Vị thế chiến lược trong cấu trúc đô thị đa cực

Hà Nội mới đây đã công bố quy hoạch 100 năm, với 3 định hướng lớn trong đó có việc phát triển 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026 - 2035 gồm khu vực hai bên vành đai 4 phía nam, khu vực hai bên vành đai 4 phía tây, khu đô thị phía bắc (Mê Linh – Đông Anh), khu đô thị phía đông (Gia Lâm), khu đô thị phía tây (Hòa Lạc).

Các khu đô thị này có quy mô 4.700 – 10.000ha, được phát triển theo mô hình đô thị nén, kết hợp nhà ở cao tầng và thấp tầng, bố trí đồng bộ hạ tầng xã hội và không gian xanh.

Trong cấu trúc đó, Hòa Lạc được xem là một cực tăng trưởng chiến lược của Hà Nội, nơi được định vị trở thành đô thị khoa học – công nghệ, đóng vai trò trung tâm đổi mới sáng tạo của khu vực phía tây.

Khu vực này nhiều năm qua đã được ví như “thung lũng Silicon” của Việt Nam, quy tụ loạt tập đoàn và trung tâm công nghệ như Viettel, VNPT, FPT Software, Hanwha Aero Engines… cùng hệ thống đại học, viện nghiên cứu. Hạ tầng kết nối cũng đã hình thành nền tảng tương đối rõ nét với cao tốc Láng – Hòa Lạc, Đại lộ Thăng Long và định hướng tuyến metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, cho rằng trong 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026 - 2035, mỗi khu vực đều có chức năng, nhiệm vụ riêng trong cấu trúc phát triển đa cực của Hà Nội.

Với Hòa Lạc, định hướng trở thành đô thị “khoa học - công nghệ” đã được nhắc tới nhiều năm, song trên thực tế khu vực này mới chỉ dừng lại ở việc tập trung một số trường đại học, trung tâm dữ liệu mà chưa tạo được sự bứt phá rõ nét.

Ở tầm nhìn dài hạn, ông Quốc Anh nhấn mạnh khoa học - công nghệ là chìa khóa để Việt Nam “đi tắt đón đầu” trong giai đoạn phát triển mới. Từ chuyển đổi số, phát triển công nghệ cao đến sản xuất chip, đây đều là những trụ cột trong chiến lược tăng trưởng. Trong bức tranh đó, Hòa Lạc giữ vị thế đặc biệt quan trọng, bởi đây được định hình là trung tâm của hệ sinh thái đổi mới sáng tạo.

Theo chuyên gia này, xét cả về vị thế chiến lược lẫn dư địa tăng trưởng, Hòa Lạc vẫn là khu vực có tiềm năng rất lớn, đặc biệt trong vai trò một đô thị khoa học – công nghệ của Thủ đô.

Cần thu hút được dân cư về ở thực

Tuy nhiên, như nhận định từ giới chuyên môn, quy hoạch và định hướng chiến lược mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ để Hòa Lạc thực sự “cất cánh” lại nằm ở một yếu tố rất thực tế là khả năng hình thành cộng đồng cư dân đủ lớn và kinh tế phát triển. Khi dòng dân cư chưa dịch chuyển mạnh, mọi kỳ vọng về tăng trưởng bất động sản vẫn chỉ dừng ở tiềm năng.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng việc một số cơ sở như Đại học Quốc gia Hà Nội dịch chuyển lên Hòa Lạc là tín hiệu tích cực, nhưng như vậy là chưa đủ.

Theo ông, những gì đang diễn ra tại Hòa Lạc hiện nay chủ yếu mới dừng ở việc đầu tư hạ tầng để “mở đường” cho dòng dân cư trong tương lai. Khu vực này được định hướng trở thành đô thị khoa học - công nghệ, đồng nghĩa với việc trước hết phải thu hút được các trung tâm nghiên cứu, doanh nghiệp công nghệ và nguồn nhân lực chất lượng cao.

Ông dẫn lại câu chuyện của khu vực Cầu Giấy – Mỹ Đình cách đây 15-20 năm. Thời điểm đó, nơi này còn khá thưa thớt, ít người lựa chọn sinh sống. Tuy nhiên, với quy hoạch đường sá rộng rãi, không gian công cộng, công viên và đặc biệt là sự xuất hiện của các tập đoàn công nghệ như FPT, Viettel… khu vực dần hình thành một hệ sinh thái việc làm. Dù vậy, phải mất nhiều năm sau, khi hạ tầng xã hội, đặc biệt là giáo dục hoàn thiện, mới thực sự thu hút được cư dân.

“Với người Việt Nam, giáo dục luôn là ưu tiên hàng đầu. Nếu những trường học tốt được hình thành tại đó, người dân sẵn sàng chuyển dịch nơi ở để thuận tiện cho con cái học hành. Khi so sánh với các khu vực khác, họ sẽ lựa chọn nơi có điều kiện sống toàn diện hơn” - ông phân tích.

Do đó, theo ông, bài toán của Hòa Lạc không chỉ là thu hút trung tâm công nghệ, trung tâm dữ liệu để tạo việc làm, mà còn phải đồng thời phát triển trường học, bệnh viện và hệ thống dịch vụ thiết yếu. Khi một khu vực đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống, làm việc, học tập, chăm sóc sức khỏe trong cùng một không gian, người dân sẽ không còn tâm lý e ngại vì phải di chuyển vào trung tâm.

Ông ví Hà Nội hiện nay như một bông hoa với 5 cánh thay vì chỉ tập trung vào “nhụy” là khu vực lõi trung tâm. Muốn mỗi “cánh hoa” phát triển cân bằng, bắt buộc phải kéo được người dân ra sinh sống.

“Hòa Lạc 10 năm trước được gọi là tiềm năng, 5 năm trước cũng vậy và đến nay vẫn là tiềm năng. Nhưng tiềm năng chỉ trở thành hiện thực khi có dòng dân cư thực và động lực kinh tế đủ mạnh. Khi đó, bất động sản mới phản ánh đúng giá trị vốn có” - ông phân tích.

Về kết nối, ông nhấn mạnh vai trò then chốt của tuyến metro số 5 Văn Cao - Hòa Lạc. “Nếu có thể di chuyển từ Văn Cao lên Hòa Lạc trong 15-20 phút, quyết định ở hay không ở sẽ thay đổi rất nhiều. Tính tiện lợi là yếu tố quan trọng nhất” - ông nói. Cùng với đó, các trục hạ tầng như vành đai 4, Đại lộ Thăng Long là những nền tảng giúp khu vực từng bước hoàn thiện khả năng kết nối.

Ở góc độ thị trường, ông Quốc Anh nhận định trong giai đoạn đầu phát triển, đất nền thường phản ứng mạnh với thông tin hạ tầng do đặc tính nhạy cảm với quy hoạch. Hòa Lạc có thể xuất hiện những nhịp tăng giá khi tiến độ các dự án lớn được thúc đẩy. Tuy nhiên, nếu xét về sự bền vững, bất động sản tạo ra dòng tiền, tức có nhu cầu ở thực hoặc khai thác cho thuê mới là nền tảng lâu dài.

Dù định hướng, chính sách và nhiều dự án hạ tầng lớn đã được triển khai, Hòa Lạc vẫn đang ở giai đoạn tương đối “sơ khởi” về phát triển bất động sản. Điểm nghẽn lớn nhất, theo ông, vẫn là tốc độ hình thành cộng đồng cư dân.

“Nếu chỉ dựa vào câu chuyện hạ tầng, đó là câu chuyện ngắn hạn. Muốn phát triển nhanh và ổn định, Hòa Lạc phải đi theo mô hình đa trung tâm thực sự, có cộng đồng cư dân, có việc làm và tiện ích đầy đủ” - ông nhấn mạnh.

Theo đó, giải quyết bài toán kết nối nhanh, hoàn thiện tiện ích sống và tạo môi trường sống xanh, sạch, chất lượng sẽ là điều kiện tiên quyết. Khi người dân thực sự lựa chọn Hòa Lạc là nơi ở lâu dài, thị trường bất động sản khu vực này mới có thể bước sang một giai đoạn phát triển vững chắc hơn.