Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ đạt khoảng 6.500 căn vào quý IV/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Nguồn cung mới gồm hơn 2.700 căn, tăng 243% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 3% theo năm.

Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn.

Đơn vị này cho biết, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Nguồn cung mới hạng C giảm mạnh 45% mỗi năm từ 2020 xuống còn khoảng 1.300 căn năm 2024, mức thấp nhất thập kỷ. Nguồn cung sơ cấp giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy giảm 20% theo năm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp.

Lượng bán quý IV/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 42%. Lượng bán căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 561% theo quý và 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch.

Giá trung bình căn hộ TP.HCM đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.

Trong năm vừa qua, lượng bán tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ hạng B. Hạng B chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là hạng C với 28% và hạng A với 5%.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, năm 2024, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020, khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đến 39% mỗi năm kể từ năm 2020.

Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thông thủy.

Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng với hơn 200% theo năm.

"Nguồn cung và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với giá bán phải chăng hơn và hạ tầng được đầu tư phát triển", ông Troy Griffiths nói.

Về triển vọng phân khúc căn hộ, vị chuyên gia dự báo, đến 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP. Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, quận Bình Tân chiếm 11% và quận 7 chiếm 10%.

Giá nhà TP.HCM có thể tăng thêm 15-20%

Nhận định về thị trường BĐS TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nêu rõ, trong 5 năm qua (2020-2024), TP.HCM đã sụt giảm lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến sụt giảm lớn nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại.

Trong đó, tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang, công nhân lao động, người nhập cư.

"Năm 2020, tại TP.HCM số lượng sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền chỉ có 163 căn, chiếm 1%, nhưng kể từ năm 2021 đến nay thì không còn sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền", ông nói.

Theo ông Châu, trên thị trường BĐS TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn.

Cụ thể, năm 2020 chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và đến năm 2024 chiếm lĩnh hoàn toàn thị trường nhà ở với 100% nhà ở cao cấp.

Chủ tịch HoREA cho rằng, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khanhiếm theo quy luật cung - cầu với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và với bảng giá đất điều chỉnh năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Trong khi đó, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhấn mạnh, việc thiếu hụt nguồn cung, dự án ách tắc kéo dài dẫn đến giá nhà ở ở đô thị lớn như TP.HCM tăng cao. Đồng thời, bảng giá đất mới sẽ tác động đến doanh nghiệp, làm tăng chi phí đầu tư cho nên giá nhà ở sẽ không giảm.

Đặc biệt, dù mức thu nhập của người dân có sự cải thiện nhưng không theo kịp với tốc độ tăng giá nhà. Loại hình căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 ở TP.HCM sẽ gần như không còn.

Hiện nay, những dự án có thể ra hàng 2025 đều là trung và cao cấp với giá ít nhất từ trên 50 triệu đồng/m2 trở lên.