Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), ông Nguyễn Vũ Cao, để hiểu rõ hơn về xu hướng này:

Phân hóa sâu sắc

- Từ nền tảng phát triển của năm 2025, ông đánh giá thế nào về dư địa tăng trưởng giá bất động sản trong năm 2026?

Năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn tăng giá theo diện rộng của thị trường bất động sản. Nếu năm 2025 đóng vai trò là năm phục hồi nguồn cung và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, thì bước sang năm 2026, thị trường sẽ đi vào giai đoạn phân hóa sâu sắc về giá trị. Dư địa tăng giá vẫn tồn tại, nhưng chỉ dành cho những sản phẩm hội tụ đầy đủ các yếu tố nền tảng như pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, hạ tầng thực sự hình thành và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực của thị trường.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc giá bất động sản trong năm 2026 sẽ không còn tăng theo chu kỳ, theo kỳ vọng hay theo thông tin, mà phụ thuộc trực tiếp vào khả năng hấp thụ thực tế. Những khu vực, dự án đã tăng nóng trong giai đoạn vừa qua sẽ chịu áp lực điều chỉnh về tốc độ tăng giá. Ngược lại, các khu vực có nền tảng dân cư ổn định, hạ tầng được tích lũy và hình thành đồng bộ sẽ có dư địa tăng trưởng bền vững hơn trong chu kỳ tới.

- Ông đánh giá yếu tố nào sẽ quyết định khả năng tăng giá bất động sản trong năm 2026?

Yếu tố mang tính quyết định đối với giá bất động sản trong năm 2026 chính là khả năng sử dụng và dòng tiền thực mà tài sản đó tạo ra, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung ngày càng gia tăng. Những sản phẩm chỉ được định giá dựa trên kỳ vọng tương lai, quy hoạch hoặc các “câu chuyện” mang tính đầu cơ sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giữ giá và thanh khoản.

Ngược lại, các bất động sản có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai rõ ràng, dân cư đã hoặc đang hình thành và có thể khai thác, sử dụng ngay sẽ là nhóm tài sản có khả năng giữ giá tốt, thậm chí tăng giá bền vững, nhất là khi được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Năm 2026, thị trường sẽ buộc phải trả lời một câu hỏi cốt lõi: bất động sản đó dùng để làm gì và tạo ra giá trị gì, thay vì tiếp tục vận hành theo logic kỳ vọng hay quy hoạch đơn thuần như các chu kỳ trước.

- Thực tế thị trường thứ cấp đang cho thấy hiện tượng giá chào bán cao nhưng thanh khoản vẫn còn “chông chênh”. Theo ông, sự “lệch pha” này sẽ được điều chỉnh ra sao trong năm 2026, xét theo từng phân khúc và khu vực?

Hiện tượng giá đi trước thanh khoản phản ánh khá rõ tâm lý thị trường sau giai đoạn phục hồi. Mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp hiện nay đang được hình thành từ kỳ vọng của chu kỳ trước, trong khi sức mua thực tế lại đang vận động theo mặt bằng chi phí vốn và thu nhập hiện tại.

Bên cạnh đó, giai đoạn vừa qua cũng ghi nhận yếu tố FOMO (sợ bỏ lỡ) bị đẩy lên quá mức, khách hàng chạy theo tâm lý đám đông, các chiêu thức kinh doanh ngắn hạn, trong bối cảnh nguồn cung chưa đủ lớn, khiến giá bị đẩy lên nhanh và mang tính cục bộ, đặc biệt tại thị trường Hà Nội.

Bước sang năm 2026, quá trình điều chỉnh sẽ diễn ra theo hướng tái định giá và tái phân bổ thanh khoản, thay vì xuất hiện một đợt tăng hay giảm giá đồng loạt, nhất là khi nguồn cung mới dự kiến được đưa ra thị trường với quy mô lớn.

Thanh khoản sẽ có xu hướng rời bỏ những phân khúc có mức giá cao nhưng thiếu giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế, để dịch chuyển sang các sản phẩm dễ ở, dễ cho thuê và dễ chuyển nhượng. Thị trường sẽ tự sàng lọc bằng cách ưu tiên người mua thật, thay cho cách vận hành theo chu kỳ kỳ vọng giá như trước đây.

Tâm lý nhà đầu tư thay đổi

- Khi nguồn cung mới năm 2026 dự kiến tăng mạnh, theo ông, tâm lý nhà đầu tư sẽ thay đổi như thế nào?

Năm 2026 sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý và hành vi của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Các nhóm đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng lợi nhuận nhanh sẽ dần thu hẹp vai trò. Thay vào đó, thị trường sẽ ghi nhận sự gia tăng của các nhà đầu tư trung và dài hạn, những người tiếp cận bất động sản với tư duy phân tích dòng tiền, pháp lý và khả năng khai thác thực tế của tài sản.

Có thể nói, nhà đầu tư đang bước vào một giai đoạn “trưởng thành” hơn. Họ thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, kiên nhẫn hơn với chu kỳ đầu tư và sẵn sàng chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý, thay vì chạy theo các câu chuyện tăng giá ngắn hạn, tâm lý FOMO hay những “kịch bản” quen thuộc như bất động sản luôn tăng giá và nguồn cung khan hiếm như trước đây.

- Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đang nhích lên, chi phí vốn cao hơn, đâu là nhóm khách hàng vẫn đang giao dịch tích cực trên thị trường? Điều này phản ánh điều gì về nền tảng cầu thực của thị trường 2026?

Thực tế cho thấy, ngay cả khi chi phí vốn tăng lên, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch tại một số phân khúc nhất định. Lực cầu này chủ yếu đến từ ba nhóm khách hàng. Thứ nhất là người mua ở thực đã có sẵn tích lũy tài chính. Thứ hai là nhóm khách hàng có thu nhập cao, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Thứ ba là các nhà đầu tư sở hữu dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, có khả năng tự cân đối tài chính.

Điều này cho thấy cầu thực của thị trường bất động sản năm 2026 vẫn tồn tại và mang tính bền vững, nhưng không còn dễ dãi như trước. Người mua ngày càng lý trí hơn, chỉ sẵn sàng xuống tiền với những sản phẩm có mức giá hợp lý, giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với năng lực tài chính của bản thân, thay vì chạy theo mặt bằng giá hay kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

- Những rủi ro nào nhà đầu tư cần quan tâm trong thời gian tới? Ông có khuyến nghị gì?

Rủi ro lớn nhất trong năm 2026 là nguy cơ dư cung cục bộ tại một số khu vực, nhất là những địa bàn phát triển nóng trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và tâm lý đầu tư theo đám đông, chạy theo thông tin chưa được kiểm chứng đầy đủ, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn.

Ngoài ra, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế của thị trường là yếu tố mà nhà đầu tư cần theo dõi sát trong thời gian tới.

Trước bối cảnh đó, nhà đầu tư cần quay trở lại những nguyên tắc cơ bản. Trước hết là ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, minh bạch. Tiếp đến là đánh giá kỹ dòng tiền, năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư. Cuối cùng, mỗi nhà đầu tư cần tự cân đối năng lực tài chính của bản thân, hạn chế đòn bẩy và chấp nhận chiến lược đầu tư trung – dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, sự thận trọng và kỷ luật tài chính sẽ là yếu tố quyết định thành công, đồng thời giúp giảm thiểu rủi ro khi thị trường có biến động hoặc đảo chiều.