Trong hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong cách nhìn nhận về căn hộ chung cư. Sau giai đoạn thị trường chịu tác động nặng nề của dịch COVID-19, cán cân cung - cầu lệch pha ngày càng nghiêm trọng về phía cầu, giá bán căn hộ đã bước vào chu kỳ tăng giá kéo dài tới hiện tại, thậm chí vượt xa nhiều phân khúc khác.

Dữ liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, đến thời điểm cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng/m2, tăng 35,4% theo năm, khi các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng mạnh.

Mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng "leo thang", với mức tăng trung bình từ 10-20% trong năm 2024.

Giá thuê tăng cao vẫn không theo kịp giá nhà

Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như vắng bóng các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, giá thuê căn hộ 1PN phổ biến từ 10-15 triệu đồng/tháng, 2PN từ 15-20 triệu đồng/tháng.

Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5-15 triệu đồng/tháng, tăng từ mức phổ biến từ 3-8 triệu đồng trong vòng chưa đầy 5 năm. Xu hướng này được thúc đẩy do nhu cầu thuê nhà tăng cao trước tình trạng giá bán vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, khiến việc thuê nhà trở thành giải pháp tất yếu.

VARS cho biết, ngoài tác động từ nhu cầu thuê tăng cao, việc giá căn hộ tăng cao cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng, buộc các chủ nhà buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư.

Dù thực tế tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/2 giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức khoảng dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm.

Bên cạnh đó, việc giá vật liệu xây dựng, chi phí bảo trì và phí quản lý chung cư gia tăng cũng góp phần đầy giá thuê lên mức mới, đặc biệt là đối với các căn hộ có vị trí tốt và tiện ích đầy đủ.

Cùng với xu hướng tăng giá chung của thị trường BĐS, giá thuê nhà trọ, chung cư mini,... cũng tăng vọt. Việc giá thuê liên tục tăng cao, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị.

Khi chi phí thuê nhà chiếm tới 35-50% thu nhập, cộng với các chi phí sinh hoạt khác, người trẻ gần như không có khả năng tích lũy. Nhiều người không còn đủ khả năng chi trả, buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn hoặc thậm chí rời khỏi các thành phố lớn.

Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven ngày càng rõ ràng hơn, nhờ giá thuê thấp hơn khoảng 20-30% so với trung tâm. Tuy nhiên, việc dịch chuyển ra xa cũng mang đến nhiều thách thức.

Hiện nay, không chỉ lao động phổ thông, mà cả những lao động trẻ có trình độ cao cũng bắt đầu rời khỏi trung tâm đô thị. Các tỉnh, thành vệ tinh đang phát triển mạnh mẽ với nhiều khu công nghiệp, trung tâm công nghệ và dịch vụ hiện đại, với mức lương tại không quá chênh lệch so với trung tâm, nhưng chi phí sinh hoạt rẻ hơn đáng kể. Việc ngày càng nhiều người lao động trẻ, nhất là lao động trẻ có trình độ, rời khỏi trung tâm đô thị có thể ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Cần cơ chế hỗ trợ nhà ở cho người trẻ

VARS cho rằng, cùng với việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm.

Khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất. Đồng thời, cần đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông công cộng, giúp người lao động dễ dàng di chuyển từ khu vực giá rẻ đến trung tâm làm việc.

Nhà nước có thể nghiên cứu áp dụng mô hình ký túc xá cho lao động đô thị như tại Singapore.

Cụ thể, tại Singapore, Chính phủ cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ thông qua HDB Public Rental Scheme và BTO (Build-to-Order). Người lao động trẻ mới ra trường, chưa có khả năng mua nhà, có thể thuê căn hộ HDB với giá thấp hơn thị trường 40-50%. Khi có đủ tài chính, họ có thể mua căn hộ BTO với chương trình trợ giá và và vay mua nhà lãi suất thấp.

Thứ hai là ký túc xá chuyên dụng cho lao động (Purpose-Built Dormitories), chủ yếu phục vụ lao động nhập cư và lao động trẻ chưa có nhà ở ổn định. Mỗi ký túc xá có sức chứa từ 1.000-25.000 người, được quản lý theo mô hình hiện đại với phòng ở sạch sẽ, an ninh đảm bảo, có khu sinh hoạt chung, bếp ăn, nhà tắm, phòng giải trí.

Đối với chủ đầu tư, VARS kiến nghị, để đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần nghiên cứu phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân. Bởi mặc dù nhu cầu về nhà ở cao cấp cũng rất lớn, nhưng nhu cầu chính và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường là nhà ở giá bình dân, trung cấp.

Thị trường BĐS sẽ buộc phải điều chỉnh khi cung - cầu ngày càng lệch pha khiến sức mua giảm sút, khi người có nhu cầu mua nhà ở để ở không đủ năng lực tài chính, nhà đầu tư cũng "chán" vì tỷ suất cho thuê thấp, giá trị khó có thể tăng mạnh trong tương lai.