Nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao

Theo thống kê, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) tới cuối tháng 3 đạt hơn 427.300 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm. Trong đó, 48 doanh nghiệp có nợ vay tăng, 31 giảm, 8 giữ nguyên và 16 doanh nghiệp duy trì nợ vay bằng 0.

Có 6 doanh nghiệp có dư nợ vay trên 10 ngàn tỷ đồng. Dẫn đầu là Vinhomes (HOSE: VHM) với hơn 162 ngàn tỷ, tăng 11% và tương đương 19% tổng tài sản. Trong đó, gần 99 ngàn tỷ đồng vay ngân hàng và hơn 59,6 ngàn dư nợ trái phiếu.

Đứng thứ hai về dư nợ vay là Novaland (HOSE: NVL) với gần 69 ngàn tỷ đồng, tăng 2%, chiếm 27% nguồn vốn. Dư nợ vay của Novaland chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn, nợ trái phiếu còn hơn 23,8 ngàn tỷ đồng.

Dư nợ vay của Kinh Bắc (HOSE: KBC) tiếp tục phình to vượt 30 ngàn tỷ đồng, chiếm tới 42% tài sản.

Becamex Group (HOSE: BCM) cũng có vay nợ tài chính hơn 25,5 ngàn tỷ đồng, tăng 7%, trong đó hơn 13,7 ngàn tỷ đồng là dư nợ trái phiếu.

Xét về tốc độ, trong quý đầu năm, chỉ có 3 doanh nghiệp ghi nhận tốc độ tăng nợ vay ở mức bằng lần.

Dẫn đầu là CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HOSE: NTL) với hơn 63 tỷ đồng, gấp hơn 4,4 lần đầu năm, toàn bộ là khoản vay ngân hàng ngắn hạn nhằm thi công dự án nhà ở xã hội tại phường Cao Xanh và Hà Lầm (Quảng Ninh).

Nợ vay của Tập đoàn CNT (UPCoM: CNT) cũng tăng lên gần 34 tỷ đồng, gấp 2,2 lần, do phát sinh khoản vay hơn 19 tỷ đồng tại ngân hàng.

Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) gia tăng nợ vay lên hơn 15,3 ngàn tỷ đồng, tăng 51%. Còn Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) có nợ vay là 676 tỷ đồng, tăng 55%.

Trong quý đầu năm, có 3 đơn vị nợ vay chiếm hơn 50% tổng tài sản gồm Bất động sản Hudland (HNX: HLD), Đầu tư Đức Trung (UPCoM: DTI) và Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) lần lượt chiếm tỷ lệ 64%, 63% và 58%.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp bất động sản ghi nhận nợ vay giảm rõ rệt trong quý đầu năm.

Đáng chú ý, CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) và công ty con là Tập đoàn Bất động sản CRV (HOSE: CRV) không còn ghi nhận nợ vay trong quý đầu năm 2026.

Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) giảm nửa nợ vay về còn 46 tỷ đồng. Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) giảm 36% về hơn 1,4 ngàn tỷ đồng.

Nợ vay của Phát Đạt (HOSE: PDR) giảm 21% và Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) cũng giảm 9% so với đầu năm.

Trong khi dư nợ vay tăng 6% thì chi phí lãi vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trong quý I lại giảm 11%, về gần 4,8 ngàn tỷ đồng.

Dư nợ bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tại các ngân hàng

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, tính đến 28/2, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế trong 2 tháng đầu năm 2026 chỉ đạt 1,4%. Như vậy, tín dụng kinh doanh bất động sản đang tăng nhanh gấp hơn 8 lần mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Trong những tháng đầu năm 2026, dư nợ lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu cho vay của nhiều ngân hàng.

Theo báo cáo tài chính quý I/2026, phần lớn ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh giải ngân vào lĩnh vực này, với mức tăng lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng chỉ sau 3 tháng đầu năm. Không ít nhà băng đang dành từ 25-50% tổng dư nợ cho nhóm lĩnh vực này, thậm chí có ngân hàng vượt ngưỡng một nửa danh mục tín dụng.

Tính đến ngày 31/3, Kienlongbank là nhà băng có tỷ trọng cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản cao nhất với 42.102 tỷ đồng, chiếm tới 57,5% tổng dư nợ, tăng so với mức 56,8% cuối năm 2025.

Đứng sau là SHB với dư nợ cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản đạt 301.889 tỷ đồng, tương đương 48,1% tổng dư nợ.

Không chỉ chiếm tỷ trọng lớn, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại nhiều ngân hàng còn tiếp tục tăng trong 3 tháng đầu năm.

VPBank ghi nhận mức tăng mạnh nhất về giá trị tuyệt đối khi dư nợ tăng thêm 37.148 tỷ đồng lên 298.493 tỷ đồng, tương đương mức tăng 14% so với cuối năm trước.

Tại một số ngân hàng, tốc độ tăng dư nợ bất động sản cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung, khiến mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực này tiếp tục tăng lên.

Đơn cử, dư nợ bất động sản tại VIB trong quý I tăng 12%, kéo tỷ trọng từ 7,2% lên 8%. Tỷ trọng tại PGBank cũng tăng từ 21,7% lên 24,1%.

Tại mùa đại hội đồng cổ đông năm 2026, lãnh đạo nhiều ngân hàng lớn vẫn đánh giá cao tiềm năng của lĩnh vực bất động sản. Vấn đề là các ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro như thế nào.

Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh cho biết ngân hàng chỉ lựa chọn những dự án thực sự thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ, chỉ tập trung vào việc khai thác và dựa trên những khách hàng tốt, kể cả khách hàng doanh nghiệp và cá nhân.

Chủ tịch SHB Đỗ Quang Hiển chia sẻ dù ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng vẫn đảm bảo các giới hạn an toàn theo quy định.

Về phía cơ quan quản lý, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, ổn định Tiền tệ Tài chính, NHNN cho biết, NHNN vẫn tạo điều kiện cho bất động sản tiếp cận vốn. Điều này được thể hiện qua việc tín dụng bất động sản vẫn đang tăng cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế. Song việc phân bổ tín dụng phải đặt trong tổng thể nền kinh tế, tránh tập trung quá lớn vào một lĩnh vực, gây khó khăn tiếp cận vốn cho các ngành khác, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Dưới góc nhìn của đơn vị phân tích, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản trong năm 2026. Nhưng tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh NHNN tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh.

Các chuyên gia cho rằng, việc nhiều ngân hàng tăng mạnh dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc đang phục hồi. Nhưng diễn biến này cũng đặt ra bài toán kiểm soát rủi ro tín dụng khi tốc độ tăng của dòng vốn bất động sản đang cao hơn đáng kể so với mức tăng tín dụng chung của nền kinh tế.