Giá căn hộ neo cao nhưng bán chậm

Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ tại TP.HCM chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi tiếp tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào gia tăng.

Thống kê từ một số tổ chức nghiên cứu cho thấy, sau mỗi quý, giá căn hộ ở TP.HCM lại tăng khoảng 3%, chung cư khu vực phía Nam đang thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo số liệu từ JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt khoảng 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2).

Còn theo báo cáo từ Knight Frank Việt Nam, giá chào bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sau mở rộng đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực lõi trung tâm (TP.HCM cũ), mức giá trung bình đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước.

Knight Frank Việt Nam cho rằng việc giá bán tăng trong khi lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao, trung bình 12-14% đang khiến tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận giảm hơn 66% so với quý trước.

Thống kê của Avison Young Việt Nam cũng cho thấy, quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp lập đỉnh mới tại ba thị trường trọng điểm, trong khi lãi suất tăng và biến động kinh tế khiến thanh khoản giảm trên diện rộng.

Còn theo Avison Young, sau sáp nhập, giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM đạt 3.900 USD/m2. Trong quý I vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp gần như vắng bóng. Nhiều dự án đồng loạt mở bán hoặc tung giai đoạn mới với mặt bằng giá phổ biến từ 130-150 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Đáng chú ý, xu hướng tăng giá không những diễn ra tại khu vực nội đô mà còn lan rộng sang các khu vực lân cận sau khi mở rộng địa giới. Tại khu Đông Bắc TP.HCM (khu vực Bình Dương cũ), giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m2. Ở một số khu vực như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một (cũ), một số dự án mở bán gần đây ghi nhận mức giá 65-80 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, nhận định nguồn cung căn hộ cao cấp hiện chiếm gần 2/3 tổng lượng mở bán mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông, chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp. Tổng nguồn cung trên thị trường hiện vào khoảng 4.700 căn, với giá bán trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2.

Theo bà Hương, giá căn hộ khó có khả năng giảm trong ngắn hạn khi chi phí vốn và chi phí xây dựng vẫn đang gia tăng. Nguồn cung dự kiến khoảng 13.000 căn trong năm 2026 vẫn thấp hơn đáng kể so với nhu cầu thực tế, ước tính trên 50.000 căn mỗi năm. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ còn kéo dài.

Doanh nghiệp tung ưu đãi hút khách mua

Giá căn hộ duy trì ở mức cao, áp lực lãi suất có xu hướng gia tăng đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua càng khó khăn. Trong bối cảnh này, để duy trì thanh khoản, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược, đưa ra các chính sách ưu đãi tài chính nhằm thu hút khách mua nhà.

Các chính sách phổ biến trên thị trường hiện nay bao gồm hỗ trợ lãi suất vay, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp hoặc linh hoạt phương án trả góp. Trong đó, một số dự án còn thiết kế phương án tài chính theo hướng giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua. Không chỉ chú trọng thiết kế, tiện ích và chất lượng bàn giao, nhiều dự án còn tích hợp công nghệ thông minh nhằm nâng cao trải nghiệm sống cho người mua ở thực.

Đơn cử, tại khu Đông Bắc TP.HCM, dự án The Aspira do Công ty CP Đầu tư Sài Gòn High Rise phát triển có mức giá từ khoảng 33,3 triệu đồng/m². Không chỉ cạnh tranh về giá, khách hàng có thể thanh toán khoảng 50% giá trị căn hộ để nhận nhà, phần còn lại thanh toán sau hoặc lựa chọn phương án trả góp với mức chi trả từ khoảng 6,8 triệu đồng/tháng cho đến thời điểm bàn giao.

Nhiều dự án khác trên thị trường cũng đang triển khai chính sách ưu đãi nhằm gia tăng sức hút.

Dự án Phú Mỹ Hưng Harmonie có mức giá khoảng từ 50 triệu đồng/m2, đi kèm các chính sách hỗ trợ như miễn phí quản lý trong thời gian đầu, góp phần giảm chi phí vận hành cho người mua.

Hay tại dự án The Emerald Garden View (TP HCM), người mua chỉ cần đóng khoảng 9 triệu đồng/tháng đến khi nhận nhà, phần còn lại được dời sang giai đoạn sau.

Dự án Destino Centro thu hút người mua nhờ duy trì mức giá khoảng 32-33 triệu đồng mỗi m2, đi kèm tiến độ thanh toán "nhẹ".

Trong khi đó, dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group áp dụng mức lãi suất cố định 6,5% trong 5 năm, giúp người mua chủ động kiểm soát rủi ro lãi vay dài hạn.

Còn Vinhomes triển khai chính sách "5 năm không lo lãi suất" với cơ chế lãi bậc thang và trần lãi suất thả nổi không vượt quá 9% trong giai đoạn sau ưu đãi.

Thanh khoản thị trường hiện nay phụ thuộc vào hai yếu tố chính là giá bán và cách thiết kế chính sách tài chính của dự án.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh chi phí vốn và giá bán tăng cao, việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách linh hoạt là giải pháp cần thiết để duy trì thanh khoản. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các sản phẩm "giá hợp lý - chất lượng nâng cao" đang dần trở thành hướng đi chủ đạo, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.

Sau thời gian dài "sốt nóng" với những cơn sóng tăng giá chóng mặt, thị trường đang dần hạ nhiệt và trở về với giá trị thực. Giờ đây, những người mua có nhu cầu ở thực mới là người quyết định "sức nóng" của thị trường. Nhóm khách hàng này đang tìm kiếm những sản phẩm thực sự chất lượng, đáp ứng đúng nhu cầu an cư và đầu tư bền vững.

Điều này buộc các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi cách tiếp cận, không chỉ cạnh tranh về giá mà còn về chất lượng sản phẩm và mức độ hỗ trợ khách hàng, từ đó góp phần định hình lại cấu trúc thị trường bất động sản trong thời gian tới.