Thị trường căn hộ Hà Nội quý I/2026 đang chứng kiến một kịch bản đầy thách thức khi mức giá vẫn neo ở ngưỡng cao kỷ lục và áp lực lãi suất bắt đầu thẩm thấu mạnh mẽ vào nguồn cầu. Những yếu tố này đang tạo ra khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Thanh khoản chung cư tại Hà Nội đang chậm lại

Theo đó, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong quý I ghi nhận mức sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng giao dịch. Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý vừa qua, chỉ có hơn 6.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp. Các căn hộ hạng B chiếm tới 70%, căn hộ hạng A chiếm khoảng 30% nguồn cung mới. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng C hoàn toàn vắng bóng, cho thấy sự thiếu hụt kéo dài của dòng sản phẩm này trên thị trường.

Sự thiếu vắng các sản phẩm vừa túi tiền cùng với việc 90% nguồn cung mới nằm ngoài vành đai 3 đã khiến số lượng căn bán được đạt khoảng 4.700 căn, giảm theo quý và theo năm. Các căn hộ hạng B chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch.

Theo Savills Hà Nội, sự sụt giảm về thanh khoản của thị trường căn hộ đến từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là do phần lớn dự án mở bán trong quý tập trung ở các khu vực xa trung tâm, khiến sức hấp thụ của thị trường bị ảnh hưởng đáng kể.

Nguồn cung tương lai đang ngày càng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi mức giá duy trì phù hợp hơn với người mua để ở. Tuy nhiên, do khoảng cách về địa lý, thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố vẫn còn khá lớn, chính vì vậy, những dự án này chưa thực sự thu hút được người dân từ nội đô về sinh sống.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình trong quý I/2026 khoảng 100 triệu đồng/m2, ghi nhận mức giảm nhẹ so với quý IV/2025.

Diễn biến này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài vành đai 3, nơi có mặt bằng giá thấp hơn so với trung bình toàn thị trường. Tuy vậy, mức điều chỉnh này được đánh giá là không lớn. Thực tế cho thấy, các dự án ở khu vực trung tâm, có vị trí đẹp vẫn tiếp tục tăng giá mạnh.

Ngoài ra, yếu tố lãi suất bắt đầu có những biến động từ cuối quý IV/2025 cũng đã tác động rõ nét đến tâm lý người mua nhà, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng căn hộ giao dịch trong quý I.

Để hỗ trợ khách hàng, một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đã bắt đầu áp dụng các chính sách chia sẻ rủi ro, như ấn định mức lãi suất cố định trong thời gian ưu đãi, hoặc hỗ trợ chi phí lãi vay cho người mua để giữ thanh khoản ổn định cho dự án.