Phát biểu tại Hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới” ông Lê Khánh Hưng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn thương mại toàn cầu EY cho rằng, khi nói về sức hấp dẫn của một khu công nghiệp, chúng ta không nên chỉ nhìn vào giá thuê đất hay chi phí đầu tư ban đầu. Với những nhà đầu tư sản xuất lớn, họ thường tính toán tổng chi phí trong toàn bộ vòng đời của dự án. Vì vậy, ngoài giá đất, họ quan tâm đến chi phí năng lượng, logistics, nhân công, vận hành, thời gian thực hiện dự án và đặc biệt là mức độ ổn định, khả năng dự đoán được các khoản chi phí đó trong dài hạn.

Giá đất không phải tất cả

Một nhà đầu tư có thể chấp nhận mức chi phí ban đầu cao hơn nếu họ nhìn thấy sự ổn định và khả năng dự đoán được chi phí trong suốt quá trình hoạt động. Ngược lại, nếu giá ban đầu thấp nhưng sau đó phát sinh nhiều khoản chi phí khó dự đoán, hoặc chính sách thay đổi liên tục, thì tổng chi phí thực tế của dự án có thể cao hơn rất nhiều.

Vì vậy, khi đánh giá một khu công nghiệp, doanh nghiệp sẽ không chỉ hỏi giá đất là bao nhiêu mà sẽ đặt câu hỏi: trong 20 - 30 năm hay thậm chí 40 năm tới, chi phí để vận hành nhà máy tại đây sẽ như thế nào? Nguồn điện có ổn định không, giá điện có thể dự đoán được không, chi phí logistics ra sao, thời gian thông quan thế nào và các yêu cầu về môi trường sẽ thay đổi như thế nào?

Đây cũng là lý do câu chuyện năng lượng đang ngày càng trở nên quan trọng. Các nhà đầu tư quốc tế hiện nay không chỉ quan tâm đến việc có đủ điện hay không mà còn quan tâm điện được sản xuất như thế nào, tỷ trọng năng lượng tái tạo ra sao và lượng phát thải gắn với hoạt động sản xuất như thế nào.

Đặc biệt, với các doanh nghiệp xuất khẩu vào những thị trường phát triển, yêu cầu về phát thải và dấu chân carbon ngày càng được đưa vào quyết định đầu tư. Doanh nghiệp phải tính toán lượng phát thải trong toàn bộ chuỗi sản xuất và chuỗi cung ứng. Vì vậy, một khu công nghiệp có khả năng cung cấp năng lượng sạch, có hệ thống xử lý nước thải, chất thải và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường sẽ có lợi thế ngày càng lớn.

Đây là một xu hướng mà Việt Nam cần bắt kịp. Các tiêu chuẩn xanh, tiêu chuẩn về năng lượng và môi trường không còn là câu chuyện của tương lai mà đang trở thành một phần trong yêu cầu đầu tư hiện tại.

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải nhìn nhận một cách thực tế rằng việc đáp ứng các tiêu chuẩn cao hơn sẽ làm tăng chi phí đầu tư. Đây là bài toán cần cân đối. Nếu yêu cầu quá cao nhưng không tính đến khả năng hấp thụ chi phí của doanh nghiệp, thì chính sách có thể tạo thêm áp lực cho nhà đầu tư.

Do đó, điều quan trọng là phải có lộ trình. Chúng ta cần hướng tới các tiêu chuẩn quốc tế nhưng phải có thời gian chuyển tiếp và cơ chế phù hợp để doanh nghiệp có thể thích nghi. Nhà đầu tư cần biết trước những yêu cầu nào sẽ được áp dụng, thời điểm nào áp dụng và chi phí để đáp ứng những yêu cầu đó là bao nhiêu.

Ở góc độ này, tính ổn định và khả năng dự đoán của chính sách có ý nghĩa rất lớn. Nhà đầu tư có thể chấp nhận một mức chi phí cao hơn nếu họ biết chắc rằng chính sách sẽ được duy trì ổn định trong một khoảng thời gian đủ dài để họ tính toán hiệu quả đầu tư.

Hạ tầng chỉ tạo lợi thế khi đi cùng logistics và chính sách ổn định

Bên cạnh năng lượng và môi trường, logistics cũng là một yếu tố cần được nhìn nhận đầy đủ hơn. Khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm đầu tư, không phải cứ gần cảng biển hoặc sân bay là có nghĩa chi phí logistics thấp.

Điều doanh nghiệp quan tâm là thời gian vận chuyển thực tế từ nhà máy đến cảng, khả năng kết nối với các tuyến đường chính, thời gian chờ, tốc độ thông quan của cơ quan hải quan và mức độ thuận lợi trong toàn bộ quá trình đưa nguyên liệu vào và đưa sản phẩm ra khỏi khu công nghiệp.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, mỗi ngày hàng hóa phải chờ thêm đều có thể phát sinh chi phí. Vì vậy, đôi khi tốc độ và độ ổn định của chuỗi logistics còn quan trọng hơn một khoản chênh lệch nhỏ về giá thuê đất.

Hải Phòng có một lợi thế rất đáng kể ở đây, đó là hệ thống cảng biển, sân bay, đường bộ và các tuyến kết nối đang ngày càng được hoàn thiện. Tuy nhiên, lợi thế về hạ tầng chỉ thực sự chuyển thành lợi thế cạnh tranh khi toàn bộ hệ thống vận hành hiệu quả, từ kết nối khu công nghiệp đến cảng, từ thủ tục hải quan đến khả năng đưa hàng hóa vào chuỗi cung ứng quốc tế.

Một điểm nữa là nhà đầu tư hiện nay không chỉ đánh giá một khu công nghiệp ở thời điểm họ ký hợp đồng. Họ nhìn vào khả năng phát triển của khu công nghiệp trong tương lai. Họ muốn biết liệu hạ tầng có tiếp tục được nâng cấp hay không, năng lượng có đáp ứng được nhu cầu mở rộng hay không, các tiêu chuẩn môi trường có thay đổi như thế nào và chính quyền địa phương sẽ đồng hành với doanh nghiệp ra sao.

Vì vậy, ngoài những yếu tố hữu hình như đất đai, đường sá, cảng biển hay nhà xưởng, còn có một yếu tố rất quan trọng là niềm tin. Niềm tin ở đây là niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh, vào sự ổn định của chính sách và vào khả năng chính quyền thực hiện những cam kết của mình. Đây là một trong những yếu tố mà Việt Nam cần tiếp tục củng cố. Chúng ta đang có nhiều lợi thế để thu hút dòng vốn đầu tư mới, nhưng cạnh tranh quốc tế ngày càng gay gắt, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn và họ sẽ so sánh tổng thể chứ không chỉ so sánh giá đất.

Do đó, bài toán đối với các khu công nghiệp Việt Nam, trong đó có Hải Phòng, là phải đồng thời giải quyết được ba vấn đề: chi phí cạnh tranh, chất lượng hạ tầng và khả năng dự đoán trong dài hạn.

Chúng ta phải bắt kịp các xu thế mới về phát triển xanh, năng lượng sạch và tiêu chuẩn môi trường, nhưng đồng thời phải tính toán rất kỹ để các yêu cầu đó không tạo ra chi phí quá lớn đối với doanh nghiệp. Nếu làm được sự cân bằng này, các khu công nghiệp không chỉ thu hút được nhà đầu tư mà còn có khả năng giữ chân họ và tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp tục mở rộng sản xuất trong dài hạn.

Nhà đầu tư rất cần sự ổn định. Không ai có thể dự đoán chính xác mọi thứ trong một chu kỳ đầu tư kéo dài hàng chục năm, nhưng chúng ta có thể tạo ra một môi trường trong đó những thay đổi về chính sách được thông tin rõ ràng, có lộ trình và có khả năng dự đoán. Khi đó, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc tính toán bài toán đầu tư, chi phí và hiệu quả của dự án.