Đưa nhà, đất chưa đủ điều kiện ra thị trường

Từ ngày 26.8.2026, Nghị định số 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Quy định mới áp dụng mức phạt tiền tối đa 1 tỉ đồng đối với tổ chức vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và xây dựng.

Với người mua, rủi ro đầu tiên nằm ở chính sản phẩm được chào bán. Một bất động sản được quảng cáo hoặc nhận đặt cọc chưa đồng nghĩa với việc sản phẩm đó đã đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh.

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng vào kinh doanh khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng.

Mức phạt tương tự áp dụng với trường hợp đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi chưa đáp ứng đủ điều kiện cũng thuộc nhóm vi phạm. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức khi chưa đủ điều kiện cũng có thể bị xử phạt.

Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua nên yêu cầu kiểm tra các tài liệu chứng minh bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Không nên chỉ dựa vào thông tin quảng cáo, lời giới thiệu của môi giới hoặc cam kết miệng.

Chuyển nhượng dự án sai điều kiện

Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng. Mức phạt này cũng áp dụng nếu việc chuyển nhượng được thực hiện không đúng hình thức hoặc không đúng phạm vi kinh doanh.

Doanh nghiệp vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng. Chủ đầu tư phải hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định cùng khoản lợi tức phát sinh.

Với người mua nhà tại dự án đang hoặc đã được chuyển nhượng, thông tin về chủ thể thực sự có quyền triển khai dự án là vấn đề cần kiểm tra. Người mua nên đối chiếu thông tin chủ đầu tư, tình trạng pháp lý của dự án và các tài liệu liên quan trước khi ký hợp đồng hoặc tiếp tục thanh toán.

Sang nhượng hợp đồng cũng phải đúng luật

Theo Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện quy định có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng.

Bên vi phạm còn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu sai quy định cho bên nhận chuyển nhượng, kèm khoản lợi tức phát sinh tính trên số tiền đã thu.

Đây cũng là điểm người mua lại căn hộ hoặc nhà ở thông qua hợp đồng chuyển nhượng cần lưu ý. Trước khi giao tiền, cần xác định hợp đồng có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không, các nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện đến đâu và việc chuyển nhượng có đúng quy trình hay không.

Nhà đang thế chấp, người mua cần kiểm tra kỹ

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt từ 600 đến 800 triệu đồng đối với hành vi không công khai thông tin thế chấp nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Tình trạng thế chấp có thể liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Nếu thông tin này không được công khai đầy đủ, người mua sẽ khó đánh giá chính xác tình trạng pháp lý của tài sản.

Ngoài mức phạt, tổ chức vi phạm còn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp. Vì vậy, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp thông tin rõ ràng về tình trạng thế chấp và các nghĩa vụ liên quan đến tài sản.

Sai dữ liệu bất động sản, phạt tới 1 tỉ đồng

Theo Điều 76 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng.

Tổ chức vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng.

Những hành vi khác liên quan đến dữ liệu như chia sẻ cho bên thứ ba trái phép, làm sai lệch hoặc làm thất thoát hệ thống dữ liệu có mức phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.

Với người mua, thông tin về dự án và sản phẩm nên được kiểm chứng từ hồ sơ, tài liệu và nguồn chính thức. Thông tin do môi giới hoặc quảng cáo đưa ra chỉ nên được xem là cơ sở tham khảo cho đến khi được đối chiếu.

Những khoản tiền người mua cần đặc biệt lưu ý

Ngoài nhóm vi phạm có mức phạt tới 1 tỉ đồng, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn quy định nhiều chế tài liên quan trực tiếp đến quá trình thu tiền và ký hợp đồng, cụ thể như sau:

Thu tiền cọc, tiền bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sai quy định: phạt từ 600 đến 800 triệu đồng. Bên vi phạm còn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu cho khách hàng cùng lợi tức phát sinh.

Không công khai thông tin thế chấp nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh: phạt từ 600 đến 800 triệu đồng và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp.

Không tuân thủ quy định về giá bán, chuyển nhượng trong trường hợp Nhà nước có quy định giá: phạt từ 300 đến 500 triệu đồng và buộc tuân thủ lại quy định về giá.

Vi phạm về bảo lãnh ngân hàng, gồm không có văn bản chấp thuận bảo lãnh hoặc không cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng: phạt từ 260 đến 300 triệu đồng và buộc hoàn thiện nghĩa vụ bảo lãnh theo quy định.

Ký hợp đồng mua bán công trình không gắn với quyền sử dụng đất trái quy định: phạt từ 260 đến 300 triệu đồng và buộc điều chỉnh lại hợp đồng theo quy định.

Như vậy, người mua không chỉ cần quan tâm đến giá bán. Trước khi chuyển tiền, cần làm rõ bất động sản đã đủ điều kiện giao dịch hay chưa, ai là chủ thể có quyền bán, tài sản có đang thế chấp hay không, khoản tiền yêu cầu thanh toán có đúng quy định và hợp đồng có bảo đảm đầy đủ quyền lợi của mình hay không.