Bảng giá đất mới: Lo giá thuê đất tăng cao?

Theo Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường BĐS vừa qua diễn biến theo chiều hướng tích cực, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu vận hành, giao dịch trở lại các dự án, chờ cơ hội phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên nhiều dự án không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Kéo dài thời gian xác định giá đất, doanh nghiệp lo ngại sẽ làm tăng chi phí phát sinh vì doanh nghiệp vẫn phải gánh các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội trong thời gian chờ định giá.

Mặt khác, xác định Bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí của dự án do chiếm tỷ trọng đáng kể trong giá thành sản phẩm. Doanh nghiệp BĐS sẽ khó khăn hơn khi thu xếp nguồn lực để có thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Tại TP.HCM, một số chuyên gia cho rằng Bảng giá đất điều chỉnh vừa được công bố, áp dụng từ 31/10/2024 vẫn tăng cao so với Quyết định 02/2020, nhất là giá đất ở các vùng ven thành phố. Cụ thể, giá đất điều chỉnh mới nhất của TP.Thủ Đức cao hơn giá cũ 1,5-11 lần; huyện Củ Chi cao hơn 3-11 lần; Bình Chánh; Cần Giờ, Nhà Bè; Hóc Môn cao hơn từ 2-11 lần...

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, trên thị trường sơ cấp, giá đất tăng làm thuế, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... tăng sẽ kéo giá thành BĐS buộc phải điều chỉnh.

Ông Tô Ngọc Ngời, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần SX và XNK lâm sản Sài Gòn cho rằng, áp dụng Bảng giá đất mới trên địa bàn TP.HCM sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuê đất của doanh nghiệp. Đặc biệt là đối với đất thương mại dịch vụ, đất sử dụng cho các hoạt động cho thuê kho bãi và khu đất có mật độ xây dựng thấp, bị giới hạn chiều cao hoặc khu đất nằm trong vùng lõi 930ha của trung tâm thành phố.

“Chẳng hạn như với chúng tôi, thuê lô đất trên đường Trương Định (quận 3) làm văn phòng, với diện tích 1.235m2. Hàng năm trả tiền thuê đất hơn 4,2 tỷ đồng theo Bảng giá đất cũ, nay phải trả tiền thuê đất hơn 6 tỷ đồng/năm, tăng hơn 30%. Đây thực sự là gánh nặng cho doanh nghiệp”, ông Ngời chia sẻ.

Theo bà Bùi Thị Nữ, Phó phòng quản lý giám sát đầu tư các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM, trên địa bàn thành phố có 11 khu chế xuất đang trả tiền hàng năm đất thuê của nhà nước, đơn vị nào đăng ký thuê ổn định trong 5 năm thì 2-3 năm tới vẫn được áp dụng bảng giá cũ, còn lại sẽ chịu ảnh hưởng khá lớn.

Thực tế phản ánh của doanh nghiệp cũng đã được Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) ghi nhận. Ông Nguyễn Đình Tuệ, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa thuộc HUBA cho hay, khó khăn cũ chưa qua, các doanh nghiệp ở TP.HCM hiện lại phải đối mặt với khó khăn mới phát sinh đó là tăng giá đất và tăng giá thuê đất.

"Việc tăng giá đất sẽ có lợi doanh nghiệp đang có tài sản thế chấp nhưng với những doanh nghiệp đang phải thuê đất thì lại chịu ảnh hưởng rất lớn. Doanh nghiệp kiếm được đơn hàng đã khó, hàng hóa khi bán cũng không đem lại lợi nhuận cao, nhưng giờ đây giá thuê đất lại tăng mạnh sẽ đẩy doanh nghiệp rơi vào “khó khăn kép” và sẽ không dám vay vốn để sản xuất kinh doanh", ông Tuệ nói.

Chưa nhận được kiến nghị từ phía doanh nghiệp

Trao đổi về lo lắng của các doanh nghiệp BĐS, ông Giang Văn Hiển, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM cho biết, trong vòng 10 ngày cuối cùng khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ 31/10/2024, cơ quan thuế đã giải quyết hơn 16.000 hồ sơ yêu cầu của doanh nghiệp và cá nhân. Các hồ sơ được giải quyết thành công trong thời gian này đều được áp dụng bảng giá đất cũ.

"Từ khi có quyết định ban hàng bảng giá đất mới đến nay, đơn vị chưa nhận được kiến nghị hay thắc mắc từ doanh nghiệp hoặc cá nhân về vấn đề này", ông Hiển nói.

Còn theo ông Đào Quang Dương, Phó phòng Kinh tế đất, Sở TNMT TP.HCM cho rằng, bảng giá đất sẽ không gây ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS. Bởi chi phí đầu ra, đầu vào của chủ đầu tư dự án theo giá thị trường và doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân về giá chuyển nhượng theo mức giá thị trường.

Ông Dương cũng cho hay từ ngày 31/10 đến nay Sở TNMT cũng chưa nhận thấy phản ánh tiêu cực về bảng giá đất mới. Còn đánh giá tổng quan về tác động, ảnh hưởng của bảng giá đất đến nền kinh tế thì theo ông là hoàn toàn không.

Về vấn đề tiền thuê đất, ông Dương chia sẻ, khi Bảng giá đất mới của thành phố có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết năm 2025, thì doanh nghiệp phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vượt quá 3 lần hạn mức là 0,15%/năm. Tiền thuê đất tăng nhiều thì giá mặt bằng sẽ tăng lên, ảnh hưởng đến chi phí doanh nghiệp. Bởi vậy, đơn vị đã phối hợp với Sở Tài chính tính toán đưa ra mức giá thuê đất thương mại dịch vụ không tăng nhiều, dự kiến từ 0,25 – 1%/năm để không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của doanh nghiệp.

Được biết trước đó, để gỡ khó cho doanh nghiệp, HUBA cùng Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị thành phố hạ tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với nhóm đất nông nghiệp ở mức 0,25%; Nhóm khu công nghệ cao, công viên phần mềm 0,3%. Nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực 1 0,5%, khu vực 2 0,4%, khu vực 3 0,3%. Với nhóm đất thương mại, dịch vụ áp dụng mức từ 0,5-1%.

Đồng thời, kiến nghị xem xét giãn thời gian áp dụng bảng giá đất mới cho kế hoạch năm sau để các doanh nghiệp chủ động trong ký hợp đồng thuê đất mới.