Thời điểm nào là hợp lý?

Hiện nay, dư luận đang rất quan tâm về vấn đề đánh thuế bất động sản (bất động sản) đối với những người sở hữu nhiều nhà đất. Nhiều ý kiến cho rằng cần cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức áp dụng chính sách này để tránh gây sốc cho thị trường, dẫn đến tình trạng bán tháo ồ ạt, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Thông tin từ Bộ Tài chính cho biết, hiện nay hệ thống thuế bất động sản của Việt Nam bao gồm các khoản thu phát sinh trong ba giai đoạn: Xác lập quyền sở hữu (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ); Sử dụng (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp); Chuyển nhượng (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng). Tuy nhiên, việc đánh thuế trực tiếp lên giá trị nhà ở trong quá trình sử dụng vẫn chưa được áp dụng.

Theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, việc hoàn thiện chính sách thuế bất động sản là cần thiết để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế. Bộ Tài chính cho biết đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế và đánh giá các vướng mắc trong quá trình triển khai chính sách thuế bất động sản hiện hành.

Việc đánh thuế nhà ở nói chung và thuế sở hữu nhiều nhà đất nói riêng sẽ được xem xét trong tổng thể Chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030. Bộ cũng đang nghiên cứu sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản để phù hợp với bối cảnh mới và thông lệ quốc tế.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng đang lấy ý kiến rộng rãi về việc xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân mới, thay thế luật hiện hành. Việc sửa đổi này bao gồm cả việc nghiên cứu chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Mục tiêu của việc cải cách chính sách thuế bất động sản là thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế đầu cơ, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.

Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm và cách thức áp dụng cần được cân nhắc kỹ để tránh gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường. Bộ Tài chính khẳng định sẽ tổng hợp ý kiến đóng góp, đánh giá kỹ lưỡng và báo cáo các cấp có thẩm quyền trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Tác động tới thị trường

Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ. Theo Bộ này, giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị tăng cao trong thời gian gần đây, một phần lý do đến từ hiện tượng đầu cơ của các hội, nhóm, cá nhân.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ đồng thời ổn định thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất đánh thuế đối với nhà, đất thứ hai và bất động sản bỏ hoang, không sử dụng.

"Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng; nghiên cứu có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời", Bộ Xây dựng nêu rõ.

Đề xuất của Bộ Xây dựng đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. 

Đề cập đến việc Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất tác động thế nào tới thị trường bất động sản và đời sống người dân? Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết: Sở hữu tài sản nói chung và sở hữu bất động sản nói riêng là quyền của cá nhân đã được luật định. Khi nhận chuyển nhượng, tặng cho, hầu như để sở hữu tài sản người dân đều phải chịu các khoản phí, lệ phí, thuế như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, lệ phí sang tên… việc áp dụng đánh thuế đối với tài sản là bất động sản thứ hai tức đang áp dụng thu thuế thêm một lần nữa đối với tài sản. Nếu quy định đánh thuế thêm một lần nữa đối với người sở hữu bất động sản thứ hai tôi cho rằng có những mặt tích cực và tiêu cực.

Mặt tích cực này là giúp tạm thời ổn định thị trường bất động sản, tránh lãng phí do đầu cơ bất động sản, hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng bất động sản bỏ hoang, không sử dụng. Ngoài ra, đối với hoạt động rửa tiền của hoạt động tội phạm qua việc đầu tư bất động sản cũng cần lưu ý.

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay, đặc biệt ở phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ, tạo nên cung - cầu giả gây bất ổn thị trường.

Mặt tiêu cực của bất động sản này là có thể quy định này thêm một lần nữa gây khó khăn cho người có thu nhập thấp, người nghèo, bộ phận dân cư ở nông thôn… ví dụ một cá nhân sở hữu bất động sản đầu tiên là do thừa kế bố mẹ tặng cho, nhưng sau đó lao động dành dụm tích cóp để mua thêm 01 bất động sản để sau này cho con, họ vẫn quản lý sử dụng bình thường nếu đánh thuế bất động sản thứ hai với họ có thể sẽ là bất hợp lý và không công bằng. Ngoài ra, đối với gia đình đông con nhưng con chưa đến tuổi nhận giao dịch chuyển nhượng, tặng cho khi bố mẹ có nhu cầu mua thêm đất để cho con cái có thêm chỗ ở mới thuận tiện cho việc học tập thì họ buộc phải đứng bất động sản thứ hai. Rất nhiều trường hợp trong thực tế mà việc sở hữu bất động sản thứ hai chỉ là tình thế, hoàn cảnh không phải mua bán - sở hữu nhằm mục đích đầu cơ, rửa tiền…

Do đó theo Luật sư Nguyễn Văn Đồng, khi đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất cần đánh giá tác động của quy định này đối với từng nhóm dân cư. Nếu cần thiết, cần phân loại để chỉ áp dụng đánh thuế bất động sản thứ hai có hiện trạng bỏ hoang không sử dụng là tác nhân chính gây lãng phí và gây bất ổn thị trường bất động sản. Là nguyên nhân khiến cho bộ phận người nghèo, người có thu nhập thấp mất cơ hội sở hữu nhà đất.

Ngoài ra, cần tránh tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật để hợp thức hoá giấy tờ cá nhân để đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhiều người không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội khi có tiền lại tìm cách trở thành đối tượng được mua nhà ở xã hội dành cho đối tượng đặc thù cũng là tác nhân khiến người nghèo, người thu nhập thấp bị hạn chế cơ hội tiếp cận chính sách nhà ở gây nên bất ổn cho phân khúc loại hình nhà ở này.

Khó nhưng phải làm

Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. 

Trong khi đó tại báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại nghị quyết 18 của Trung ương.

Điều này nhằm tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư khi lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất. 

Theo Ts Dương Kim Thế Nguyên (trưởng khoa luật thuộc Trường kinh tế, luật và quản lý nhà nước, Đại học Kinh tế Tp.HCM), đánh thuế tài sản đối với người có nhiều nhà, đất là hợp lý. Việc tách bạch tài sản trên đất và quyền sử dụng đất khi tính thuế như dự thảo Luật Thuế tài sản trước đây Bộ Tài chính đưa ra xin ý kiến là hợp lý. Việc này sẽ đảm bảo tính chính xác khi tính thuế. 

Tuy nhiên, thay vì cào bằng theo kiểu đánh thuế với người có bất động sản thứ hai trở lên, đối với đất nên tính thuế theo hạn mức đất.

Hiện các địa phương đều có quy định hạn mức sử dụng đất ở và các loại đất khác để tính các nghĩa vụ tài chính, có thể sử dụng các hạn mức này để tính thuế tài sản. 

Với người sử dụng đất có tổng diện tích các loại đất trong các giấy chứng nhận (không phân biệt ở địa phương nào) vượt hạn mức sẽ bị tính thuế với phần diện tích vượt đó. Mức thuế suất phải nghiên cứu kỹ để đảm bảo việc đánh thuế sẽ đạt được mục đích hạn chế đầu cơ đất đai. 

Riêng về thuế tính trên công trình có thể quy định cứng các hạng công trình theo cấp 1, 2, 3... sau đó áp giá từng hạng nhà để tính thuế theo khung giá do Nhà nước quy định.

Về lộ trình, ngay khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, việc đánh thuế cần thực hiện càng sớm càng tốt, không thể để chậm hơn. 

Tuy nhiên, để có thể tính thuế được như vậy cần xây dựng dữ liệu nhà đất liên thông giữa các địa phương để biết một người dân đang có đất ở những nơi đâu và được cập nhật liên tục. 

Việc này hoàn toàn làm được chứ không khó như một số ý kiến. Hiện nay chúng ta đã có cơ sở dữ liệu thông tin cá nhân và có thể đã cập nhật thông tin về đất đai trên cơ sở dữ liệu cá nhân như cập nhật giấy tờ xe, giấy phép lái xe...

Cũng cần nói rõ biện pháp áp thuế cũng chỉ mới là một biện pháp hạn chế việc đầu cơ đất đai. Người dân có tiền nhưng không biết làm gì thì không còn cách nào khác vẫn sẽ đổ vào đầu tư đất đai. 

Do vậy, việc quan trọng hơn là phải có những chính sách để khuyến khích người dân đưa tiền vào các kênh đầu tư khác, nhất là hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đồng quan điểm, Gs Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, cần đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, cũng như tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Những việc này sẽ góp phần "đặc trị" hiện tượng sốt đất, giúp giá nhà đất bình ổn lại.

Hiện tại chưa áp dụng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà đất ngay được, nên thị trường chưa lập tức bị tác động. 

Bởi hình thức thu thuế hiện nay vẫn dựa trên các cán bộ địa phương, còn chưa hoàn thiện, minh bạch dữ liệu về tài sản là bất động sản, dẫn đến khó xác định chính xác đối tượng chịu thuế. 

Bên cạnh đó, vấn đề cốt lõi là loại bỏ tư duy bảo vệ quyền riêng tư tài sản, thay bằng tư duy minh bạch tài sản, buộc phải giải trình nguồn gốc tài sản, đây là cách duy nhất dẹp bỏ tham nhũng. 

Để thực hiện được quy định về đánh thuế tài sản, nhất là thuế bất động sản, cần kết hợp với việc hoàn thiện Luật Phòng chống tham nhũng, Bộ luật Dân sự...

Tạo nguồn ngân sách lớn

Theo Ts  Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế), ở các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam, có những đại tỉ phú ôm nhà đất rất lớn nhưng có số thuế nộp rất thấp so với khối tài sản sinh lời. Họ hưởng mọi hạ tầng đầu tư phát triển do toàn dân nộp thuế, ngày càng giàu lên nhưng không bị phân phối lại bao nhiêu mà nguyên nhân chính là do hiện nay họ không bị thuế tài sản. 

Việc đầu cơ đất đai, nhà đất để không như hiện nay quá lãng phí, không sử dụng hết nguồn lực to lớn này.

Do vậy, việc ban hành Luật Thuế tài sản, trong đó có bất động sản, là cần thiết và phải thực hiện. 

Bên cạnh đó về lâu dài, loại thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó. Thuế này đảm bảo quốc gia có nguồn lực tiếp tục phát triển, trở nên giàu có hơn, trong đó nhóm người nộp thuế tài sản nhiều hơn lại có sự gia tăng tài sản nhiều hơn. 

Đây cũng là nguồn thuế ổn định và lớn để ngân sách chi cho phát triển hạ tầng và an sinh xã hội./.