Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cùng với việc hoàn thiện các phương thức tiếp cận đất đai để làm tăng nguồn cung dự án và tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại để góp phần kéo giảm giá nhà thì còn có một mục tiêu rất quan trọng cần đạt được khi triển khai, thực hiện là phải thúc đẩy việc tái cấu trúc thị trường bất động sản (BĐS).

Nhiệm vụ trọng tâm là phải tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại để phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, nhất là tại một số đô thị lớn đang có tình trạng mô hình "kim tự tháp nhà ở" bị lộn ngược đầu, bị "lệch pha" sản phẩm nhà ở thương mại, "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp, rất thiếu nhà ở giá vừa tiền, nhà ở xã hội.

Tình trạng này dẫn đến giá nhà ở thương mại vẫn "neo cao", vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA dẫn chứng, điển hình tại thị trường BĐS TP.HCM trong 5 năm qua (2020-2024) đã sụt giảm lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến sụt giảm lớn nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại.

Trong đó, tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang, công nhân lao động, người nhập cư.

"Năm 2020, tại TP.HCM số lượng sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền chỉ có 163 căn, chiếm 1%, nhưng kể từ năm 2021 đến nay thì không còn sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền", ông nói.

Theo ông Châu, trên thị trường BĐS TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Cụ thể, năm 2020 chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và đến năm 2024 chiếm lĩnh hoàn toàn thị trường nhà ở với 100% nhà ở cao cấp.

"Giá nhà vẫn "neo cao", vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, điển hình là giá nhà ở cao cấp năm 2024 rất cao, bình quân lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường còn cao hơn nữa", ông cho hay.

Vị chủ tịch HoREA cho rằng, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khanhiếm theo quy luật cung - cầu với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và với bảng giá đất điều chỉnh năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Thị trường như cầm hơi nhưng giá vẫn không ngừng tăng

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đánh giá, hiện nay, giá BĐS đang tăng nhanh khiến cơ hội sở hữu nhà xa tầm với của người dân.

Giai đoạn 2012-2013, giá căn hộ trung cấp tại TP.HCM khoảng 22-25 triệu đồng/m2, cao cấp khoảng 30 triệu đồng/m2, còn lương chuyên viên văn phòng khoảng 20 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm, giá căn hộ trung cấp đã ở mức 50-65 triệu đồng/m2, trong khi lương chuyên viên văn phòng chỉ ở khoảng 25 triệu đồng/m2.

"Tiền lương không theo kịp đà tăng giá BĐS và mức giá hiện tại vẫn cao hơn khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn như TP.HCM", TS Hiển nhấn mạnh.

Trong khi đó, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nêu rõ, từ giữa năm 2022 đến nay dù thị trường BĐS chỉ như "cầm hơi" nhưng mức giá vẫn không ngừng tăng vì nhiều nguyên nhân. Trong đó, việc thiếu hụt nguồn cung, dự án ách tắc kéo dài dẫn đến giá nhà ở tăng cao.

Chưa hết, bảng giá đất mới chắc chắn sẽ tác động đến doanh nghiệp, làm tăng chi phí đầu tư cho nên giá nhà ở sẽ không giảm.

Đặc biệt, dù mức thu nhập của người dân có sự cải thiện nhưng vẫn chưa theo kịp với tốc độ tăng giá nhà. Loại hình căn hộ hạng có giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ gần như không còn. Hiện nay những dự án có thể ra hàng 2025 đều là trung và cao cấp với giá ít nhất từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

"Từ cuối năm 2021, thị trường BĐS đã định hình lại mặt bằng giá mới. GDP bình quân đầu người năm 2024 là 4.700 USD (khoảng 119 triệu đồng), giá căn hộ hạng C là 2.000 USD/m2 (khoảng 50 triệu đồng), tức là người dân thu nhập 1 năm chỉ đủ mua 2,35 m2 nhà và mất khoảng 25,5 năm mới mua được căn hộ 60 m2", ông Hoàng nhận định.