Áp lực lớn khi lãi suất đảo chiều

Tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, khẳng định sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ, vượt 19% trong năm 2025, quy mô dư nợ của nền kinh tế đã tăng cao, kéo theo áp lực lớn khi lãi suất có xu hướng đảo chiều.

Trong bối cảnh đó, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể tạo ra tác động rất lớn đến chi phí vốn.

Cụ thể, với giả định lãi suất tăng thêm 1%, tổng chi phí lãi vay của toàn nền kinh tế sẽ tăng khoảng 184.000 tỷ đồng mỗi năm. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản – ngành sử dụng đòn bẩy tài chính lớn – chi phí lãi vay tăng thêm ước khoảng 47.000 tỷ đồng/năm.

Theo ông Thiên, đây là con số rất lớn, có thể trực tiếp bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng đến khả năng triển khai và duy trì các dự án, đặc biệt với những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Không chỉ chịu áp lực chi phí vốn, thị trường bất động sản còn đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, thị trường hiện không còn là “sân chơi” của số đông như trước, mà đang dần tách thành hai nhóm rõ ràng.

Nhóm doanh nghiệp lớn tập trung phát triển các dự án quy mô lớn, mang tính hệ sinh thái và dài hạn. Tuy nhiên, nhóm này cũng đối mặt với thách thức về vòng quay vốn chậm và khả năng hấp thụ của thị trường chưa tương xứng với quy mô đầu tư.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ chủ yếu tham gia thị trường theo hướng ngắn hạn, phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng. Đây là nhóm dễ bị tổn thương nhất khi lãi suất tăng, bởi nguồn vốn vay mang tính ngắn hạn trong khi chu kỳ đầu tư bất động sản thường kéo dài.

“Trong bối cảnh thị trường biến động, việc ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô là rất quan trọng, để khi khó khăn qua đi, doanh nghiệp vẫn còn đủ năng lực quay trở lại thị trường”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

Dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc hơn

Ở góc độ thị trường, nhiều ý kiến chuyên gia ở thời điểm hiện tại nhận định rằng bối cảnh địa chính trị thế giới bất ổn, cùng với những gián đoạn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đang khiến dòng vốn thay đổi chiến lược. Thay vì dàn trải, dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc hơn, hướng tới những tài sản an toàn và có giá trị thực.

Thị trường bất động sản theo đó đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”, với các tiêu chí ngày càng rõ ràng. Trước hết là yếu tố pháp lý minh bạch, khi những dự án chưa hoàn thiện hồ sơ hoặc còn rủi ro pháp lý dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Bên cạnh đó, việc số hóa dữ liệu và minh bạch thông tin đang giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác hơn giá trị tài sản, hạn chế tình trạng “thổi giá” hay đầu cơ thiếu cơ sở. Đồng thời, các tài sản gắn với hạ tầng, có khả năng khai thác thực tế và tạo dòng tiền ổn định ngày càng được ưu tiên.

Trong bối cảnh dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp và mặt bằng lãi suất có thể tăng trở lại, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc nguồn vốn.

Việc giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng được xem là yêu cầu cấp thiết, thay vào đó là đa dạng hóa các kênh huy động vốn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và các nguồn vốn trung – dài hạn phù hợp với đặc thù chu kỳ của ngành.

Song song với đó, doanh nghiệp cần tăng cường quản trị rủi ro tài chính, kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy, đồng thời tập trung nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng thanh khoản tốt nhằm đảm bảo dòng tiền.

Theo các chuyên gia, chỉ khi thích ứng được với môi trường lãi suất mới và nâng cao năng lực tài chính, doanh nghiệp bất động sản mới có thể duy trì hoạt động ổn định và tận dụng cơ hội khi thị trường phục hồi.