Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2026, đất nền là loại hình ghi nhận mức tăng quan tâm mạnh nhất trong nhóm bất động sản bán, với mức tăng tới 34% so với cùng kỳ năm trước.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, đi cùng với mức độ quan tâm là đà tăng giá nhanh chóng. Dữ liệu từ VARS cho thấy giá chào bán đất nền tại nhiều dự án đã tăng khoảng 20% so với năm ngoái.

Trên thị trường thứ cấp, mức tăng còn cao hơn, dao động từ 20% đến 100% tại một số khu vực có nền giá thấp. Giá nhà ở thấp tầng cũng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước, thiết lập mặt bằng giá mới.

Điều đáng nói là đà tăng này không diễn ra đồng đều mà phân hóa rõ rệt theo từng khu vực. Những nơi có hạ tầng phát triển nhanh, kết nối thuận lợi, tốc độ đô thị hóa cao thường ghi nhận mức tăng mạnh hơn.

Ngược lại, các khu vực xa trung tâm, thiếu động lực phát triển hoặc chưa hoàn thiện pháp lý lại có thanh khoản thấp, dù giá vẫn bị đẩy lên theo kỳ vọng.

Đà tăng giá của đất nền hiện nay, theo chuyên gia, được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố cộng hưởng. Trước hết là tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư khác chưa thực sự ổn định. Sự mất cân đối cung – cầu đã tạo áp lực đẩy giá đi lên.

Bên cạnh đó, yếu tố chi phí đầu vào gia tăng cũng góp phần quan trọng. Giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và áp lực lạm phát đều tăng, buộc các chủ đầu tư phải thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn. Đây là yếu tố mang tính cấu trúc, khiến giá bất động sản khó có thể giảm sâu trong ngắn hạn.

Một động lực khác không thể bỏ qua là kỳ vọng hạ tầng. Việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai, tuyến metro hay mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD) đang tạo lực đẩy mạnh cho giá đất tại các khu vực vệ tinh. Dòng tiền vì thế có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven – nơi còn dư địa tăng giá và quỹ đất lớn.

Tuy nhiên, không phải mọi mức tăng đều phản ánh giá trị thực. Tại một số khu vực, giá đất bị đẩy lên theo thông tin quy hoạch chưa rõ ràng hoặc kỳ vọng hạ tầng trong tương lai xa. Hiện tượng “tăng giá theo tin đồn” này tiềm ẩn rủi ro lớn, đặc biệt với những người mua ở thực thiếu thông tin hoặc chịu áp lực phải mua sớm.

Ngoài ra, yếu tố tín dụng cũng đang tác động đáng kể đến thị trường. Dư nợ bất động sản ở mức cao khiến khả năng kiểm soát dòng vốn từ hệ thống ngân hàng trở nên hiện hữu. Nếu tín dụng bị siết lại, sức cầu – đặc biệt là từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính – sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt, kéo theo thanh khoản suy giảm.

Thay vào đó là sự phân hóa mạnh giữa các khu vực, các phân khúc và nhóm khách hàng. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện vẫn có giao dịch, trong khi phần lớn còn lại rơi vào trạng thái “đóng băng tương đối”.

Theo các chuyên gia, giá đất nền tăng cao trong năm 2026 là biểu hiện của kỳ vọng phục hồi, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức lớn về khả năng tiếp cận nhà ở. Khi mặt bằng giá vượt quá “ngưỡng chịu đựng” của người mua ở thực, thị trường buộc phải điều chỉnh theo hướng bền vững hơn.