Giá thuê giảm: Thực hay ảo?

Báo cáo quý II/2025 từ một số nền tảng dữ liệu bất động sản ghi nhận giá thuê căn hộ trung cấp tại TP. HCM giảm khoảng 3% so với quý trước. Một số tòa nhà cũ ở khu trung tâm thậm chí hạ giá thuê 5% - 7%, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường đi xuống nhẹ. Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng được đề cập, với mức giảm 1% - 2% tùy khu vực.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế từ người đi thuê lại không cho thấy điều này. “Giá thuê căn hộ tôi đang ở tăng 500.000 đồng/tháng so với cùng kỳ năm ngoái. Chủ nhà còn báo sang năm sẽ điều chỉnh thêm. Tôi khá bất ngờ khi đọc tin giá thuê giảm”, anh Quốc Anh, đang thuê căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án Green Star (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), cho biết.

Tại TP. HCM, các khu vực có nhu cầu cao như Bình Thạnh, Thủ Đức hay quận 7 đều ghi nhận giá thuê giữ nguyên hoặc tăng nhẹ. Tình hình tương tự cũng diễn ra tại các quận như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm ở Hà Nội. Anh Thành Công - môi giới hoạt động tại khu vực Mỹ Đình, cho biết: “Căn hộ 2 phòng ngủ cách đây một năm cho thuê khoảng 11 - 12 triệu đồng/tháng thì nay đã tăng lên 13 - 14 triệu đồng/tháng, nếu có đủ nội thất thì không dưới 15 triệu đồng/tháng”.

Các báo cáo từ CBRE và Savills trong quý II/2025 cũng xác nhận xu hướng giá thuê ổn định hoặc tăng nhẹ tại các khu vực có cơ sở hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc và nhiều người nước ngoài sinh sống. Như vậy, có thể thấy bức tranh thị trường căn hộ cho thuê đang có độ vênh khá lớn giữa dữ liệu tổng hợp và thực tế giao dịch.

Nguyên nhân của hiện tượng này, theo giới chuyên gia, không đến từ sức cầu đột biến, mà nằm ở sự mất cân đối cung - cầu kéo dài. Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, cho rằng trong vòng 2 - 3 năm qua, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc trung cấp và bình dân được mở bán tại các đô thị lớn. Trong khi đó, dân số cơ học vẫn tăng, dòng người trẻ tiếp tục đổ về các thành phố lớn để làm việc và học tập. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án hiện hữu vì thế luôn ở mức cao, khiến giá thuê khó có cơ hội hạ nhiệt.

Thêm vào đó, việc siết tín dụng trong giai đoạn 2022 - 2023, cộng với mặt bằng lãi suất tăng cao, đã khiến nhiều nhà đầu tư trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch mua căn hộ cho thuê. Cùng thời điểm, các chủ đầu tư cũng gặp trở ngại lớn về pháp lý, chi phí đầu vào tăng, dẫn đến nguồn cung căn hộ bị co hẹp đáng kể trong suốt hai năm qua.

Một làn sóng khác cũng góp phần làm chậm nhịp cung căn hộ cho thuê là xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang bất động sản thấp tầng, đất nền, nhà phố tại các tỉnh vùng ven. Điều này khiến không ít dự án căn hộ tại đô thị lớn bị đình trệ, hoặc kéo dài tiến độ triển khai. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà lại không giảm, đặc biệt tại các khu vực tập trung đông lao động nước ngoài, sinh viên và chuyên gia.

Bên cạnh yếu tố cung - cầu, một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá thuê chưa thể hạ là chi phí vận hành căn hộ ngày càng đội lên. Giá dịch vụ, phí bảo trì, điện nước, Internet… tại nhiều tòa nhà đều tăng so với cùng kỳ. Một số chủ nhà chia sẻ, riêng chi phí bảo trì và vận hành căn hộ đã tăng 5% - 10% trong vòng 1 năm qua, buộc họ phải điều chỉnh giá thuê để đảm bảo dòng tiền. Với các chung cư cao cấp có nhiều tiện ích như hồ bơi, phòng gym, khu BBQ… chi phí duy trì còn lớn hơn, khiến việc giữ nguyên giá thuê là điều gần như không thể.

Lệch pha thông tin, người thuê ở thế yếu

TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định: Thị trường cho thuê căn hộ hiện nay thiếu tính chuyên nghiệp và minh bạch. Giao dịch chủ yếu diễn ra giữa cá nhân với cá nhân, không thông qua đơn vị trung gian hoặc nền tảng có kiểm chứng dữ liệu. Điều này khiến thông tin trên thị trường dễ bị nhiễu loạn, nhất là khi một vài báo cáo đưa ra chỉ số trung bình toàn thị trường mà không phân tách theo khu vực, phân khúc, tuổi đời dự án hay tỷ lệ lấp đầy.

“Việc một số nơi báo giá thuê giảm không sai về mặt con số, nhưng có thể chỉ phản ánh hiện tượng cục bộ tại một vài tòa nhà cũ, vị trí xa trung tâm, ít tiện ích, hoặc bị áp lực thanh khoản. Còn thực tế tại các khu vực có nhu cầu ở thực lớn, giá thuê vẫn tăng hoặc đứng yên”, ông Lượng phân tích.

Điều đáng nói là trong khi bên cho thuê có thể linh hoạt điều chỉnh giá theo biến động thị trường, thì người thuê lại hầu như không có quyền mặc cả. Nhu cầu cao, nhất là từ nhóm người nước ngoài, chuyên gia, sinh viên và lao động nhập cư khiến những căn hộ có vị trí thuận tiện, nội thất đầy đủ luôn trong tình trạng “cháy hàng”.

Nhiều trường hợp người thuê phải trả giá mới cao hơn từ 300.000 - 1.000.000 đồng/tháng khi ký lại hợp đồng. Một số khác bị yêu cầu trả thêm phí dịch vụ hoặc cọc giữ chỗ nếu muốn giữ căn. Tình trạng này cho thấy người thuê đang ở thế yếu do thiếu lựa chọn, đồng thời phải đối mặt với áp lực tài chính ngày một tăng.

Theo các chuyên gia, để thị trường căn hộ cho thuê vận hành ổn định và công bằng, cần bắt đầu từ việc hệ thống hóa dữ liệu thị trường. TS Trần Xuân Lượng đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, đặc điểm căn hộ và phân khúc khách thuê tại từng khu vực.

“Minh bạch thông tin sẽ giúp cả người thuê, người cho thuê và nhà đầu tư có căn cứ ra quyết định chính xác. Quan trọng hơn, điều đó hạn chế được tình trạng hiểu nhầm, lệch pha thông tin giữa báo cáo và thực tế như hiện nay”, ông Lượng nhấn mạnh.

Ở góc độ dài hạn, bài toán cốt lõi vẫn là gia tăng nguồn cung nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu thị trường. Ông Lê Đình Chung kiến nghị nên có cơ chế khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án căn hộ phục vụ cho thuê, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.

“Chúng ta có thể học theo mô hình ở một số nước phát triển, nơi chính phủ yêu cầu chủ đầu tư dành một tỷ lệ nhất định trong dự án để cho thuê lâu dài, hoặc khuyến khích doanh nghiệp phát triển sản phẩm chuyên biệt để cho thuê bằng ưu đãi về tín dụng, thuế và thủ tục pháp lý”, ông Chung đề xuất.

Ngoài ra, việc phát triển các mô hình quản lý vận hành chuyên nghiệp - từ đăng tin, định giá đến dịch vụ hậu mãi cũng là yếu tố then chốt để nâng cấp chất lượng thị trường cho thuê, đảm bảo lợi ích hài hòa cho cả hai bên.