Tại một diễn đàn mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra chủ trương tăng trưởng tín dụng không vượt mức tăng trưởng chung của ngành nên dự kiến tăng trưởng chỉ khoảng 15%; đồng thời hạn mức tín dụng (room) quý nào giải quyết trong quý đó khiến các ngân hàng không chủ động được.

Từ đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất, NHNN giao room tín dụng cả năm cho các ngân hàng. Bên cạnh đó là xem xét nâng trần trong quý II/2026 để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số theo chủ trương của Đảng và Chính phủ đặt ra.

Cũng theo ông Châu, năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng 19%, trong đó bất động sản hơn 24%. Bao giờ tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng cao hơn cả ngành nên việc 2026 đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn...

Theo ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đông Tây Land - trước đây có 80 - 90% khách hàng vay mua nhà nhưng khi tín dụng hạn chế thì người vay còn khoảng 60 - 70%. Khi tín dụng siết chặt tăng cao, khách mua nhà nhận thấy rủi ro nên quyết định cân nhắc. Công ty đã ghi nhận doanh thu giảm từ 30 - 40% so với cùng kỳ dù nguồn hàng trên thị trường ở mức cao.

Ông đề xuất, siết tín dụng đang đánh đồng. Do vậy, cần phân loại khách hàng vay đầu tiên, độ tuổi… để có lãi suất ưu đãi. Nếu không giảm lãi suất được thì ngân hàng cần chọn đối tượng ưu đãi để họ có thể tiếp cận nguồn hàng tốt hơn.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, tình trạng đói vốn còn rõ rệt hơn. Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, dù gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của Chính phủ cho chương trình ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có lãi suất 6,1%, không tính vào room tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà nhưng doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được vốn.

Cụ thể là, ngân hàng nói lãi suất huy động cao, cho vay mức này sẽ lỗ. Nhưng khi đề nghị vay theo lãi suất thương mại thì họ cũng không cho, vì sợ sai đối tượng. Tình thế này khiến các đơn vị đầu tư nhà ở xã hội gặp khó khăn, không ai vay được vốn trong thời điểm hiện nay.

Ông Hữu Nghĩa nhấn mạnh, nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ thì tiến độ xây dựng chậm lại, mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TP. HCM trong năm nay và 30.000 căn trong năm sau sẽ khó hoàn thành được.

Theo ông Trần Việt Anh- Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu Tư SCC (SCCI), để xây dựng được một khu công nghiệp (KCN) hoàn chỉnh, vốn đầu tư bỏ ra ban đầu rất lớn. Tuy nhiên, các KCN không thể ngay lập tức lấp đầy mà phải cần thời gian dài. Điều này nghĩa là thời gian hoàn vốn cho bất động sản công nghiệp là rất lớn.

Điều bất hợp lý là NHNN, các ngân hàng thương mại hiện không tách riêng bất động sản công nghiệp như một trường hợp riêng mà gom chung hết vào bất động sản và không coi đây là một động lực phát triển kinh tế. Việt Nam là trường hợp rất riêng vẫn còn gom chung bất động sản công nghiệp với các loại bất động sản khác.

Ông Việt Anh đề xuất, cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp, logistics. Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư. Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận bất động sản nói chung như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.