Thời gian qua, tại 3 trung tâm đầu tư lớn gồm châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu và Bắc Mỹ, yếu tố địa chính trị nằm trong nhóm 3 mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư bất động sản. Sự bất ổn khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài và quan sát thay vì đưa ra các quyết định đầu tư.

Bà Emma Steele, Giám đốc Đầu tư Xuyên biên giới của Savills cho biết, rủi ro địa chính trị đang buộc các quỹ đầu tư bất động sản cân nhắc lại chiến lược, dù một số vẫn duy trì góc nhìn tích cực nhờ khả năng sinh lời dài hạn của bất động sản.

"Tác động của rủi ro địa chính trị là rõ rệt dù khó dự báo. Các cú sốc như trừng phạt kinh tế, gián đoạn chuỗi cung ứng hay các cuộc tấn công thường gây ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài chính, làm sụt giảm giá trị tài sản, tăng chi phí rủi ro và tác động lớn tới tâm lý của cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng", bà nói.

Các nghiên cứu kinh tế chỉ ra, mỗi đợt leo thang căng thẳng địa chính trị đều đi kèm với đợt sụt giảm ngắn hạn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu và hàng hóa. Tuy nhiên, hậu quả dài hạn và đáng lo ngại hơn lại nằm ở dòng vốn đầu tư doanh nghiệp.

"Doanh nghiệp có xu hướng trì hoãn đầu tư vào tài sản cố định, đòi hỏi chi phí lớn, lợi ích dài hạn và mức độ không chắc chắn cao như nhà máy, hạ tầng hay bất động sản", bà cho hay.

Thống kê của Savills cho thấy, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã suy giảm đáng kể. Giai đoạn 2023-2024, vốn FDI vào 20 nền kinh tế lớn nhất chỉ đạt trung bình 1,3% GDP - mức thấp nhất kể từ năm 1996, thấp hơn nhiều so với ngưỡng trung bình dài hạn là trên 2%.

Việc các nước siết chặt kiểm soát dòng vốn FDI, nhất là trong các ngành chiến lược như chất bán dẫn, quốc phòng, năng lượng càng làm rõ xu hướng "hồi hương sản xuất" hoặc "gần bờ chuỗi cung ứng" của các doanh nghiệp.

Đối với bất động sản, thị trường phụ thuộc dòng vốn lớn, xu hướng "co cụm địa lý" đang cho thấy những tác động nặng nề. Các doanh nghiệp tìm cách xây dựng chuỗi cung ứng gần thị trường tiêu thụ đã làm thay đổi bản đồ đầu tư toàn cầu.

Tương tự, báo cáo của UNCTAD cũng nêu, các trung tâm sản xuất truyền thống tại châu Âu và Bắc Mỹ đang dần được ưu tiên thay thế cho các quốc gia có chi phí thấp nhưng rủi ro cao. Nhưng, mặt trái của sự phân mảnh địa chính trị là sự giảm hiệu quả kinh tế toàn cầu. Ngoài ra, một thế hệ nhà đầu tư và doanh nhân mới đang được định hình với tâm lý dè dặt và thận trọng hơn.

Phép thử đối với nền kinh tế Việt Nam

Các chuyên gia của Savills cho rằng, trong bối cảnh toàn cầu đầy biến động, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng trong khu vực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tiềm năng tăng trưởng dài hạn và chính sách mở cửa nhất quán. Quan trọng hơn, Việt Nam đang trong giai đoạn cải cách sâu rộng, đặc biệt là việc hoàn thiện khung pháp lý, tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, phù hợp với thông lệ quốc tế.

Bà Nguyễn Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội đánh giá, hiện nay quyết định đầu tư của các đối tác nước ngoài vào bất động sản Việt Nam không chỉ chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế truyền thống, mà còn bị chi phối mạnh bởi những chuyển động về địa chính trị, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và xu hướng bảo hộ thương mại toàn cầu.

"Việt Nam được nhiều tập đoàn đa quốc gia đánh giá là điểm đến chiến lược nhờ lập trường trung lập, ổn định chính trị và có mối quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với nhiều quốc gia. Nhờ đó, Việt Nam dần trở thành trung tâm kết nối mới trong chuỗi cung ứng khu vực, kéo theo nhu cầu tăng mạnh với bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở cho chuyên gia", bà phân tích.

Bên cạnh đó, yếu tố tài chính vĩ mô cũng đóng vai trò không nhỏ. Các nhà đầu tư nước ngoài rất nhạy cảm với biến động tỷ giá và chi phí vốn, có thể làm xói mòn lợi nhuận khi hồi hương dòng tiền. Chính sách tín dụng và lãi suất điều hành trong nước cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển dự án và sức mua từ thị trường nội địa.

"Việt Nam vẫn duy trì ổn định vĩ mô tốt hơn nhiều quốc gia mới nổi khác, nhưng trong bối cảnh toàn cầu bất định, dòng vốn FDI đòi hỏi sự thận trọng cao và cần các tín hiệu dự báo rõ ràng hơn", bà cho hay.

Chia sẻ về xu hướng đầu tư tại Việt Nam, bà Dung cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng ưu tiên những dự án đã có pháp lý rõ ràng. Các nhà đầu tư này sẵn sàng trả giá cao hơn cho tính minh bạch và khả năng hiện thực hóa nhanh dòng tiền.

Một thay đổi đáng chú ý là sự dịch chuyển "khẩu vị" đầu tư, từ khu vực trung tâm sang vùng vệ tinh, những nơi đang được đầu tư mạnh về hạ tầng kỹ thuật và giao thông kết nối.

"Những thách thức từ môi trường quốc tế chính là phép thử cho sức bền của nền kinh tế Việt Nam, hiệu quả của cải cách pháp lý và năng lực thực thi chính sách", bà nhìn nhận.

Vị chuyên gia cũng dự báo về 3 động lực chính sẽ thúc đẩy dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025, đó là hoàn thiện khung pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và xu hướng thị trường hướng tới các phân khúc mới nổi cùng mô hình hợp tác linh hoạt.

"Các cải cách pháp lý này đang thiết lập hành lang pháp lý minh bạch, ổn định, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút dòng vốn FDI, đặc biệt vào các phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị, công nghiệp và nghỉ dưỡng. Hơn nữa, Việt Nam cũng đang mở rộng và nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với nhiều quốc gia, củng cố thêm sức hút của thị trường.

Đồng thời, thị trường đang được dẫn dắt bởi các phân khúc mới nổi và mô hình hợp tác linh hoạt. Ví dụ, các tập đoàn như Nvidia, Gaw Capital, Viettel IDC hay CMC Telecom đang tăng tốc đầu tư vào trung tâm lưu trữ dữ liệu", bà nhấn mạnh.