Xuất hiện tín hiệu phục hồi

Thời gian gần đây, hoạt động tìm kiếm và giao dịch bất động sản tại một số khu vực đã xuất hiện tín hiệu cải thiện. Theo dữ liệu thị trường đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng tin đăng cũng tăng khoảng 45%, cho thấy nhu cầu tìm kiếm và tiếp cận thị trường đang phục hồi trở lại.

TP. Hồ Chí Minh hiện chiếm khoảng 50% tổng lượng tìm kiếm bất động sản trên cả nước, trong khi Hà Nội đứng thứ hai với khoảng 27%. Điều này cho thấy nhu cầu và dòng tiền của thị trường vẫn tập trung chủ yếu tại hai đô thị lớn nhất cả nước - nơi có tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức lớn.

Dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung trên thị trường có xu hướng tăng trở lại. Nếu các dự án được triển khai đúng kế hoạch, tổng nguồn cung bất động sản trong năm 2026 có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm.

Trong đó, khu vực miền Bắc dự kiến đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên chiếm khoảng 40.000 sản phẩm. Tại phía Nam, TP. Hồ Chí Minh được dự báo có nguồn cung khoảng 55.000 sản phẩm, trong khi khu vực miền Tây có thể đạt khoảng 11.000 sản phẩm.

Theo ông Đính, dòng tiền đầu tư hiện có xu hướng dịch chuyển về khu vực vùng ven các đô thị lớn. Nguyên nhân là mặt bằng giá tại khu vực trung tâm đã tăng lên mức cao, khiến dư địa tăng giá không còn nhiều, trong khi tỷ suất sinh lời giảm so với trước.

Trong bối cảnh đó, các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông mới, đặc biệt là các tuyến đường vành đai, cao tốc hoặc hệ thống giao thông công cộng, đang trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư.

Tuy vậy, giao dịch trên thị trường hiện mang tính chọn lọc cao hơn. Nhà đầu tư ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín và được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, tiện ích. Ngược lại, một số khu vực vùng ven vẫn gặp khó khăn về thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư chưa đủ năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.

Doanh nghiệp địa ốc tái khởi động dự án

Cùng với những tín hiệu cải thiện của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bắt đầu điều chỉnh chiến lược kinh doanh sau giai đoạn dài thận trọng. Thay vì mở rộng quỹ đất ồ ạt như trước, các doanh nghiệp hiện tập trung hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh tiến độ các dự án đã có trong danh mục và từng bước khởi động lại kế hoạch bán hàng.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong cách tiếp cận thị trường của doanh nghiệp địa ốc. Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư đang trở nên thận trọng hơn, các chủ đầu tư buộc phải chú trọng nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, chất lượng sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Thực tế cho thấy một số doanh nghiệp đã bắt đầu đặt mục tiêu kinh doanh cao hơn và chủ động triển khai các dự án trong quỹ đất sẵn có. Chẳng hạn, Taseco Land (mã TAL) đặt mục tiêu doanh thu năm 2026 khoảng 12.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 3.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với kết quả thực hiện năm trước. Động lực tăng trưởng được kỳ vọng đến từ các dự án đang triển khai như Central Riverside, Nghi Sơn Central Park hay Central Square, cùng với việc mở rộng sang lĩnh vực khu công nghiệp.

Tương tự, Khang Điền (mã KDH) cũng đặt kỳ vọng lớn vào triển vọng phục hồi của thị trường khi dự kiến mang về lợi nhuận ròng trên 2.000 tỷ đồng trong năm 2026. Động lực chính đến từ dự án Gladia by the Waters tại TP. Hồ Chí Minh - dự án được phát triển cùng đối tác Keppel.

Những động thái này cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang từng bước chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. Dù thị trường chưa bước vào chu kỳ bùng nổ, việc tái khởi động dự án và xây dựng kế hoạch kinh doanh mới phản ánh kỳ vọng của doanh nghiệp vào khả năng cải thiện của thị trường trong trung và dài hạn.

Dòng tiền hướng tới giá trị thực

Ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn còn hạn chế.

Các tổ chức nghiên cứu thị trường như Savills và CBRE cho rằng lực cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong cấu trúc giao dịch tại các đô thị lớn. Điều này giúp thị trường duy trì một nền cầu nhất định, ngay cả khi hoạt động đầu cơ không còn sôi động như trước.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills tại TP. Hồ Chí Minh nhận định, triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2027 có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ.

Từ năm 2026, thị trường vận hành dưới tác động của các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Cùng với đó, bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026 được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường đầu tư minh bạch hơn và tháo gỡ những vướng mắc trước đây trong quá trình xác định giá đất dự án.

Nếu xét theo từng phân khúc, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục được đánh giá là điểm sáng nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất. Trong khi đó, phân khúc nhà ở được dự báo sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa khu vực lõi đô thị - nơi nguồn cung hạn chế và giá bán cao - với các khu vực vùng ven hưởng lợi từ quá trình mở rộng hạ tầng và xu hướng giãn dân.

Xu hướng này cho thấy dòng tiền trên thị trường bất động sản không biến mất, mà đang được tái phân bổ theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn. Sau giai đoạn biến động mạnh, nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến giá trị thực của tài sản, khả năng khai thác và tính minh bạch của dự án.

Theo đánh giá của VCBS, năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn phục hồi đồng loạt mà là thời kỳ phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và doanh nghiệp. Thanh khoản sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.

Về dài hạn, quá trình tái cấu trúc dòng tiền được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn. Khi dòng vốn tập trung vào những phân khúc có nhu cầu thực và giá trị bền vững, thị trường có thể từng bước lấy lại đà phục hồi theo hướng lành mạnh hơn trong chu kỳ mới.