Từ thực tế tiếp xúc với các nhà đầu tư, ông nhận thấy nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp hiện nay thay đổi như thế nào so với 3–5 năm trước?

Ông Bùi Lê Anh Hiếu: Sự thay đổi thể hiện khá rõ ở ba khía cạnh.

Trước hết là quy mô diện tích và tính linh hoạt. Trước đây, nhiều doanh nghiệp FDI sản xuất truyền thống tìm quỹ đất từ 5–10 ha hoặc lớn hơn để xây dựng tổ hợp khép kín. Hiện nay, bên cạnh những dự án quy mô lớn trong các lĩnh vực như bán dẫn, năng lượng mới, một bộ phận dòng vốn FDI chất lượng cao từ Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu và các nhà cung ứng Tier-1, Tier-2 lại lựa chọn diện tích vừa và nhỏ, khoảng 1–3 ha, hoặc thuê nhà xưởng xây sẵn từ 1.000–3.000 m².

Các doanh nghiệp có xu hướng triển khai theo mô hình "thử nghiệm nhanh – mở rộng theo giai đoạn", qua đó giảm rủi ro trước những biến động về địa chính trị và chuỗi cung ứng.

Thứ hai là yêu cầu về thời gian. Nếu trước đây doanh nghiệp có thể dành 18–24 tháng cho quá trình chuẩn bị, cấp phép và xây dựng nhà xưởng, hiện nhiều khách hàng muốn đưa dự án vào hoạt động trong vòng 3–6 tháng. Vì vậy, khu công nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, nhà xưởng sẵn có và hạ tầng có thể đấu nối ngay sẽ có lợi thế.

Thứ ba là tiêu chuẩn hạ tầng ngày càng cao. Bên cạnh hạ tầng kỹ thuật truyền thống, doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến hạ tầng số, năng lượng tái tạo, xử lý môi trường và các chứng chỉ công trình xanh như LEED, LOTUS.

Riêng tại KCN Long Hậu, tính đến tháng 9, chúng tôi tiếp nhận 27 dự án đầu tư, gồm 15 dự án FDI và 12 dự án trong nước. Đáng chú ý, 26/27 dự án lựa chọn thuê nhà xưởng.

Như vậy, việc doanh nghiệp chuyển từ thuê đất sang thuê nhà xưởng xây sẵn không còn là một xu hướng ngắn hạn?

Ông Bùi Lê Anh Hiếu: Theo tôi, đây là một thay đổi mang tính cấu trúc. Với khách thuê, nhà xưởng xây sẵn giúp chuyển một phần chi phí đầu tư cố định thành chi phí vận hành. Doanh nghiệp có thể tập trung vốn vào máy móc, công nghệ và hoạt động sản xuất cốt lõi, đồng thời dễ điều chỉnh quy mô khi môi trường kinh doanh thay đổi.

Đối với các ngành như công nghiệp hỗ trợ, cơ khí chính xác, thiết bị y tế, dược phẩm hay điện tử, mô hình này còn giúp rút ngắn đáng kể thời gian đưa nhà máy vào hoạt động. Thông thường doanh nghiệp có thể vận hành sau 3–6 tháng nhận bàn giao; tại Long Hậu, thời gian thực tế khoảng 2–4 tháng kể từ khi ký hợp đồng.

Ở chiều ngược lại, xu hướng này cũng thay đổi mô hình kinh doanh của chủ đầu tư khu công nghiệp.

Cho thuê đất mang lại khoản doanh thu lớn nhưng chủ yếu ghi nhận một lần và phụ thuộc vào quỹ đất còn lại. Trong khi đó, nhà xưởng cho thuê tạo dòng tiền định kỳ. Biên lợi nhuận trên từng mét vuông có thể thấp hơn nhưng doanh thu mang tính lặp lại và tài sản vẫn tiếp tục được khai thác. Nói cách khác, mô hình kinh doanh đang chuyển dần từ "bán tài sản" sang "khai thác tài sản".

Khi nguồn cung khu công nghiệp ngày càng lớn, theo ông, yếu tố nào sẽ quyết định sức cạnh tranh trong 5–10 năm tới?

Ông Bùi Lê Anh Hiếu: Cạnh tranh sẽ không còn đơn thuần là câu chuyện ai có nhiều đất hơn hay giá thuê thấp hơn.

Yếu tố đầu tiên vẫn là vị trí và hạ tầng logistics. Theo quan sát của chúng tôi, chi phí thuê đất chỉ chiếm khoảng 5–10% tổng chi phí vận hành một nhà máy, trong khi logistics có thể chiếm 15–25%. Vì vậy, những khu công nghiệp nằm gần đô thị lớn, cảng biển hoặc các đầu mối giao thông liên vùng có lợi thế đáng kể.

Yếu tố thứ hai là hạ tầng kỹ thuật dành cho thế hệ nhà đầu tư mới, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng số tốc độ cao đến xử lý nước thải, năng lượng tái tạo và tiêu chuẩn công trình xanh.

Cuối cùng là hệ sinh thái dịch vụ. Nhà đầu tư ngày nay không chỉ thuê một mảnh đất hay một nhà xưởng mà còn cần hỗ trợ về thủ tục đầu tư, PCCC, tuyển dụng, y tế, lưu trú chuyên gia…

Tại Long Hậu, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn hiện khoảng 94%. Tỷ lệ khách thuê tái ký hợp đồng trong năm 2025 đạt 100%, thời gian thuê trung bình khoảng 5 năm và khoảng 10% khách hàng đã mở rộng quy mô từ lần thứ hai trở lên.

Những thay đổi đó tác động như thế nào đến chiến lược của Long Hậu trong giai đoạn 2026–2030?

Ông Bùi Lê Anh Hiếu: Ngay từ khi phát triển sản phẩm nhà xưởng xây sẵn, chúng tôi đã xác định chuyển dần từ mô hình chủ yếu phát triển, cho thuê đất và quản lý hạ tầng sang cung cấp, quản lý hạ tầng và dịch vụ công nghiệp.

Long Hậu muốn nâng tỷ trọng doanh thu từ nhà xưởng và các dịch vụ hỗ trợ, đồng hành với nhà đầu tư từ khi chuẩn bị dự án đến khi vận hành, gồm pháp lý đầu tư, thiết kế xây dựng, cải tạo nhà xưởng, tuyển dụng và y tế doanh nghiệp.

Đồng thời, chúng tôi định hướng phát triển khu phức hợp công nghiệp xanh, thông minh, tích hợp năng lượng tái tạo, công trình đạt tiêu chuẩn xanh, hạ tầng viễn thông, IoT và hệ thống giám sát vận hành.

Với các quỹ đất mới, một phần diện tích vẫn được cho thuê dài hạn nhằm thu hồi vốn đầu tư hạ tầng, phần còn lại sẽ dành để phát triển nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao, trong đó có mô hình cao tầng.

Theo tính toán của công ty, cách làm này có thể nâng hệ số sử dụng đất từ khoảng 1,2–1,5 lần lên 2–3 lần. Trong giai đoạn 2026–2030, Long Hậu cũng đặt mục tiêu tiếp tục nâng tỷ trọng nguồn thu định kỳ từ nhà xưởng, văn phòng, nước sạch, xử lý nước thải và các tiện ích khu công nghiệp.

Trong khi đó, quỹ đất hiện hữu của Long Hậu đang dần thu hẹp. Hai dự án Long Hậu mở rộng và Long Hậu – Tân Tập sẽ đóng vai trò gì trong giai đoạn tiếp theo?

Ông Bùi Lê Anh Hiếu: KCN Long Hậu giai đoạn 2 mở rộng có quy mô khoảng 90 ha. Dự án đang triển khai giải phóng mặt bằng và hoàn thiện các thủ tục hạ tầng kỹ thuật, dự kiến hoàn tất hạ tầng và bắt đầu đưa vào kinh doanh từ cuối quý IV/2027. Đây sẽ là quỹ đất nối tiếp trực tiếp KCN Long Hậu hiện hữu.

Còn KCN Long Hậu – Tân Tập có quy mô khoảng 150 ha. Công ty đang triển khai các bước chuẩn bị đầu tư theo quy hoạch. Với lợi thế kết nối logistics đường biển, dự án được định hướng phát triển công nghiệp công nghệ cao và logistics chuyên sâu, dự kiến đóng góp cho giai đoạn sau năm 2028.

Trong khi chờ các quỹ đất mới, tại KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1, tỷ lệ lấp đầy hiện khoảng 64%. Phần diện tích thương phẩm còn lại được triển khai song song theo hai hướng: cho thuê đất với những dự án quy mô phù hợp và tự phát triển nhà xưởng, nhà kho để phục vụ nhu cầu thuê nhanh.

Nhưng khi việc tạo lập quỹ đất mới ngày càng khó và chi phí đầu vào gia tăng, đâu là bài toán quan trọng nhất với một doanh nghiệp KCN như Long Hậu?

Ông Bùi Lê Anh Hiếu: Theo chúng tôi, không thể chỉ đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất theo chiều rộng.

Một hướng đi quan trọng là nâng giá trị thương mại trên mỗi mét vuông đất thông qua nhà xưởng xây sẵn chất lượng cao, hạ tầng xanh và hệ sinh thái dịch vụ. Đây cũng là cách để doanh nghiệp thích ứng với chi phí tạo lập quỹ đất ngày càng lớn.

Song song với phát triển các dự án hiện hữu, Long Hậu tiếp tục tìm kiếm cơ hội M&A và hợp tác phát triển quỹ đất tại những khu vực có tiềm năng tăng trưởng và hạ tầng kết nối liên vùng thuận lợi.

Trong chu kỳ mới của bất động sản công nghiệp, quỹ đất vẫn rất quan trọng, nhưng khả năng tạo ra bao nhiêu giá trị và dòng tiền trên mỗi mét vuông đất sẽ ngày càng trở thành yếu tố quyết định.

Xin trân trọng cảm ơn ông!