Nhà ở xã hội: “Lách” luật để trục lợi bất chính

Báo cáo của Ủy ban Kinh tế Quốc hội giữa năm 2024 cho thấy, thị trường bất động sản những năm vừa qua còn khó khăn, nhất là về quy trình, thủ tục phát triển các dự án NƠXH, đáng chú ý là xuất hiện tình trạng “lách luật” để đầu tư, mua bán căn hộ NƠXH.

Thực tế cho thấy, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ trong một thời gian dài khiến sản phẩm phân khúc này thành “miếng mồi” để một số tổ chức, cá nhân lợi dụng những chính sách ưu đãi NƠXH của nhà nước nhằm thu lợi bất chính. Thị trường đã xuất hiện hiện tượng môi giới địa ốc (“cò”) rao bán suất NƠXH, thu lợi từ chênh lệch giá lên tới hàng trăm triệu đồng. Ví dụ, người mua sẽ bị dụ dỗ chi số tiền chênh lệch thông qua phương pháp “giả cách” như: hợp đồng tư vấn, hợp đồng vay vốn…

Theo tư vấn của "cò", tiền chênh hàng trăm triệu đồng trên sẽ được quy đổi sang hợp đồng tư vấn. Khách hàng thanh toán theo tiến độ, đợt đóng tiền cuối là lúc có phiếu tiếp nhận hồ sơ. Việc này có hệ lụy là đối tượng trục lợi “nắm đằng chuôi” chi phối, thậm chí “gài bẫy” người mua NƠXH.

Theo các chuyên gia, mẫu hợp đồng tư vấn hay hợp đồng vay vốn này có bản chất là hợp đồng giả cách, xác lập một giao dịch giả tạo nhằm “qua mặt” quy định pháp luật đối với những hành vi giao dịch bị cấm. Như vậy, sẽ có tối thiểu 2 hợp đồng giao dịch dân sự cho cùng một đối tượng mà các bên đều có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; và sẽ tồn tại ít nhất hai giao dịch dân sự cùng một đối tượng mà các bên hướng tới, đó là: giao dịch dân sự giả tạo và giao dịch dân sự đúng đối tượng được công nhận.

Mặt khác, hình thức hợp đồng ủy quyền hay lập vi bằng cũng được “cò” tư vấn như: nội dung hợp đồng/vi bằng sẽ có điều khoản thỏa thuận nếu chủ sở hữu NƠXH phải ra công chứng mua bán khi có sổ hồng, hay khi chưa có sổ hồng nếu gặp vấn đề liên quan đến tính mạng thì những người thừa kế tiếp sau sẽ có trách nhiệm thực hiện tiếp hợp đồng với bên mua…

Tránh rủi ro vì thiếu hiểu biết về quy định pháp luật

Luật sư Nguyễn Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM) cho hay việc thỏa thuận mua bán NƠXH thực sự của các bên (giữa chủ đầu tư dự án NƠXH và đối tượng được thụ hưởng NƠXH đúng quy định) chỉ được thể hiện tại một giao dịch dân sự. Do đó, theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu. Như vậy sẽ là rất rủi ro cho người mua không phải là đối tượng thụ hưởng NƠXH nếu có xảy ra tranh chấp.

Mặt khác, các hợp đồng dạng ủy quyền/vi bằng cũng tiểm ẩn những rủi ro do theo quy định của pháp luật hiện hành, những hình thức này không thể thay thế hợp đồng mua bán. Chẳng hạn, bên mua có thể mất thêm một khoản tiền khi bên bán không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng sau thời hạn quy định; người bán chết thì giấy ủy quyền định đoạt không có hiệu lực; thủ tục thực hiện di chúc, chia di sản rất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp.

Đáng chú ý, điểm d, khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ, NƠXH chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đạt thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua nhà ở đó. Nếu mua NƠXH chưa đủ 5 năm mà muốn bán lại thì bên mua chỉ có thể bán lại cho: chủ đầu tư dự án NƠXH và đối tượng thuộc trường hợp đủ điều kiện mua NƠXH.

Như vậy, nếu không phải 2 đối tượng trên mà vẫn cố tình thực hiện mua bán NƠXH khi chưa đủ thời hạn 5 năm thì: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê NƠXH sẽ bị vô hiệu và bên mua sẽ bị buộc phải bàn giao lại NƠXH cho đơn vị quản lý. Trường hợp cố tình không bàn giao thì UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện cưỡng chế thu hồi NƠXH. Vì vậy, theo luật sư Nguyễn Mạnh Thắng, để tránh rủi ro, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật và bình tĩnh chờ nguồn cung đang dần được cải thiện để thực hiện mua NOXH một cách chính thống bởi luật mới đã thông thoáng hơn.

Mục tiêu 1 triệu căn NƠXH, luật mới thông thoáng hơn

Góp phần tăng nguồn cung, nhất là thúc đẩy việc triển khai thực hiện đề án 1 triệu căn hộ NƠXH, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia đầu tư, cũng như tăng điều kiện thụ hưởng chính sách NƠXH.

Chẳng hạn, Luật bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH không phân biệt nguồn vốn, tất cả đều được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Hay như chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH (trừ trường hợp đầu tư công), hưởng ưu đãi phần diện tích đất (tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án) để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc diện tích sàn (tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của khối nhà ở đó) để kinh doanh và hưởng lợi nhuận từ mảng dịch vụ, thương mại này.

Đi kèm với thủ tục đầu tư dự án NƠXH được rút gọn đáng kể, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện dự án, nhiều chính sách hỗ trợ trực tiếp đối tượng thụ hưởng NƠXH cũng được triển khai như: gói tín dụng ưu đãi lãi suất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những người có nhu cầu chính đáng tiếp cận với NƠXH… Đơn cử, Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH vừa được Chính phủ ban hành đã bãi bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký mua NƠXH tại các địa phương; mức thu nhập của người lao động không quá 15 triệu đồng sẽ được mua NƠXH, thay vì tối thiểu 11 triệu đồng như quy định trước đây, đồng thời giảm bớt các thủ trong việc xác định đối tượng mua NƠXH.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2023 và các nghị định liên quan đều thống nhất với các quy định khác về đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, cũng như cải cách thủ tục hành chính… khuyến khích doanh nghiệp tích cực tham gia đầu tư dự án NƠXH và nới lỏng đối tượng thụ hưởng NƠXH.