Tổng công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) xây dựng hệ sinh thái kinh doanh xoay quanh 4 lĩnh vực chủ chốt gồm bất động sản công nghiệp, năng lượng, nhà ở và đô thị, dịch vụ khu công nghiệp.

Tuy nhiên, nhìn vào báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2026, mức độ đóng góp giữa các lĩnh vực lại có sự phân hóa khá rõ. Trong báo cáo bộ phận, IDICO chia hoạt động chi tiết thành kinh doanh khu công nghiệp, điện, xây lắp, thu phí đường bộ, bất động sản và các hoạt động còn lại.

Đáng chú ý, điện hiện là mảng tạo doanh thu lớn nhất, nhưng khu công nghiệp mới là nơi tạo phần lớn lợi nhuận của IDICO.

Điện mang về gần nửa doanh thu, KCN giữ gần 77% lợi nhuận gộp

Trong 6 tháng đầu năm 2026, IDICO đạt hơn 3.756 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng khoảng 5,6% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.001 tỷ đồng, tăng hơn 20%.

Xét theo từng bộ phận, hoạt động kinh doanh điện mang về hơn 1.851 tỷ đồng doanh thu, chiếm khoảng 49,3% doanh thu hợp nhất. Đây tiếp tục là “trụ doanh thu” lớn nhất của IDICO.

Nhưng lợi nhuận gộp mảng điện chỉ đạt khoảng 142,7 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp khoảng 7,7% và đóng góp khoảng 11,5% lợi nhuận gộp toàn doanh nghiệp.

Bức tranh gần như đảo ngược ở mảng khu công nghiệp. Doanh thu KCN đạt gần 1.485 tỷ đồng, thấp hơn mảng điện và chiếm khoảng 39,5% tổng doanh thu. Tuy nhiên, lĩnh vực này tạo ra tới 951,7 tỷ đồng lợi nhuận gộp, tương ứng biên lợi nhuận gộp khoảng 64%.

Như vậy, cứ 100 đồng lợi nhuận gộp IDICO tạo ra trong nửa đầu năm thì gần 77 đồng đến từ hoạt động KCN.

Khoảng cách càng rõ khi so với cùng kỳ. Doanh thu KCN tăng hơn 37%, từ khoảng 1.083 tỷ lên gần 1.485 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận gộp tăng mạnh hơn, khoảng 45%, từ 654,6 tỷ lên 951,7 tỷ đồng. Ngược lại, doanh thu điện tăng hơn 6% nhưng lợi nhuận gộp giảm gần 7%.

Sự dịch chuyển này khiến mức độ phụ thuộc của lợi nhuận IDICO vào KCN tiếp tục tăng.

Trong báo cáo thường niên 2025, doanh nghiệp cho biết mảng hạ tầng KCN khi đó đóng góp khoảng 33% doanh thu nhưng 60% cơ cấu lợi nhuận gộp, đứng đầu các lĩnh vực kinh doanh. Sang nửa đầu năm 2026, tỷ trọng lợi nhuận gộp của mảng này đã tiến sát 77%.

Ở chiều ngược lại, hoạt động bất động sản giảm mạnh. Doanh thu bộ phận này chỉ còn hơn 40 tỷ đồng, so với gần 267 tỷ đồng cùng kỳ năm trước; lợi nhuận gộp giảm từ gần 156 tỷ xuống còn hơn 19 tỷ đồng.

Mảng thu phí đường bộ tương đối ổn định với 243,6 tỷ đồng doanh thu và gần 105,7 tỷ đồng lợi nhuận gộp. Trong khi đó, xây lắp và các hoạt động còn lại có quy mô đóng góp khá nhỏ.

IDICO ghi nhận hơn 10.000 tỷ đồng tài sản bộ phận cũng nằm ở KCN

Tại ngày 30/6/2026, IDICO ghi nhận khoảng 10.471 tỷ đồng tài sản bộ phận thuộc hoạt động kinh doanh KCN. Đây là con số lớn nhất trong số các lĩnh vực của doanh nghiệp.

Để so sánh, tài sản bộ phận của mảng điện đạt khoảng 2.079 tỷ đồng; bất động sản hơn 2.201 tỷ đồng; thu phí đường bộ khoảng 1.054 tỷ đồng; xây lắp gần 244 tỷ đồng và các hoạt động còn lại hơn 51 tỷ đồng.

Tổng tài sản đã phân bổ theo các bộ phận kinh doanh đạt khoảng 16.100 tỷ đồng. Như vậy, riêng KCN chiếm khoảng 65% lượng tài sản đã được phân bổ theo từng lĩnh vực. Nếu so với tổng tài sản hợp nhất 23.546 tỷ đồng, tài sản bộ phận KCN tương đương khoảng 44,5%.

IDICO còn gần 7.446 tỷ đồng tài sản không phân bổ, chủ yếu gồm tiền, các khoản tương đương tiền và đầu tư tài chính.

Một phần quan trọng trong hơn 10.000 tỷ đồng tài sản KCN nói trên hiện nằm ở các dự án đang triển khai.

Cuối tháng 6, hàng tồn kho của IDICO đạt gần 7.741 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí sản xuất kinh doanh hạ tầng KCN lên tới 6.384 tỷ đồng, chiếm hơn 82% tổng tồn kho và tương đương khoảng 27% tổng tài sản doanh nghiệp.

Đây cũng là khoản mục từng tạo ra biến động lớn trên bảng cân đối sau khi IDICO áp dụng chế độ kế toán mới. Số đầu năm 2026 được trình bày lại với gần 6.094 tỷ đồng chi phí hạ tầng KCN chuyển vào hàng tồn kho. Nếu đặt trên cùng cơ sở so sánh, khoản chi phí này thực tế tăng khoảng 290 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Dòng vốn cũng không phân bổ đồng đều giữa các dự án. KCN Hựu Thạnh đang là nơi tập trung lượng vốn lớn nhất với gần 2.994 tỷ đồng. Tiếp theo là Tân Phước 1 với hơn 1.050 tỷ đồng, Vinh Quang gần 760 tỷ đồng, Phú Mỹ II mở rộng gần 542 tỷ đồng và Cầu Nghìn hơn 501 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Quế Võ II tăng mạnh từ khoảng 56,6 tỷ đồng đầu năm lên hơn 288 tỷ đồng cuối tháng 6. Tân Phước 1 cũng tăng gần 117 tỷ đồng, trong khi Vinh Quang tăng hơn 20 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, chi phí tại Cầu Nghìn và Phú Mỹ II giảm so với đầu năm.

Nếu nhìn riêng vào lượng vốn nằm tại dự án, bức tranh vẫn chưa đầy đủ. Ở phía nguồn vốn, IDICO còn ghi nhận một khoản lớn doanh thu chưa thực hiện liên quan đến hoạt động KCN.

Tại ngày 30/6, tổng doanh thu chưa thực hiện đạt hơn 5.724 tỷ đồng, tăng so với khoảng 5.632 tỷ đồng đầu năm. Trong đó, phần ngắn hạn khoảng 370,5 tỷ đồng và dài hạn hơn 5.353 tỷ đồng.

Phần lớn số dư này là tiền thuê đất, phí quản lý và sử dụng hạ tầng đã nhận trước tại các KCN.

Riêng Phú Mỹ II có khoảng 2.369 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện cả ngắn và dài hạn. Phú Mỹ II mở rộng khoảng 1.399 tỷ đồng, Mỹ Xuân B1 khoảng 635 tỷ đồng, Quế Võ II hơn 638 tỷ đồng và Hựu Thạnh khoảng 324 tỷ đồng.

Sự tập trung vào KCN cũng phù hợp với định hướng đầu tư của IDICO trong năm 2026.

Theo báo cáo thường niên, IDICO hiện đầu tư và quản lý 14 KCN với tổng diện tích khoảng 4.474 ha, gồm 5 KCN đang cho thuê, 4 KCN đang đầu tư hạ tầng và 5 KCN đã lấp đầy. Hệ thống này đã thu hút hơn 290 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư trên 9 tỷ USD.

Nhóm dự án mới đang được doanh nghiệp đẩy nhanh gồm Tân Phước 1, Vinh Quang, Mỹ Xuân B1 mở rộng và Phú Long.

Trong đó, Tân Phước 1 có diện tích 470 ha và tổng mức đầu tư hơn 5.900 tỷ đồng; Vinh Quang có tổng diện tích 350 ha, riêng giai đoạn 1 có tổng mức đầu tư hơn 3.500 tỷ đồng; Mỹ Xuân B1 mở rộng rộng 110 ha với vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng; còn Phú Long có diện tích 416 ha, tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng.

Riêng kế hoạch đầu tư hợp nhất năm 2026 của IDICO lên tới 7.742 tỷ đồng, gần gấp 2,8 lần mức thực hiện năm 2025. Trong đó, tại nhóm công ty con IDICO sở hữu trên 50% vốn, kế hoạch dành cho các dự án KCN đạt hơn 3.700 tỷ đồng, gần gấp đôi năm trước.

Doanh nghiệp đồng thời đặt mục tiêu cho thuê mới khoảng 100 ha đất KCN và hơn 100.000 m2 nhà kho, nhà xưởng xây sẵn trong năm nay. IDICO cho biết năm 2026 là giai đoạn tập trung hoàn thiện các điều kiện nền tảng về pháp lý và hạ tầng cho các dự án trọng điểm, tạo cơ sở để ghi nhận kết quả từ năm 2027 trở đi.