Tháng 2/2025, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã công bố thông tin về dự án nhà ở xã hội UDIC Hạ Đình, với mức giá bán tạm tính là 25 triệu đồng/m2. Đây là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại khu vực TP. Hà Nội.

Dù vậy, con số này chỉ bằng vỏn vẹn gần 1/3 giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại TP. Hà Nội. Theo Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Thủ đô đạt 79 triệu đồng/m2 trong quý I/2025.

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, sau 5 năm bàn giao, người mua có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội theo giá thị trường. Điều này dẫn đến làn sóng nhiều cá nhân trục lợi từ các dự án nhà ở xã hội.

Phát biểu tại hội thảo Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới" do Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức ngày 27/5, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Uỷ ban Kinh tế, Tài chính của Quốc hội cho biết nhiều cử tri băn khoăn liệu NOXH có đang bị đầu cơ, trục lợi?

Ông dẫn giải có trường hợp mua NOXH hoặc trả tiền thuê cho một số đối tượng để mua NOXH, và sau 5 năm họ chuyển nhượng kiếm chênh lệch do giá NOXH tăng lên theo thời gian. “Ngoài ra, nếu có nhu cầu NOXH thật thì tại sao có một số cá nhân mua NOXH rồi lại đi cho thuê, mà không ở?”, ông Hiếu đặt dấu hỏi.

Thực tế đã minh chứng nhiều dự án NOXH đều tăng giá mạnh theo thời gian. Chẳng hạn, dự án NOXH Đồng Mô (quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội) được mở bán từ năm 2016 với giá hơn 14 triệu đồng m2, bàn giao từ cuối năm 2017, và hiện đang chào giá từ 54,1 – 62,2 triệu/m2.

Hay, NOXH Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) được mở bán từ 2019, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 15,6-16,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay nhiều căn nhà ở xã hội tại dự án này đang được rao bán lại với mức giá dao động từ 54,8-62,9 triệu đồng/m2…

Phát biểu tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý về đất đai khẳng định có hiện tượng đầu cơ NOXH. Ông nói: “Nếu NOXH để bán sẽ luôn tiềm ẩn nguy cơ trục lợi. Thậm chí, có chủ đầu tư biết được tình trạng này song vẫn không thể giải quyết. Đây là quy luật cung – cầu bắt tay nhau giữa nhóm thụ hưởng NOXH không có khả năng mua NOXH và các đối tượng có tiền. Do đó, không hiếm tình trạng trên hợp đồng thì đúng đối tượng ở NOXH, song đối tượng sử dụng lại là người khác”.

Đối với cơ chế giải quyết, ông Đỉnh kiến nghị NOXH không để bán mà chỉ để cho thuê, như vậy sẽ triệt tiêu hiện tượng trục lợi. “Nếu vẫn giữ tư duy xây NOXH để bán thì sẽ khó giải quyết câu chuyện trục lợi”, ông Đỉnh nhìn nhận.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cũng dẫn giải Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở cũ có quy định “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó”.

Tuy nhiên, ông Đỉnh cũng nhìn nhận đây là vấn đề liên quan đến quyền tài sản nên sẽ khó giải quyết.

Công khai, minh bạch thông tin để ngăn trục lợi nhà ở xã hội

Đồng quan điểm, ông Trần Công Tưởng, Tổng giám đốc Tập đoàn CapitalHouse, chủ đầu tư một số dự án NOXH lớn ở Hà Nội, cũng nhìn nhận có tình trạng một số đối tượng trục lợi chính sách về NOXH. Ông Tưởng nhìn nhận cần thắt chặt quản lý trong tiến trình cung ứng sản phẩm đến người tiêu dùng, tức người thụ hưởng NOXH.

Ở cuộc họp ngày 26/3, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu niêm yết công khai toàn bộ thông tin khách hàng để làm rõ xét duyệt các cá nhân liệu đã sở hữu nhà chưa và một số yếu tố khác. Do đó, ông kiến nghị cần tăng cường kiểm soát chặt chẽ để làm chính sách hiệu quả hơn và về đúng bản chất người thu nhập thấp sẽ được mua NOXH.

“Chúng ta đang trong thời kỳ 4.0, do đó cần kiện toàn việc thu thập thông tin người tiêu dùng và thực hiện niêm yết. Như vậy, việc quản lý chính sách sẽ dần hiệu quả hơn, đó là việc mà các chủ đầu tư và người tiêu dùng đều mong mỏi nhằm đảm bảo tránh hiện tượng tiêu cực trong thực hiện chính sách NOXH”, ông Tưởng phát biểu.

PGS. TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng cũng gợi ý cần chú trọng ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý tập trung, tích hợp đầy đủ dữ liệu, đặc biệt dữ liệu từ cơ quan thuế, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, minh bạch thông tin và tối ưu hóa nguồn lực.

Ông cho biết: “Đề án 06 thực sự là một bước tiến dài trong quản lý hành chính tại nước ta. Đặc biệt khi hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia thì cần nhanh chóng xây dựng hệ thống đăng ký nhu cầu nhà ở xã hội trên VNEID để tổng hợp một cách chính xác nhất nhu cầu toàn xã hội. Trên cơ sở dữ liệu thu thập về, chính quyền địa phương hoàn toàn có thể nắm được trên địa bàn có bao nhiêu đối tượng trong điều kiện được hưởng chính sách về NOXH, đặc biệt là đối tượng lao động tự do để từ đó tiến hành các bước xác minh tiếp theo”.

Ngoài ra, ông kiến nghị thông tin các dự án đủ điều kiện nên được xem xét tích hợp lên hệ thống này để tăng tính minh bạch, tiếp cận thông tin cho toàn xã hội, đặc biệt là đối tượng đủ điều kiện. Việc xét duyệt hồ sơ cũng nên được công khai tập trung, và thông tin rộng rãi tại đây.

Ông khẳng định điều này có thể giúp tránh, hạn chế việc trục lợi chính sách, ngăn các đối tượng không đủ điều kiện vẫn bằng cách nào đó móc nối để có thể sở hữu NOXH. Ngoài ra, việc này cũng giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí thủ tục hành chính, giúp việc xét duyệt hồ sơ vay vốn và mua nhà được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện, công bằng và minh bạch hơn.

Ở góc nhìn của mình, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV dẫn giải điểm đ, Điều 89, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rõ bên mua NOXH trong thời hạn 5 năm thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Còn sau 5 năm, việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện theo mức giá mới theo cơ chế thị trường.

Ông Lực cho rằng việc này nhằm hạn chế yếu tố trục lợi trong NOXH. Ông khẳng định: “Nếu giữ tư duy sợ trục lợi, không quản được thì cấm là đi ngược lại với tinh thần của Đảng và Nhà nước. Thế giới đã làm hàng trăm năm rồi, họ chỉ bán nhà cho người mua lần đầu và chưa có nhà. Vậy vấn đề ở đây là cần yêu cầu xác nhận chuyện đó”.