Vốn chảy mạnh vào bất động sản đầu cơ

Theo báo cáo từ VIS Rating, bức tranh tín dụng bất động sản đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ trong giai đoạn từ 2022 – 2025.

Cụ thể, giai đoạn từ 2022 – 2024, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ nền kinh tế duy trì ổn định ở mức 21% – 22%. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, con số này đã tăng vọt lên trên 25%. Đồng thời, tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) tăng trưởng rất nóng, đạt trên 50% trong năm 2025. Ngược lại, tín dụng cho vay mua nhà (người dân) có tốc độ tăng trưởng chậm lại rõ rệt so với giai đoạn đỉnh điểm quý 1/2022.

Số liệu mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, tính đến 28/02/2026, tăng trưởng tín dụng theo từng phân khúc bất động sản có sự lệch pha lớn. Theo đó, tổng dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 11,66% so với quý trước và tăng 50,16% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tín dụng đổ vào các dự án xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tăng đột biến tới 85,75% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, tín dụng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng tăng tới 47,91%.

Ngược lại, những phân khúc phục vụ sản xuất kinh doanh như văn phòng cho thuê (chỉ tăng 10%), khu công nghiệp hay nhà hàng, khách sạn lại có tốc độ tăng trưởng tín dụng khá thấp.

Điều này cho thấy dòng vốn đang tập trung quá lớn vào các phân khúc rủi ro cao (nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng) và ít chảy vào các lĩnh vực phục vụ sản xuất kinh doanh trực tiếp.

Chia sẻ tại chương trình mới đây trên kênh Tài chính & Kinh doanh, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, chuyên gia bất động sản nhận định: “Sự chênh lệch lớn khi dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng vọt trong khi cho vay mua nhà đi ngang là minh chứng và cũng là hệ quả của tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra rất nhiều trong năm 2025 và đầu năm 2026".

Tín dụng với riêng từng loại hình bất động sản

Trước thực trạng trên, Nhà nước và Bộ Xây dựng cũng đã phải lên tiếng cảnh báo. Mới đây nhất, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng đã chỉ đạo giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, đồng thời, nghiên cứu phân loại cụ thể từng loại hình bất động sản để áp hạn mức cho vay phù hợp.

Chia sẻ thêm về việc áp hạn mức cho vay với các dự án bất động sản, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho biết, theo Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước, các nhóm dự án kinh doanh bất động sản hiện đang bị áp mức hệ số (hay tỉ lệ) rủi ro tín dụng lên tới 200% gồm có dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và nhà tích hợp, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại, dự án khách sạn, dự án kho bãi.

Hệ số rủi ro tín dụng tác động trực tiếp đến lượng vốn tự có mà ngân hàng phải duy trì để đáp ứng yêu cầu an toàn vốn, từ đó chi phối mạnh mẽ khả năng và quyết định giải ngân của ngân hàng. Khi ngân hàng cho vay vào lĩnh vực có hệ số rủi ro 200% (như bất động sản cao cấp), mức độ chiếm dụng vốn sẽ bị nhân đôi. Cụ thể, để giải ngân 100 đồng, ngân hàng phải đối ứng tới 16 đồng vốn tự có, buộc ngân hàng siết chặt cho vay và doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn hơn.

Do đó, thay vì "đánh đồng" chung một mức hệ số rủi ro, các chuyên gia đề xuất cần phân tách rõ ràng và chi tiết hệ số rủi ro dựa trên mục đích sử dụng và từng phân khúc sản phẩm cụ thể.

Chẳng hạn như đối với các dự án đô thị và nhà ở, tại phân khúc nhà ở, nhóm nhà ở cao cấp nên được xếp vào nhóm không khuyến khích do thị trường đang có sự lệch pha, dư thừa nguồn cung phân khúc này trong khi nhu cầu thực lại nằm ở các phân khúc khác.

Trong khi đó, nhà ở thương mại có giá phù hợp được xếp vào nhóm khuyến khích. Chuyên gia đề xuất cần hạ hệ số rủi ro cho phân khúc này (như hạ từ 200% xuống còn 120%) để giảm bớt áp lực vốn tự có cho ngân hàng, qua đó tạo điều kiện giải ngân dễ dàng hơn cho người có nhu cầu thực. Còn với nhà ở xã hội, đây là phân khúc được xếp vào nhóm đặc biệt khuyến khích, cần tạo điều kiện tối đa để dòng vốn tín dụng có thể tiếp cận.

“Mục tiêu của sự phân tách này là giúp các ngân hàng giảm bớt áp lực an toàn vốn khi giải ngân vào các lĩnh vực thiết yếu. Từ đó, dòng vốn tín dụng sẽ được khơi thông và "nắn" đi đúng, trúng đích vào sản xuất kinh doanh cũng như nhu cầu mua nhà ở thực, giúp thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, an toàn và hỗ trợ tốt cho tăng trưởng kinh tế”, ông Long nói.