Thị trường căn hộ cho thuê "đổi màu"

Hơn một năm qua, giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng mạnh, với nhiều dự án ghi nhận mức tăng 50% - 90%, thậm chí có căn tăng gấp đôi so với năm 2022. Ngược lại, giá thuê chỉ tăng 8% - 10%/năm, khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê giảm xuống mức thấp hiếm thấy, buộc nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.

Tại khu HH Linh Đàm (Hoàng Mai), một căn 70 m² có giá khoảng 4,5 tỷ đồng chỉ cho thuê được 7 - 9 triệu đồng/tháng. Ở chung cư Định Công, dù giá bán 4,5 - 5 tỷ đồng, giá thuê cũng chỉ quanh 9 - 9,5 triệu đồng. Dự án Kim Văn - Kim Lũ có căn 70m² giá 5 tỷ đồng, nhưng giá thuê phổ biến vẫn dưới 9 triệu đồng.

Ngay cả phân khúc trung - cao cấp cũng không khả quan hơn. Một căn hai phòng ngủ tại Discovery Central giá 10 tỷ đồng, nhưng chỉ cho thuê được 18 - 19 triệu đồng/tháng; căn một phòng ngủ giá gần 7 tỷ đồng cho thuê 13 - 14 triệu đồng. Thậm chí, có dự án hạng sang giá 15 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ đạt 24 - 26 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận 1,9% - 2%/năm.

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh: lợi nhuận từ cho thuê hiện thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng. Một ví dụ điển hình là căn hộ tại Đống Đa mua 4 tỷ đồng năm 2022, cho thuê 15 triệu/tháng; nay giá bán tăng lên 8,5 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ nhích lên 18 triệu đồng, lợi suất giảm từ 4,5% xuống 2,5%/năm.

Trong bối cảnh này, nhiều chủ nhà đang rao bán căn hộ đang cho thuê, đặc biệt loại 1 - 2 phòng ngủ, giá bán 4 - 8 tỷ đồng, giá thuê chỉ 10 - 15 triệu/tháng. Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc nhận xét: “Nhu cầu mua căn hộ để cho thuê giảm rõ rệt vì giá bán quá cao, trong khi giá thuê không theo kịp. Nhiều chủ nhà muốn chốt lời sớm trước khi nguồn cung mở ra nhiều hơn”.

Chuyên gia nhận định sự chênh lệch lớn giữa giá bán và giá thuê phản ánh mức độ lệch pha đáng báo động của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng giá bán hiện “vượt xa giá trị thực”. Nhiều căn hộ 3 - 4 tỷ đồng ở xa trung tâm nhưng chỉ cho thuê được 6 - 7 triệu đồng/tháng - dấu hiệu của giá “ảo” do đầu cơ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Phó giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, đánh giá tình trạng giá bán tăng quá nhanh trong khi giá thuê gần như đứng yên là biểu hiện của “bong bóng đầu cơ”.

Ông dẫn chứng: một căn hộ tăng giá 60% trong năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%, lợi suất giảm từ 4% xuống 2,6% - thấp hơn gửi tiết kiệm, chứng khoán hay vàng. Ông Tuấn khuyến nghị: “Nhà đầu tư nên bán để chuyển sang kênh sinh lời tốt hơn”.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, lý giải: nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp, trong khi phần lớn nhu cầu thuê nằm ở nhóm thu nhập trung bình. “Giá bán tăng 30% - 40% mỗi năm, nhưng giá thuê chỉ tăng 8% - 10% khiến lợi suất cho thuê ngày càng kém hấp dẫn”, ông nói.

Tình trạng này làm suy yếu dòng tiền dài hạn. Nhà đầu tư cho thuê mất kiên nhẫn; đầu cơ rút đi dễ khiến thị trường rơi vào trạng thái “đứng giá kéo dài”. Đây là tín hiệu không lành mạnh với thị trường căn hộ, vốn được kỳ vọng là kênh tạo dòng tiền ổn định.

Dòng tiền cho thuê vẫn sống khỏe… nhưng phân hóa mạnh

Dù tỷ suất lợi nhuận của việc cho thuê căn hộ thương mại giảm, phân khúc căn hộ mini, căn hộ dịch vụ và nhà phố cho thuê lại đang tăng trưởng tích cực.

Cuối tháng 10/2025, nhu cầu thuê nhà tăng trở lại theo sự phục hồi du lịch, dòng chuyên gia nước ngoài và sinh viên nhập học. Nhiều chủ nhà nhỏ lẻ bắt đầu điều chỉnh chiến lược.

Tại Cầu Giấy, bà Nguyễn Lan Hương, chủ chuỗi căn hộ mini, cho biết: “Giá thuê hạ xuống 6 - 7 triệu đồng/phòng nhưng phải tăng dịch vụ: dọn phòng, thay ga, giặt là, setup góc làm việc... để giữ khách”. Sự cạnh tranh đang khiến thị trường dịch vụ hóa mạnh mẽ.

Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, anh Trần Minh Quân (Mỹ Đình) ghi nhận lượng khách thuê tăng 20% - 30% so với năm ngoái. “Đầu tư căn hộ dịch vụ tạo ra dòng tiền đều, khi giá tăng lại có thể bán. Khác với đất nền, sản phẩm này sinh lời cả tiền thuê lẫn tăng giá”, anh nói.

Ông Rich Nguyen, nhà sáng lập Rich Invest, cho biết nhà đầu tư đang chuyển hướng từ đất nền sang các đô thị lớn để phát triển căn hộ dịch vụ cho sinh viên, chuyên gia thuê. “Nhu cầu dòng tiền ổn định đang kéo nguồn vốn đổ vào phân khúc này”, ông nhận định.

Dữ liệu từ một số sàn cho thấy lượng tìm kiếm căn hộ cho thuê tăng hơn 40% trong 9 tháng năm 2025. Giá thuê tại nhiều khu vực trung tâm tăng 10% - 15% sau hai năm giảm sâu.

Ở phân khúc cao cấp, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho biết các căn hộ dịch vụ hạng sang của chủ đầu tư Hàn Quốc như Lotte, Keangnam vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhờ nhóm khách chuyên gia, gia đình nhỏ và người trẻ thuê dài hạn.

Thị trường cho thuê đang phục hồi nhưng phân hóa rõ rệt: căn hộ thương mại kém hấp dẫn vì lợi suất thấp, trong khi căn hộ dịch vụ, căn hộ mini và nhà phố cho thuê tăng trưởng nhờ linh hoạt về giá và dịch vụ. Riêng căn hộ dịch vụ cao cấp thiếu nguồn cung trong khi nhu cầu ổn định, tạo mức cạnh tranh cao.

Các chuyên gia nhận định, để thị trường phát triển bền vững cần có sự kết hợp giữa giải pháp vĩ mô và thay đổi trong cách vận hành của nhà đầu tư.

Trước hết, nguồn cung cần được điều chỉnh. Hiện nay, phần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp, đẩy mặt bằng giá tăng nhanh, trong khi nhu cầu thuê lại chủ yếu thuộc nhóm thu nhập trung bình. Việc phát triển thêm sản phẩm vừa túi tiền, nhà ở giá hợp lý và các mô hình căn hộ cho thuê chuyên biệt sẽ giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường.

Song song với đó, tính minh bạch và chuẩn an toàn cũng cần được nâng cao. Hoạt động cho thuê vẫn còn tự phát và thiếu tiêu chuẩn dịch vụ, đặc biệt với nhóm nhà trọ và căn hộ mini. Các chuyên gia đề xuất cơ quan quản lý sớm hoàn thiện hành lang pháp lý, từ yêu cầu đăng ký kinh doanh cho thuê, quy định về tiêu chuẩn dịch vụ đến các quy chuẩn phòng cháy chữa cháy.

Ở góc độ nhà đầu tư, việc chuyên nghiệp hóa vận hành là điều bắt buộc. Chủ nhà nhỏ lẻ nên quản lý bài bản hơn: linh hoạt điều chỉnh giá thuê theo nhu cầu thực, đầu tư các tiện ích thiết yếu, áp dụng nền tảng quản lý trực tuyến và chuẩn hóa quy trình dọn dẹp, bảo trì để giữ khách và tối ưu công suất phòng.

Ngoài ra, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần cơ cấu lại danh mục với những căn hộ có lợi suất thấp. Những sản phẩm mà giá bán tăng mạnh nhưng giá thuê không theo kịp, với lợi suất dưới 3%/năm, nên được xem xét chuyển sang các mô hình cho thuê có biên lợi nhuận tốt hơn, như căn hộ dịch vụ hoặc nhà phố cho thuê, nhằm tối ưu dòng tiền ngay từ đầu.

Thực tế, thị trường cho thuê đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh. Một bên là căn hộ thương mại với lợi suất thấp khiến nhiều chủ nhà muốn bán chốt lời; bên còn lại là phân khúc căn hộ dịch vụ, mini và nhà phố cho thuê tăng trưởng nhờ nhu cầu lớn và dòng tiền ổn định.

Sự phân hóa rõ rệt này đặt ra yêu cầu: điều chỉnh cung - cầu, nâng chuẩn chất lượng dịch vụ và chuyên nghiệp hóa vận hành, hướng tới một thị trường cho thuê lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.