Để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có những bước phát triển đáng kể trong hơn thập kỷ qua, song để thị trường vận hành ổn định, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể, cần một hệ thống chính sách đồng bộ, thay vì những giải pháp điều chỉnh riêng lẻ.

Thực tế cho thấy, mỗi khi thị trường BĐS xuất hiện biến động, đặc biệt là những đợt tăng giá mạnh, các tranh luận về vai trò của lĩnh vực này đối với nền kinh tế lại trở nên sôi động. Những vấn đề như đầu cơ, thổi giá, dòng vốn chảy vào BĐS thay vì sản xuất, kinh doanh hay tình trạng thiếu minh bạch thường được đặt ra.

Tuy nhiên, BĐS không thể được nhìn nhận tách rời khỏi trình độ phát triển của nền kinh tế. Những thị trường phát triển trước Việt Nam như Singapore, Australia, Nhật Bản hay Trung Quốc cũng từng trải qua những giai đoạn biến động, thậm chí khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một ví dụ điển hình, với nguyên nhân sâu xa xuất phát từ thị trường nhà ở và các sản phẩm tài chính liên quan đến BĐS tại Mỹ.

Điều này có thể khẳng định, không có thị trường bất động sản nào hoàn toàn tránh được những bất cập. Vấn đề quan trọng là xây dựng cơ chế quản lý phù hợp với điều kiện phát triển, đặc thù kinh tế và xã hội của từng quốc gia.

Với Việt Nam, sau khoảng 35 năm phát triển kinh tế thị trường, BĐS đã có nhiều thay đổi so với giai đoạn trước. Dù vậy, để thị trường phát triển chuyên nghiệp và bền vững hơn, yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục hoàn thiện thể chế, bảo đảm các chủ thể tham gia vừa được hưởng lợi ích, vừa thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình.

Chính sách thuế, tín dụng cần phân loại theo từng phân khúc

Một trong những vấn đề được đặt ra là nghiên cứu chính sách thuế tài sản đối với BĐS, đặc biệt với trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất hoặc giao dịch BĐS thứ hai, thứ ba trở lên.

Theo hướng đề xuất này, thuế tài sản có thể được nghiên cứu áp dụng theo lộ trình, với cách tính linh hoạt và phân biệt các trường hợp cụ thể. Chẳng hạn, BĐS có được thông qua thừa kế cần có cơ chế xem xét riêng, phù hợp với điều kiện và truyền thống văn hóa.

Đối với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS, một phương án được đặt ra là nghiên cứu tính thuế theo thời gian nắm giữ tài sản. Thời gian sở hữu càng dài, mức thuế có thể được điều chỉnh giảm dần theo các bậc phù hợp. Cách tiếp cận này hướng đến việc phân biệt giao dịch đầu tư dài hạn với hoạt động mua bán ngắn hạn, đồng thời cần tính toán kỹ các mức thuế để bảo đảm tính khả thi.

Ở lĩnh vực tín dụng, việc phân loại BĐS theo mục đích sử dụng được xem là cần thiết. Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp hay các công trình tiện ích xã hội như y tế, giáo dục không nên được áp dụng một cơ chế tín dụng đồng nhất.

Mỗi phân khúc có đặc điểm, thời gian thu hồi vốn và mức độ tác động đến nền kinh tế khác nhau. Vì vậy, chính sách tín dụng cần có cơ chế ưu tiên hoặc kiểm soát riêng, qua đó vừa hạn chế rủi ro, vừa duy trì nguồn vốn cho những lĩnh vực có nhu cầu phát triển thực chất.

Tương tự, lãi suất cho vay mua nhà cũng có thể được xem xét theo từng nhóm đối tượng và mục đích sử dụng. Người mua nhà lần đầu, đặc biệt với nhà ở xã hội hoặc căn hộ thương mại thuộc phân khúc bình dân, có thể được nghiên cứu cơ chế lãi suất phù hợp hơn so với nhóm khách hàng mua nhà ở thương mại thông thường.

Với doanh nghiệp BĐS, cần xây dựng các tiêu chí chặt chẽ hơn về năng lực tài chính nhằm hạn chế tình trạng phát triển dự án dựa quá nhiều vào vốn vay. Việc kiểm soát mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt đối với doanh nghiệp niêm yết, có ý nghĩa quan trọng trong phòng ngừa nguy cơ đổ vỡ dây chuyền và những tác động tiêu cực đến thị trường.

Mở rộng nguồn cung, kiểm soát hoạt động đầu tư và kinh doanh

Bên cạnh chính sách thuế và tín dụng, nguồn cung được xem là một trong những yếu tố quan trọng để ổn định thị trường BĐS.

Muốn hạn chế đầu cơ, thổi giá và những cơn sốt đất thiếu cơ sở, cần tạo điều kiện để nguồn cung nhà ở và BĐS được bổ sung thường xuyên, phù hợp với nhu cầu thực tế. Trong đó, việc đẩy nhanh quá trình xem xét, cấp phép dự án phải gắn với yêu cầu tuân thủ pháp luật và quy hoạch.

Một hướng được đề xuất là tập trung phát triển các đô thị vệ tinh, quy hoạch riêng quỹ đất và nguồn cung nhà ở phù hợp. Thay vì cấp phép những dự án nhỏ lẻ, manh mún, có thể khuyến khích các dự án quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, giao thông, dân cư và tiện ích. Sau đó, dự án có thể được phân chia thành các khu vực để nhiều doanh nghiệp cùng tham gia phát triển, nhưng vẫn bảo đảm tổng thể quy hoạch chung.

Đối với hoạt động phân lô, bán nền, cần kiểm soát chặt những trường hợp không đáp ứng đầy đủ tiêu chí về quy hoạch và hạ tầng. Việc phân lô không chỉ tác động đến diện mạo đô thị mà còn liên quan đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quy mô dân số và chất lượng môi trường sống.

Đặc biệt, cần hạn chế tình trạng cấp phép các dự án phân lô bán nền tràn lan, núp bóng những mô hình như homestay, farmstay nhưng thiếu cơ sở pháp lý hoặc không phù hợp quy hoạch. Những khu đất được phân lô rồi bỏ hoang không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng đến tổ chức không gian phát triển.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, yêu cầu về năng lực tài chính của chủ đầu tư cần được kiểm soát chặt chẽ. Một trong những phương án được đặt ra là quy định rõ việc sử dụng khoản tiền khách hàng thanh toán trước, bảo đảm nguồn tiền được phục vụ cho quá trình triển khai dự án, hạn chế sử dụng sai mục đích dẫn đến nguy cơ dự án đình trệ.

Các điều kiện được phép mở bán cũng cần được giám sát nghiêm túc, cùng với cơ chế bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ. Đây được xem là một trong những giải pháp bảo vệ người mua nhà, đồng thời sàng lọc những doanh nghiệp không đủ năng lực thực hiện dự án.

Với nhà ở xã hội, một đề xuất đáng chú ý là nghiên cứu cơ chế mua lại từ cơ quan quản lý địa phương khi căn hộ hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng theo quy định. Nguồn nhà ở này sau đó có thể được đưa trở lại quỹ nhà ở xã hội để tiếp tục phân bổ cho những người có nhu cầu, hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để thu lợi từ chênh lệch giá.

Cùng với đó, cần xem xét lại phương thức bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Thay vì dành một tỷ lệ diện tích nhất định ngay trong từng dự án, có thể nghiên cứu quy hoạch những khu nhà ở xã hội riêng biệt, bảo đảm tính đồng bộ và công bằng trong phân bổ nghĩa vụ phát triển nhà ở.

Vấn đề này cần được đặt trong một chương trình phát triển nhà ở có quy mô và tầm nhìn dài hạn hơn, thay vì chỉ tập trung vào các dự án riêng lẻ.

Đối với BĐS nghỉ dưỡng, một kiến nghị khác là nghiên cứu cơ chế cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ condotel với những điều kiện quản lý cụ thể, bao gồm giới hạn thời gian lưu trú và nghĩa vụ đối với đơn vị vận hành. Mục tiêu là mở rộng đối tượng khách hàng, thu hút thêm nguồn vốn quốc tế, đồng thời bảo đảm yêu cầu quản lý và an ninh.

Hoàn thiện cơ chế giao dịch và nâng chất lượng môi giới

Một thị trường BĐS phát triển bền vững không chỉ cần nguồn cung và dòng vốn mà còn phải có hệ thống giao dịch minh bạch, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Theo đó, quy trình mua bán cần được quy định rõ từ giai đoạn đặt cọc, ký hợp đồng mua bán đến bàn giao nhà và cấp giấy chứng nhận. Trách nhiệm cung cấp thông tin của chủ đầu tư, quyền lợi và nghĩa vụ của người mua cần được xác định cụ thể, tránh tình trạng khách hàng không được tiếp cận đầy đủ thông tin hoặc gặp bất lợi khi phát sinh tranh chấp.

Song song với việc hoàn thiện quy trình giao dịch, thị trường cũng cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính BĐS. Đây có thể là hướng bổ sung kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp, đồng thời tạo thêm lựa chọn đầu tư cho người dân, thay vì tập trung toàn bộ dòng tiền vào việc trực tiếp mua bán nhà, đất.

Một vấn đề khác là hoạt động môi giới BĐS. Dù Luật Kinh doanh BĐS đã có những quy định điều chỉnh, việc hoàn thiện khung pháp lý cho nghề môi giới vẫn được đặt ra.

Các quy định cần làm rõ hơn tiêu chuẩn chuyên môn, trách nhiệm nghề nghiệp, tính chuyên nghiệp cũng như quyền lợi của cá nhân và doanh nghiệp môi giới. Trong thực tế, những tranh chấp liên quan đến phí hoa hồng, hợp đồng dịch vụ hoặc trách nhiệm giữa môi giới và doanh nghiệp vẫn có thể phát sinh. Nếu thiếu cơ chế giải quyết rõ ràng, không chỉ các bên trực tiếp chịu thiệt hại mà uy tín của nghề môi giới cũng bị ảnh hưởng.

Do đó, việc nâng cao chất lượng môi giới không đơn thuần là tăng cường điều kiện hành nghề hay kiểm soát hoạt động kinh doanh, mà còn phải xây dựng cơ chế bảo vệ quyền lợi chính đáng của người hành nghề.

Nhìn tổng thể, những vấn đề đặt ra cho thị trường BĐS không thể giải quyết bằng một vài biện pháp đơn lẻ. Từ thuế, tín dụng, quy hoạch, phát triển nguồn cung đến quản lý chủ đầu tư, giao dịch và môi giới đều có mối liên hệ chặt chẽ với nhau.

Một thị trường minh bạch và ổn định cần có hệ thống quy định đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với từng giai đoạn phát triển. Quan trọng hơn, chính sách phải tạo được sự cân bằng giữa mục tiêu kiểm soát rủi ro, hạn chế đầu cơ với yêu cầu duy trì hoạt động đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

(* ) Phó Giám đốc Eagle Academy