Cho thuê vẫn là nguồn thu chủ lực

Hoạt động cho thuê trung tâm thương mại tiếp tục là nền tảng tăng trưởng của Vincom Retail (VRE) trong năm 2026, trong khi một nguồn đóng góp khác được kỳ vọng bắt đầu rõ nét từ năm 2027 khi doanh nghiệp triển khai mở bán danh mục shophouse đã tích lũy trong hai năm qua.

Trong báo cáo cập nhật ngày 4/9, Vietcap dự báo doanh thu thuần của VRE năm 2026 đạt khoảng 10.130 tỷ đồng, tăng 14,6% so với năm trước. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ước đạt 4.598 tỷ đồng, tăng 18,1%, trong khi lợi nhuận gộp đạt khoảng 5.407 tỷ đồng.

Ở cấp độ lợi nhuận cuối cùng, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số được dự báo đạt 5.582 tỷ đồng, giảm 13,4% so với mức 6.446 tỷ đồng của năm 2025. Dù vậy, Vietcap vẫn dự báo lợi nhuận cốt lõi năm 2026 tăng 9% so với cùng kỳ nhờ hoạt động cho thuê bán lẻ duy trì ổn định và thu nhập lãi tăng.

Mức giảm của lợi nhuận chủ yếu đến từ nền so sánh cao của năm trước. Năm 2025, VRE ghi nhận khoản lãi trước thuế khoảng 1.900 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT. Sang năm 2026, khoản lợi nhuận này không còn lặp lại.

Cho thuê bán lẻ tiếp tục chiếm phần lớn cơ cấu kinh doanh của Vincom Retail. Vietcap dự báo doanh thu mảng này đạt 9.461 tỷ đồng trong năm 2026, tăng 13% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 93% tổng doanh thu thuần. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) từ cho thuê được dự báo đạt 6.334 tỷ đồng, tăng 9% so với mức 5.798 tỷ đồng năm 2025.

Động lực tăng trưởng trong năm đến từ đóng góp trọn năm của các trung tâm thương mại khai trương trong năm 2025, gồm Vincom Mega Mall Ocean City, Vincom Mega Mall Royal Island và Vincom Plaza Vinh.

Song song với đó, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống được Vietcap dự báo tăng lên 89% trong năm 2026, từ mức 84-87% trong giai đoạn 2024-2025. Giá thuê cũng được kỳ vọng tăng một chữ số so với cùng kỳ.

Quy mô hệ thống tiếp tục được bổ sung trong năm nay. Ngày 28/8/2026, Vincom Plaza Đan Phượng tại Hà Nội đi vào hoạt động với 27.000 m2 diện tích sàn bán lẻ, tỷ lệ lấp đầy đạt 93% ngay tại thời điểm khai trương.

Sau khi trung tâm thương mại này mở cửa, tổng diện tích sàn bán lẻ của VRE tăng từ khoảng 1,91 triệu m2 cuối năm 2025 lên 1,94 triệu m2.

Quá trình mở rộng được dự báo tiếp tục trong những năm sau. Giai đoạn 2027-2030, Vietcap ước tính VRE bổ sung trung bình khoảng 131.000 m2 diện tích bán lẻ mỗi năm. Tổng diện tích sàn bán lẻ theo đó có thể đạt khoảng 2,46 triệu m2 vào năm 2030, trong khi tỷ lệ lấp đầy được giả định duy trì ở mức 89%.

Cùng với việc gia tăng diện tích, doanh thu cho thuê được dự báo tiếp tục đi lên. Từ mức 9.461 tỷ đồng năm 2026, chỉ tiêu này có thể đạt 10.172 tỷ đồng năm 2027, 11.150 tỷ đồng năm 2028 và 13.693 tỷ đồng vào năm 2030, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép khoảng 10% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2030.

NOI từ cho thuê cũng được dự báo tăng từ 6.334 tỷ đồng năm 2026 lên 7.414 tỷ đồng năm 2028 và khoảng 9.105 tỷ đồng vào năm 2030, tương ứng CAGR khoảng 9%.

Như vậy, dù cơ cấu doanh thu của VRE dự kiến thay đổi từ năm 2027, cho thuê trung tâm thương mại vẫn là nguồn thu chủ đạo xuyên suốt giai đoạn dự báo.

Hơn 211.000 m2 shophouse chờ tạo nguồn thu từ 2027

Bên cạnh hoạt động cho thuê, điểm mới trong triển vọng trung hạn của Vincom Retail nằm ở danh mục bất động sản dự kiến được mở bán từ năm 2027.

Trong giai đoạn 2024-2025, VRE đã mua lại khoảng 211.000 m2 diện tích sàn bán được (NSA) thuộc cấu phần shophouse tại Royal Island, Golden Avenue và Green Paradise. Theo Vietcap, doanh nghiệp được kỳ vọng bắt đầu mở bán các sản phẩm này từ năm 2027, đồng thời hoạt động bàn giao cũng có thể bắt đầu trong cùng năm.

Nếu tiến độ diễn ra theo dự báo, bán bất động sản có thể đóng góp khoảng 11% tổng doanh thu của VRE trong năm 2027. Tỷ trọng này được dự báo tăng lên 26% vào năm 2028, so với mức không đáng kể trong giai đoạn 2024-2026.

Sự xuất hiện của nguồn thu này là một trong những cơ sở để Vietcap dự báo tốc độ tăng doanh thu toàn doanh nghiệp cao hơn đáng kể so với riêng hoạt động cho thuê.

Cụ thể, doanh thu thuần của VRE được dự báo từ 10.130 tỷ đồng năm 2026 tăng lên 11.407 tỷ đồng năm 2027 và 14.968 tỷ đồng năm 2028. Đến năm 2030, doanh thu có thể đạt khoảng 20.117 tỷ đồng, gần gấp đôi quy mô năm 2026 và tương ứng tốc độ tăng trưởng kép 19% trong giai đoạn 2026-2030.

Cơ cấu doanh thu theo đó cũng thay đổi. Tỷ trọng cho thuê bán lẻ được dự báo giảm từ 93% năm 2026 xuống 89% năm 2027 và 74% năm 2028. Sự sụt giảm về tỷ trọng không đến từ việc doanh thu cho thuê đi xuống, mà chủ yếu do nguồn thu bán bất động sản bắt đầu chiếm phần lớn hơn trong tổng doanh thu dự báo.

Ở phía lợi nhuận, sau mức 5.582 tỷ đồng dự báo cho năm 2026, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số của VRE được ước đạt 5.890 tỷ đồng năm 2027, tăng lên 7.114 tỷ đồng năm 2028 và khoảng 9.243 tỷ đồng vào năm 2030. Tốc độ tăng trưởng kép trong giai đoạn 2026-2030 được Vietcap dự báo ở mức 13%.

Trên cơ sở triển vọng này, Vietcap nâng giá mục tiêu đối với cổ phiếu VRE thêm 4%, từ 34.200 đồng lên 35.600 đồng/cổ phiếu, đồng thời nâng khuyến nghị từ “Phù hợp thị trường” lên “Mua”. Với mức giá 26.500 đồng/cổ phiếu tại thời điểm lập báo cáo, tổng mức sinh lời dự phóng được đưa ra là 34,3%.

Theo đơn vị phân tích, việc nâng giá mục tiêu chủ yếu đến từ mức định giá cao hơn đối với danh mục dự án đã xác định khi giả định vốn đầu tư xây dựng cần chi trong tương lai thấp hơn, cùng với số dư nợ vay ròng cuối quý II/2026 thấp hơn. Các yếu tố này một phần bù lại việc giả định WACC được nâng thêm 0,1 điểm phần trăm lên 15%.

Ở chiều ngược lại, Vietcap lưu ý rủi ro đối với dự báo gồm lợi nhuận cho thuê bán lẻ tăng chậm hơn kỳ vọng, tiến độ mở bán các phần shophouse chậm hơn dự kiến và việc triển khai các dự án theo hợp đồng hợp tác kinh doanh với VIC/VHM kéo dài hơn kế hoạch.