sau là Masterise Group chiếm 11,4%, Sun Group chiếm 10,3%, MIK Group chiếm 5,2%, Hoàng Huy chiếm 3,9%, Phát Đạt chiếm 1,9%. 36% còn lại là của hàng nghìn doanh nghiệp khác.

Về doanh thu, các doanh nghiệp “họ” Vin vượt trội hoàn toàn so với phần còn lại của thị trường: Vingroup đạt 169.611 tỷ đồng, Vinhomes đạt 51.093 tỷ đồng, VEFAC đạt 46.611 tỷ đồng, trong khi đó không có bất kỳ doanh nghiệp nhà ở nào “khác họ” vượt qua được ngưỡng 6.000 tỷ đồng.

Tương tự về lợi nhuận: Vingroup đạt 7.565 tỷ đồng, Vinhomes đạt 15.313 tỷ đồng, VEFAC đạt 15.418 tỷ đồng, còn các doanh nghiệp “khác họ” không có đơn vị nào vượt qua ngưỡng 4.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong cục diện cũ đó, điều mới mẻ đã xuất hiện. Đó là sự tái khởi của những “ông lớn” từng một thời chìm đắm trong khủng hoảng như: Đất Xanh, DIC Group, BecamexTDC, Phát Đạt; sự vươn mình của Khang Điền, Nam Long; sự bứt phá của BV Land - một doanh nghiệp trẻ.

Có thể thấy rõ ràng điều này qua kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2025. Cụ thể, top đầu bảng xếp hạng các doanh nghiệp nhà ở có doanh thu lớn nhất (trừ “họ” Vin) ghi nhận những cái tên: Nam Long (3.941 tỷ đồng), Khang Điền (2.857 tỷ đồng), Đất Xanh (2.727 tỷ đồng), DIC Group (1.766 tỷ đồng), BecamexTDC (1.315 tỷ đồng), BV Land (1.254 tỷ đồng), Phát Đạt (964 tỷ đồng).

Xét về tốc độ tăng trưởng doanh thu, so với cùng kỳ năm trước, Phát Đạt tăng gấp 5,5 lần, Nam Long tăng gấp 4,7 lần, BecamexTDC tăng gấp 3,2 lần, Khang Điền tăng gấp 2,3 lần, BV Land tăng gấp 2,1 lần, DIC Group tăng gấp 2 lần. 

Về lợi nhuận, top đầu bảng xếp hạng các doanh nghiệp nhà ở có lợi nhuận sau thuế lớn nhất (trừ “họ” Vin) cũng chính là những cái tên nêu trên: Khang Điền (841 tỷ đồng), Đất Xanh (511 tỷ đồng), Nam Long (441 tỷ đồng), BV Land (332 tỷ đồng), Phát Đạt (201 tỷ đồng), DIC Group (200 tỷ đồng), Becamex TDC (156 tỷ đồng).

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp này, so với cùng kỳ năm trước, cũng rất ấn tượng: BV Land tăng gấp 16 lần, DIC Group tăng gấp 13 lần, Nam Long tăng gấp 8 lần, Đất Xanh tăng gấp 2 lần, Khang Điền tăng gấp 2 lần, BecamexTDC tăng 50%, Phát Đạt tăng 31%.

Quy mô doanh thu, lợi nhuận và tốc độ tăng trưởng rất cao này là một sự tương phản hoàn toàn so với tình cảnh “bệ rạc” của chính các doanh nghiệp đó trong giai đoạn khủng hoảng. 

Ví dụ với Đất Xanh, đơn vị này từng “lỗ sấp mặt” trong giai đoạn quý IV/2022 – quý I/2023 với mức lỗ lần lượt là -460 tỷ đồng và -117 tỷ đồng. DIC Group cũng trải qua quãng thời gian đáng quên từ quý III/2022 đến quý III/2023 khi lợi nhuận chỉ “lèo tèo” từ vài tỷ đồng/quý đến vài chục tỷ đồng/quý để rồi gánh lỗ nặng trong quý I/2024 (-121 tỷ đồng) với doanh thu vỏn vẹn 489 triệu đồng. Điều tương tự cũng diễn ra với Phát Đạt, BecamexTDC. Ngay cả Nam Long, Khang Điền – 2 doanh nghiệp nổi tiếng làm ăn bài bản và bền bỉ - cũng từng “lao đao” trong giai đoạn khủng hoảng.

Vì thế, sự bật dậy của các doanh nghiệp này trong 9 tháng năm 2025 có ý nghĩa như một cuộc “Đông sơn tái khởi”, phản ánh rõ nét nhất cho sự phục sinh và tăng trưởng của thị trường nhà ở trong năm nay.

Đồng khởi

Sự phục sinh – tăng trưởng của thị trường nhà ở không chỉ được thể hiện ở nhóm doanh nghiệp lớn nêu trên. Trên thực tế, 9 tháng năm 2025 còn có hàng loạt doanh nghiệp nhỏ và vừa báo cáo doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. 

Cụ thể, về doanh thu, các đơn vị tăng trưởng nổi bật còn có: TTC Land (gấp 2,9 lần), BGI Group (tăng 83%), Dịch vụ Hoàng Huy (tăng 72%), Địa ốc Sài Gòn (tăng 55%), Nam Mê Kông (tăng 18%), thậm chí đến Novaland cũng tăng 25%.

Về lợi nhuận, các doanh nghiệp tăng trưởng đáng kể là: TTC Land (gấp 22,6 lần), Dịch vụ Hoàng Huy (gấp 12 lần) Hodeco (gấp 9,3 lần), Địa ốc Sài Gòn (gấp 4,5 lần), Nam Mê Kông (tăng 71%), EverLand (tăng 52%), C.E.O Group (tăng 45%), BGI Group (tăng 43%), Văn Phú Invest (tăng 28%), SJ Group (tăng 21%)…

Quy mô doanh thu - lợi nhuận của các doanh nghiệp nói trên cũng khá ấn tượng. Cụ thể về doanh thu, Novaland đạt 5.398 tỷ đồng (chỉ chịu thua các doanh nghiệp “họ” Vin), C.E.O Group đạt 989 tỷ đồng, TTC Land đạt 950 tỷ đồng, Văn Phú Invest đạt 823 tỷ đồng, Dịch vụ Hoàng Huy đạt 610 tỷ đồng, EverLand đạt 574 tỷ đồng, An Gia đạt 556 tỷ đồng…

Về lợi nhuận, Hodeco đạt 610 tỷ đồng, Văn Phú Invest đạt 263 tỷ đồng, An Gia đạt 199 tỷ đồng, SJ Group đạt 174 tỷ đồng, C.E.O Group đạt 148 tỷ đồng…

Như vậy, có thể thấy, thị trường nhà ở đang chứng kiến một cuộc “đồng khởi” hiếm có kể từ năm 2022 tới nay.

Sẽ còn “bùng nổ”?

Sự tăng trưởng của các doanh nghiệp nhà ở được dự báo sẽ chưa dừng lại, bởi thị trường vẫn đang trên đà đi lên. 2025 là năm “bùng nổ” về nguồn cung cũng như giao dịch và đây sẽ là cơ sở để sang năm 2026, các doanh nghiệp ghi nhận những khoản doanh thu, lợi nhuận kếch xù.

Báo cáo cho thấy đến hết tháng 9/2025, các doanh nghiệp hàng đầu đang dự trữ một nguồn doanh thu tương lai “khổng lồ”. Lớn nhất trong đó là Vinhomes, đạt 100.841 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với đầu năm. Doanh nghiệp này đang đồng loạt bán hàng tại nhiều dự án rất lớn: Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Vinhomes Golden City (Hải Phòng), Vinhomes Green City (Long An cũ), Vinhomes Green Paradise (TP. HCM), chưa kể sắp tới là Vinhomes Hạ Long Xanh cùng một tá dự án khác trải dọc từ Bắc chí Nam.

Theo sau Vinhomes là các doanh nghiệp lớn với quỹ dự trữ cũng rất đáng kể: Tài chính Hoàng Huy (3.096 tỷ đồng, tăng gấp 15 lần), DIC Group (3.044 tỷ đồng, tăng 25%), Đất Xanh (2.942 tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần), Dịch vụ Hoàng Huy (1.971 tỷ đồng, tăng gấp 246 lần), Bất động sản CRV (1.965 tỷ đồng, tăng gấp 14 lần), EverLand (1.178 tỷ đồng, tăng 81%), Văn Phú Invest (830 tỷ đồng, tăng gấp 9,6 lần)… Hai “ông lớn” khác không tăng trưởng, song quy mô dự trữ cũng rất lớn là Novaland (18.789 tỷ đồng) và Nam Long (2.447 tỷ đồng).

Như vậy, nhiều khả năng, thị trường sẽ còn chứng kiến nhiều hơn nữa những cú ăn bằng lần trong năm sau, thậm chí mức độ còn lớn hơn năm nay. Song, có lẽ sẽ khó có một sự bứt phá nào đủ mạnh để làm thay đổi được cục diện hiện tại. Vinhomes sẽ vẫn dẫn đầu. Có chăng, thứ tự của các “ông lớn” sẽ thay đổi. Điều mong đợi sẽ là trong hàng ngũ những “ngôi sao trẻ”, đơn vị nào sẽ bứt lên thành “ông lớn” – tương tự như cái cách mà BV Land đã làm trong 9 tháng năm 2025.