Tiền không còn rẻ

Đầu năm 2026, sau thời gian dài duy trì lãi suất ở mức thấp, các nhà băng đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất huy động, từng bước hình thành mặt bằng lãi suất mới. Vùng 7%/năm đang dần trở thành mặt bằng cạnh tranh trong khối ngân hàng tư nhân. Tại các kỳ hạn dài, mức lãi suất phổ biến đã vượt 7%/năm. Thậm chí, nhiều ngân hàng còn tăng lãi suất huy động lên 8 - 9%/năm cho khách hàng gửi số tiền lớn.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất tiền gửi lần đầu tăng trở lại sau hơn 3 năm duy trì mặt bằng ổn định. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank đã lên mức 5,3 - 6%/năm.

Cùng với xu hướng neo cao của lãi suất huy động, lãi suất cho vay trên thị trường cũng đang chịu áp lực tăng. Đáng chú ý, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Cả 4 ngân hàng thương mại nhà nước đều tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà lên mức ngang ngửa với các ngân hàng tư nhân. Từ mức phổ biến 6 - 8%/năm, hiện lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên 12 - 15%/năm.

Lãnh đạo các ngân hàng cho biết nguyên nhân chính đến từ chi phí vốn đầu vào neo cao (lãi suất tiết kiệm quanh 7%, cộng chi phí dự trữ, bảo hiểm tiền gửi và vận hành) đẩy tổng chi phí lên xấp xỉ 11%. Khi cộng thêm biên lợi nhuận, mức cho vay từ 12 - 15%/năm được cho là không quá bất thường. Hơn nữa, việc tăng lãi suất cho vay bất động sản là động thái chủ động nhằm kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro, nắn dòng tiền sang sản xuất kinh doanh.

Nhận định về lãi suất vay mua nhà, đất, chuyên gia FiinRatings đánh giá chu kỳ “tiền rẻ” đối với lĩnh vực bất động sản đang dần kết thúc. Giá nhà không rẻ, trong khi tiền vay không còn dễ chịu như vài năm trước. Không chỉ ảnh hưởng đến người vay, chi phí vay vốn tăng còn tạo sức ép lên doanh nghiệp, thị trường bất động sản, đồng thời đặt ra bài toán điều hành thận trọng để giữ ổn định vĩ mô.

Có thể thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc thực chất hơn, nơi dòng tiền được cân đo kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Khi thời kỳ tiền rẻ khép lại, các chủ thể trên thị trường buộc phải thay đổi tư duy, điều chỉnh cách tiếp cận vốn, chú trọng quản trị rủi ro và kiểm soát đòn bẩy tài chính. Nhiều tổ chức tài chính và chuyên gia kinh tế đánh giá lãi suất tăng không còn mang tính ngắn hạn mà đã trở thành xu hướng mang tính cấu trúc.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng, thay vì kỳ vọng mặt bằng lãi suất quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước. Trong giai đoạn hiện nay, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hạn chế dàn trải dự án, nâng cao năng lực dự báo dòng tiền và kiểm soát đòn bẩy tài chính là điều kiện sống còn để giảm thiểu rủi ro tín dụng và duy trì khả năng phát triển bền vững.

Áp lực huy động vốn

Diễn biến trên thị trường lãi suất phản ánh áp lực huy động vốn gia tăng trong hệ thống ngân hàng, đồng thời cho thấy sự dịch chuyển của dòng tiền nhàn rỗi trong bối cảnh các kênh đầu tư khác ngày càng cạnh tranh.

TS Châu Đình Linh (Đại học Ngân hàng TP. HCM) cho rằng mặt bằng lãi suất tiết kiệm nhích dần một phần do nhu cầu vốn tăng lên, phần khác do lãi suất tiền gửi đã giảm xuống mức thấp trong giai đoạn trước. Trong bối cảnh giá vàng, tỷ giá và bất động sản có xu hướng đi lên, dòng tiền nhàn rỗi sẽ cân nhắc kỹ hơn nếu lãi suất tiền gửi không đủ hấp dẫn.

Theo giới phân tích, khi nhu cầu huy động vốn trở nên "căng" hơn, áp lực lớn nhất của các ngân hàng lúc này không còn là cho vay rẻ đến đâu mà là phải huy động vốn với giá nào để giữ nhịp tăng trưởng tín dụng. Lãi suất huy động tăng trở lại, tạo mặt bằng mới trên thị trường tiền gửi và đặt ra áp lực lên chi phí vốn, biên lợi nhuận của hệ thống ngân hàng.

Áp lực thanh khoản của hệ thống được dự báo tiếp tục duy trì trong giai đoạn đầu năm 2026. Sang nửa cuối năm 2026, áp lực thanh khoản được kỳ vọng sẽ dần giảm bớt nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ như mặt bằng lãi suất huy động tăng trong nửa đầu năm giúp củng cố nguồn vốn đầu vào; giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh sẽ góp phần đưa dòng tiền quay trở lại hệ thống ngân hàng; tăng trưởng tín dụng được định hướng thấp hơn so với năm 2025, cùng với chủ trương kiểm soát chặt dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro góp phần giảm áp lực mở rộng tín dụng quá mức.

Báo cáo của S&I Ratings cho thấy rủi ro lớn nhất đối với hệ thống ngân hàng trong năm 2026 chính là áp lực nhu cầu vốn kéo dài. Thực trạng này bắt nguồn từ sự chênh lệch đáng kể giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng và huy động vốn trong năm 2025, khi dư nợ cho vay tăng tới 19,1% nhưng nguồn vốn huy động chỉ tăng trưởng ở mức 14,1%. Hệ quả là tỷ lệ dư nợ trên tổng tiền gửi (LDR) toàn ngành đã bị đẩy lên mức kỷ lục 110% vào cuối quý III/2025.

Để bảo vệ biên lãi ròng (NIM) vốn đang bị thu hẹp, nhiều ngân hàng buộc phải tăng tỷ trọng cho vay trung và dài hạn, vô hình trung lại làm gia tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, tạo thêm áp lực phải huy động nguồn lực mới để bù đắp thanh khoản.

Theo các chuyên gia, năm 2026 sẽ là năm thử lửa thực sự về sức bền của hệ thống ngân hàng. Khi làn sóng tiền rẻ giảm dần và lãi suất dâng cao, chỉ những ngân hàng có bộ đệm vốn dày, chất lượng tài sản tốt và chiến lược quản trị rủi ro thận trọng mới có thể duy trì đà tăng trưởng bền vững.

Những ngân hàng có CASA (tiền gửi không kỳ hạn) cao, hệ sinh thái khách hàng mạnh hoặc khả năng bán chéo tốt sẽ chống chịu tốt hơn, trong khi những ngân hàng phụ thuộc lớn vào huy động kỳ hạn dài và tín dụng bán lẻ truyền thống sẽ dễ bị tổn thương hơn. Vì thế, câu hỏi lớn nhất của năm 2026 không phải NIM đã chạm đáy chưa mà là ngân hàng nào đủ năng lực giữ NIM ổn định khi chi phí vốn đang bước vào chu kỳ tăng mới.

Trong bối cảnh yêu cầu ổn định vĩ mô vẫn là ưu tiên, các ngân hàng đứng trước bài toán cân đối giữa chi phí vốn, khả năng cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh. Nhiều ngân hàng đang điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng nâng cao hiệu quả hoạt động, quản trị lợi nhuận theo chiều sâu, đa dạng hóa nguồn thu từ việc phát triển các sản phẩm trái phiếu, chứng chỉ quỹ, bảo hiểm và dịch vụ tài chính nhằm giảm bớt sự phụ thuộc vào thu nhập từ tín dụng truyền thống. Việc kiểm soát tốt rủi ro, đa dạng hóa nguồn thu và nâng cao hiệu quả hoạt động được cho là yếu tố then chốt giúp hệ thống ngân hàng thích ứng với mặt bằng lãi suất mới trong thời gian tới.