8,1 tỷ USD vốn FDI "chảy" vào bất động sản

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, tín dụng bất động sản tăng trưởng khá ổn định qua từng quý và lan tỏa ở hầu hết các phân khúc như nhà ở, văn phòng cho thuê hay khu công nghiệp.

Dư nợ toàn ngành từ mức hơn 1,56 triệu tỷ đồng vào quý I đã tăng dần và cán mốc khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025, tương ứng mức tăng gần 28% so với đầu năm.

Xét về cơ cấu, tín dụng dành cho các dự án khu đô thị và nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất. Dư nợ nhóm này tăng từ 481.017 tỷ đồng trong quý I lên 628.654 tỷ đồng vào quý IV.

Ngoài ra, dư nợ cho vay hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng tăng mạnh, từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng. Phần còn lại là tín dụng dành cho các dự án văn phòng cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà ở và các mục đích khác.

Bộ Xây dựng đánh giá đà tăng tín dụng phản ánh việc nhiều vướng mắc pháp lý của dự án từng bước được tháo gỡ, qua đó giúp dòng vốn quay trở lại thị trường, tập trung nhiều hơn vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị.

Ở kênh huy động vốn khác, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sự cải thiện về quy mô phát hành.

Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trong tổng giá trị phát hành tăng từ 7,4% trong tháng 10 lên 38,6% vào tháng 11, trước khi điều chỉnh về khoảng 28% trong tháng 12/2025. Diễn biến này cho thấy khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp có tín hiệu tích cực hơn vào cuối năm, dù áp lực lãi suất vẫn ở mức cao.

Đối với vốn đầu tư nước ngoài, Bộ Xây dựng cho biết tính đến hết năm 2025, lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 8,1 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới, chiếm trên 21% tổng vốn đăng ký và tăng gần 13% so với năm trước.

Nhận định về dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản, bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.

Thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Tiêu chí của các nhà đầu tư nước ngoài

Cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố quyết định, đặc biệt với việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, Nghị quyết 68 đã tạo nền tảng vững chắc để kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, đồng thời Chính phủ tích cực hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn.

Nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp đóng vai trò then chốt thứ hai. Nhiều công ty trong nước phải đối mặt với thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng "nóng" 2020-2022, buộc họ tìm kiếm các giải pháp M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

"Chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7-9%, thấp hơn so với giai đoạn những năm trở lại đây, đã tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Lãi suất ưu đãi này không chỉ giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn đổ vào thị trường", đại diện JLL nhận định.

Các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang thể hiện hai tiêu chí ưu tiên rõ rệt khi đánh giá cơ hội M&A tại Việt Nam.

Tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố không thể thương lượng trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai ngay lập tức, thậm chí sẵn sàng 'xuống tiền' nhanh hơn cho những tài sản có "độ sạch" cao để đổi lại sự an toàn về mặt pháp lý và rút ngắn thời gian đầu tư.

Song song với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, họ tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.

JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt Nam cần tập trung hoàn thiện bốn yếu tố chính để thu hút nhà đầu tư hiệu quả.

Đầu tiên là đảm bảo tính pháp lý hoàn chỉnh của tài sản, đặc biệt là giấy tờ quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan, đồng thời chuẩn bị sẵn báo cáo thẩm định pháp lý chi tiết.

Thứ hai, thực hiện định giá chuyên nghiệp theo chuẩn mực quốc tế và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường là yếu tố then chốt trong đàm phán.

Thứ ba, duy trì tính linh hoạt trong cấu trúc giao dịch. Các doanh nghiệp cần sẵn sàng xem xét nhiều hình thức hợp tác khác nhau, từ liên doanh, hợp tác chiến lược đến chuyển nhượng tài sản hoàn toàn.

Cuối cùng, xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán theo chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp rõ ràng. Doanh nghiệp nên đầu tư vào việc chuẩn hóa hệ thống báo cáo tài chính và thiết lập các quy trình quản trị nội bộ chặt chẽ để đảm bảo thành công trong các thương vụ M&A tương lai.

Sự gia tăng của dòng vốn FDI vào bất động sản năm 2025 cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đang dần được khôi phục. Tuy nhiên, đây không phải là sự trở lại ồ ạt như các chu kỳ trước, mà là một cuộc sàng lọc rõ nét. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp nào chuẩn hóa được pháp lý, tài chính và quản trị sẽ có cơ hội đi cùng dòng vốn dài hạn, còn những mô hình cũ, thiếu minh bạch sẽ ngày càng khó tiếp cận nguồn lực mới.