Dữ liệu từ Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) 2026 của JLL cho thấy Việt Nam đạt 3,15 điểm, xếp thứ 50 trong 88 quốc gia, vùng lãnh thổ được khảo sát và tiếp tục thuộc nhóm "Bán minh bạch" (Semi-Transparent).
Đáng chú ý hơn thứ hạng, Việt Nam nằm trong Top 10 thị trường cải thiện điểm số minh bạch mạnh nhất thế giới giai đoạn 2024-2026. JLL đánh giá kết quả này gắn với những thay đổi về khung pháp lý, số hóa dữ liệu đất đai và mở rộng khả năng tiếp cận thông tin thị trường.
Tuy nhiên, khoảng cách với nhóm dẫn đầu vẫn còn lớn. Theo JLL, 13 thị trường thuộc nhóm "Minh bạch cao" hiện chiếm hơn 80% vốn đầu tư bất động sản trực tiếp toàn cầu. Khối lượng giao dịch tại nhóm này tăng 64% trong hai năm qua, nhanh hơn phần còn lại của thế giới khoảng 20 điểm phần trăm.
Khoảng cách về minh bạch còn thể hiện ngay trong hoạt động định giá. Theo bảng so sánh do JLL xây dựng trên cơ sở phỏng vấn chuyên gia năm 2026, tại các thị trường minh bạch cao, dữ liệu công khai chiếm khoảng 70% thông tin đầu vào; thời gian định giá trung bình 5-10 ngày và độ chính xác ước đạt 85-95%.
Trong khi đó, tại Việt Nam, dữ liệu công khai mới chiếm khoảng 20%; khảo sát thị trường và kinh nghiệm chuyên gia mỗi nhóm chiếm khoảng 40%. Thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày, trong khi độ chính xác được ước tính khoảng 60-75%.
Ông Richard Bloxam, Tổng Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn của JLL, nhận định: "Minh bạch không còn chỉ là thước đo mức độ trưởng thành của thị trường, mà đã trở thành điều kiện tiên quyết để dòng vốn toàn cầu được phân bổ".
Minh bạch để định lượng được rủi ro
Với nhà đầu tư tổ chức, giá trị của minh bạch không chỉ nằm ở một thứ hạng tốt hơn. Dữ liệu đầy đủ và có khả năng kiểm chứng giúp bên mua xác định giá trị tài sản, tình trạng pháp lý, chi phí phát triển, tiến độ dự án và khả năng tạo dòng tiền. Đây đều là những yếu tố trực tiếp tác động đến quá trình thẩm định và định giá trong một thương vụ M&A.
Savills cũng ghi nhận sự thay đổi này trong khẩu vị của nhà đầu tư tại Việt Nam. Theo cập nhật của Savills Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm tới những dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và tiềm năng tăng trưởng dài hạn; M&A trở thành một trong những phương thức để gia nhập thị trường, mở rộng danh mục và đẩy nhanh triển khai dự án.
Trong cập nhật về nhà đầu tư tổ chức năm 2026, Savills tiếp tục xếp "pháp lý rõ ràng" trong bốn yếu tố nổi bật khi xem xét cơ hội tại Việt Nam. Theo đơn vị này, mức độ rõ ràng của pháp lý giúp tăng tính minh bạch và khả năng thẩm định dự án, trong khi các cấu trúc JV và M&A cho phép nhà đầu tư tối ưu nguồn lực và năng lực vận hành.
Điều này cũng lý giải vì sao thay vì mua toàn bộ tài sản ngay từ đầu, một số nhà đầu tư có thể lựa chọn liên doanh hoặc nắm cổ phần trước, sau đó tăng tỷ lệ sở hữu khi đã hiểu rõ hơn về pháp lý, thị trường và đối tác trong nước.
Không chỉ pháp lý, chất lượng dữ liệu cũng ngày càng trở thành một phần trong quyết định đầu tư. Neil Brookes, Tổng Giám đốc Điều hành Bộ phận Thị trường vốn Savills châu Á - Thái Bình Dương, cho rằng việc có thể chứng minh mức độ minh bạch của chỉ số giá thuê và sự ổn định của chi phí vốn sẽ tạo ảnh hưởng đáng kể tới sức hấp dẫn của thị trường. Savills đồng thời đánh giá mức độ sẵn sàng của hạ tầng, minh bạch pháp lý và tốc độ đưa dự án từ phê duyệt tới vận hành đang ngày càng quan trọng với nhà đầu tư quốc tế.
Avison Young cũng ghi nhận xu hướng dòng vốn trở nên chọn lọc hơn. Theo ông David Jackson, CEO Avison Young Việt Nam, thị trường đang bước sang giai đoạn mà vốn ngoại không chỉ dừng ở thăm dò mà chuyển dần sang triển khai thực tế. Nhà đầu tư nước ngoài ngày càng có kỷ luật hơn trong giải ngân, trong bối cảnh nhu cầu thực, minh bạch pháp lý và hiệu quả đầu tư dài hạn trở thành những yếu tố quan trọng.
Những nhận định trên không có nghĩa mức độ minh bạch cao hơn sẽ tự động kéo thêm vốn vào bất động sản. Tuy nhiên, khi dữ liệu dễ tiếp cận và kiểm chứng hơn, quá trình định giá, thẩm định và xác định rủi ro cũng có cơ sở để thực hiện thuận lợi hơn.
M&A sôi động, nhưng dòng vốn không đi một chiều
Sự thay đổi về khẩu vị đầu tư diễn ra trong bối cảnh hoạt động M&A tại Việt Nam phục hồi rõ hơn.
Theo Grant Thornton, năm 2025 Việt Nam ghi nhận 367 giao dịch M&A với tổng giá trị công bố khoảng 8,7 tỷ USD, tăng 26% so với năm trước. Các nhà đầu tư trong nước chiếm gần một nửa tổng giá trị giao dịch, trong khi Thái Lan, Hàn Quốc và Nhật Bản tiếp tục là những nguồn vốn ngoại nổi bật.
Đáng chú ý, vai trò của bên mua trong nước thể hiện rõ hơn tại lĩnh vực bất động sản.
Theo Grant Thornton, bất động sản ghi nhận 28 giao dịch trong năm 2025 với tổng giá trị công bố khoảng 1,644 tỷ USD, chiếm 18,9% giá trị M&A toàn thị trường. Hoạt động trong lĩnh vực này được đơn vị tư vấn đánh giá chủ yếu do nhà đầu tư trong nước dẫn dắt. Xu hướng này tiếp tục thể hiện qua một số giao dịch đáng chú ý trong năm 2026.
Với nhà đầu tư tổ chức, khả năng định giá, chuyển nhượng và thoái vốn có ý nghĩa không kém khả năng gia nhập một thị trường.
Grant Thornton dự báo quá trình phục hồi của M&A Việt Nam trong năm 2026 vẫn mang tính chọn lọc, chủ yếu ở phân khúc trung bình. Nhà đầu tư chiến lược tiếp tục chi phối, trong khi các nhà đầu tư tài chính duy trì kỷ luật giải ngân. Đơn vị này cho rằng việc cải thiện tính dự báo của môi trường pháp lý và chuẩn minh bạch tài chính có thể nâng khả năng thực hiện thương vụ và củng cố niềm tin nhà đầu tư.
Vì vậy, bước tiến về minh bạch của bất động sản Việt Nam không đồng nghĩa dòng vốn ngoại sẽ tự động tăng lên.
Nhưng một thị trường có dữ liệu tốt hơn, pháp lý rõ hơn và quy trình giao dịch dễ kiểm chứng hơn sẽ giúp nhà đầu tư định lượng được rủi ro trước khi xuống tiền, đồng thời tạo điều kiện để tài sản được mua bán, tái cấu trúc và thoái vốn thuận lợi hơn.
Đó cũng là khoảng cách Việt Nam còn phải thu hẹp nếu muốn tiến từ nhóm "Bán minh bạch" lên cấp độ cao hơn: không chỉ tăng số lượng giao dịch, mà phải có thêm những tài sản với pháp lý, dữ liệu và dòng tiền đủ rõ để nhà đầu tư tổ chức có thể thẩm định, định giá, thực hiện giao dịch và thoái vốn.
