Chiều 27/5, tại khách sạn Dolce By Wyndham Hanoi Golden Lake, phường Giảng Võ, quận Ba Đình, TP.Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới".

Tham dự hội thảo có: Về phía lãnh đạo các bộ, ban, ngành ở Trung ương : Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế, tài chính của Quốc hội ; bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Về phía các chuyên gia, diễn giả: Ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng; TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV; PGS.TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng; Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý về đất đai.

Về phía lãnh đạo các Hiệp hội và lãnh đạo các doanh nghiệp: Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam; Ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup; ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình; ông Nguyễn Xuân Dũng, Chủ tịch HĐQT CTCP Container Việt Nam (Viconship); ông Hoàng Hùng Quang, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, Phó Tổng giám đốc thứ nhất Ciputra HaNoi; ông Trần Công Tưởng, Tổng giám đốc Tập đoàn CapitalHouse; ông Trần Anh Thắng, Phó TGĐ Ngân hàng Eximbank; ông Đỗ Khắc Huy, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần VIREX PROPERTY; bà Đào Thu Thủy, Giám đốc Điều hành CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS Cotana Capital; Mr. Paul Kim, Trợ lý Phó Chủ tịch, Công ty Semcorp Development Vietnam; bà Bùi Thu Hương, Quản lý cấp cao - Marketing, Công ty Semcorp Development Vietnam; bà Đào Thanh Huyền, Giám đốc Truyền thông SonKim Land…

Về phía Cơ quan chủ quản của Tạp chí Nhà đầu tư Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài: TS Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp đầu tư nước ngoài. Về phía Ban tổ chức: Ông Phạm Đức Sơn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư, Trưởng ban Tổ chức Hội thảo; ông Nguyễn Phong Cầm, Phó Tổng biên tập Thường trực; ông Võ Tá Quỳnh, Phó tổng biên tập; cùng trưởng, phó các phòng, ban, đơn vị trực thuộc. Hội thảo còn có sự tham dự của lãnh đạo và phóng viên một số cơ quan báo chí, truyền thông, truyền hình Trung ương và Hà Nội.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Phạm Đức Sơn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà đầu tư cho biết, phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, đồng thời góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, đảm bảo an sinh, tiến bộ và công bằng xã hội.

Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án NOXH được triển khai, số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng đã dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách NOXH nhưng tiến độ giải ngân còn rất chậm.

Tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XV đang diễn ra, Quốc hội đang xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH. Trong đó, nhiều cơ chế đột phá, đặc thù được đưa ra, như: cắt, giảm một loạt thủ tục hành chính; để chủ đầu tư tự quyết định giá bán; mở rộng đối tượng hưởng chính sách; thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia...Dự kiến, Nghị quyết sẽ được Quốc hội thông qua cuối tháng 5 tới đây tại kỳ họp thứ 9 theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Theo ông Phạm Đức Sơn, Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH khi được Quốc hội thông qua sẽ mang lại nhiều thay đổi, nhiều giải pháp mới, lớn, có tác động sâu rộng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển NOXH.

"Chính vì thế, Hội thảo được Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức nhằm đánh giá bối cảnh mới và phân tích những cơ hội đang mở ra trên thực tiễn đối với đầu tư phát triển NOXH; đề xuất một số giải pháp nhằm đưa các chính sách mới sớm đi vào cuộc sống", ông Phạm Đức Sơn nói.

Thông tin về hội thảo được tường thuật trên Tạp chí điện tử Nhadautu.vn, thông tin trên Theinvestor.vn và phóng viên, biên tập viên các cơ quan báo chí có mặt hôm nay sẽ chuyển tải rộng rãi thông tin của hội thảo đến cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Dành nhiều chính sách đặc thù để phát triển NOXH

Trong tham luận tại Hội thảo, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết kết quả thực hiện theo Đề án 1 triệu căn NOXH vừa qua chưa đạt kỳ vọng, có một số nguyên nhân. Một là tổ chức thực hiện còn có các vướng mắc về thể chế, doanh nghiệp triển khai NOXH còn khó khăn và phức tạp hơn so với dự án nhà ở thương mại. Thứ hai, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng NOXH còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Thứ ba, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ thì doanh nghiệp khó tiếp cận. Thứ tư, đã có chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển NOXH song quỹ nhà ở cho thuê chưa phát triển.

Theo bà Tống Thị Hạnh, những khó khăn, vướng mặc trong thực thi NOXH tới đây sẽ được giải quyết khi Quốc hội dự kiến thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH với hàng loạt cơ chế, chính sách mới được coi là đột phá.

Bà Hạnh cho biết trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội có tính toán đến các chính sách đặc thù liên quan hình thành Quỹ nhà ở quốc gia. "Ban đầu quỹ này thiên nhiều về chính sách tài chính, nhưng sau đó chúng tôi cho rằng quỹ này không đơn thuần làm nhiệm vụ cho vay, hỗ trợ vốn, hình thành nguồn tài chính… Nếu theo hướng này thì sẽ trùng lặp các chính sách hỗ trợ tài chính trong Luật Nhà ở hiện hành. Trong khi nguyên tắc dùng nguồn vốn Nhà nước là không trùng lặp nhiệm vụ chi. Do đó, một chính sách mà dự tháo Nghị quyết cần hướng đến và làm rõ là có nguồn lực để xây dựng quỹ NOXH và nhà ở dành cho các đối tượng công chức, viên chức, người lao động, trong đó hướng tới một số đối tượng như lực lượng nhân lực trẻ dưới 35 tuổi", bà Hạnh cho hay.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Quỹ nhà ở này ban đầu trình lên dành để cho thuê và cho thuê, mua, song theo tiếp thu ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo Đảng và thảo luận tại hội trường của các Đại biểu quốc hội, đã hướng đến quỹ NOXH do quỹ Nhà ở Quốc gia tạo lập ra và đầu tư xây dựng và chỉ nhắm đến một đối tượng cho thuê. Đây là phiên bản mới nhất Chính phủ gửi sang Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Quỹ Nhà ở sẽ dùng luân phiên, nếu đối tượng hưởng chính sách đáp ứng thì hưởng và thuê nhà ở, khi đủ điều kiện mua nhà ở thương mại thì chuyển ra ngoài và căn nhà đó dành cho đối tượng khác.

Ở nhóm chính sách thứ hai, liên quan việc rút ngắn thủ tục đầu tư xây dựng, khảo sát cho thấy định mức lợi nhuận 10% với doanh nghiệp thì không thu hút được nhà đầu tư khi đầu tư xây dựng NOXH, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp có ý kiến bản chất không nằm ở mức lợi nhuận định mức, mà họ quan tâm nhiều hơn đến cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn đầu tư xây dựng, quay vòng vốn dự án. Điều này có hiệu quả hơn nhiều so với nâng lợi nhuận định mức 10% lên một mức cao hơn. Nếu rút thời gian triển khai dự án từ 3 năm xuống 1 năm, ngay từ chi phí lãi vay, hay việc đưa dự án sớm hoàn thành sẽ đem lại lợi ích kinh tế hơn.

Cùng với đó, Nghị quyết đưa ra một số chính sách quan trọng hướng tới cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án. Trong dự thảo Nghị quyết đề xuất cần thiết có quy định về giao chủ đầu tư dự án NOXH không thông qua đấu thầu. Thủ tục này dự kiến mất khoảng tối đa 75 ngày, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành. Nhằm rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH cần thiết bỏ bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; cắt giảm được 65 ngày so với quy trình hiện hành (bằng 100%)...

Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thì Nhà nước hoàn trả cho chủ đầu tư số tiền chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà nước giao, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước. Tuy nhiên, ở phiên bản cuối cùng, tiếp thu ý kiến, sẽ không đề xuất Nhà nước hoàn trả cho nhà đầu tư. Thay vì thế, chi phí quyền sử dụng đất trong Luật Nhà ở 2023 chưa có quy định. Do đó, tại Dự thảo Nghị quyết thì thay vì Nhà nước bố trí ngân sách hoàn trả, nhà đầu tư được hạch toán chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào chi phí đầu tư dự án và xác định vào giá bán, cho thuê mua NOXH.

Loạt "điểm nghẽn" về NOXH cần được tháo gỡ

Trong phần tham luận của mình, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã chỉ ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc mà ông cho rằng là các “điểm nghẽn” trong phát triển NOXH.

Trong đó, một số địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm, do đó các thủ tục về NOXH rất chậm trễ.

Cơ chế, chính sách phát triển NOXH cũng gặp hàng loạt rào cản. Cụ thể tại Điều 85, Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển NOXH. Lợi nhuận của nhà đầu tư có 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí. Điều này càng khó hấp dẫn với nhà đầu tư.

“Cùng với đó, một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng NOXH. Do đó, tiến độ chậm. Nếu không bố trí nguồn vốn cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao, người thu nhập thấp không có thể có điều kiện mua được nhà”.

Mặt khác, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển NOXH gồm: Quỹ đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc hình thức 2 bố trí quỹ đất NOXH thay thế ở vị trí khác; hoặc hình thức 3 là đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH… gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Mặt khác, việc bố trí quỹ đất tập trung để xây dựng NOXH chưa quan tâm đến việc điều tra, xác định nhu cầu thực về NOXH, nhà ở vừa túi tiền của đại đa số dân cư có nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc bố trí quỹ đất tập trung tại một số địa phương còn xa trung tâm, chưa thuận tiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Với người mua, thuê nhà ở xã hội, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đánh giá có nhiều “điểm nghẽn” không dễ vượt qua. Trong đó, Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua nhà, tuy nhiên thực tế người mua, thuê NOXH đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Mức lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, trong khi đó nếu tính với mức thu nhập người dân và giá NOXH như hiện nay thì cũng phải 23 – 25 năm mới trả được tiền vay.

“Giá rất cao, không thể tiếp cận được. Cần đưa giá trung bình có thể tiếp cận được đối tượng”, ông Khôi nói và cho biết thêm, người mua NOXH chỉ được vay tối đa 80% nhu cầu, 20% còn lại phải có vốn tự có, trong khi người mua là đối tượng thu nhập thấp hoặc thu nhập không ổn định nên khó khăn trong việc chứng minh năng lực tài chính theo điều kiện tín dụng.

“Một số địa phương còn lúng túng khi xác nhận mức thu nhập của “lao động tự do” nên đối tượng này gặp khó khăn trong hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội. Phường xã không xác định mức độ thu nhập, cần có hướng dẫn cụ thể hơn”, ông Khôi nói.

Đề xuất cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại thành NOXH

Đề cập đến một số giải pháp, TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất: Địa phương xác định nhu cầu về NOXH, nhà ở hợp với thu nhập người dân có nhu cầu ở thực. Lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thể, tiến độ đáp ứng hàng năm, 5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án NOXH phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương, thông qua chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm; Địa phương ban hành cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp để thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng NOXH và người dân tiếp cận được, mua NOXH

Ví dụ: Ngân hàng thương mại có chính sách giảm lãi suất cho chủ đầu tư vay xuống mức 3 - 4%/năm đối với dự án NOXH để bán, 2-3%/năm với NOXH cho thuê. Thời gian vay 20-25 năm để giảm áp lực trả nợ. Hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất 2-3%/năm từ quỹ đầu tư phát triển của địa phương.

“Những cơ chế ưu đãi trên góp phần giảm giá thành NOXH, người dân mới có điều kiện mua để ở thực. Đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đầu tư xây dựng để tiêu thụ được sản phẩm nhanh chóng và tiếp tục tái đầu tư xây dựng NOXH", ông Khôi cho hay.

TS. Nguyễn Văn Khôi cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo, giao Bộ Xây dựng chủ trì có các phương án, giải pháp cụ thể để ổn định, giảm mặt bằng giá BĐS với các vấn đề như sau:

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, quỹ đất, định giá đất, chuyển nhượng dự án BĐS, cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư thành NOXH nhằm góp phần giảm chênh lệch phân khúc nhà ở và tăng nguồn cung.

Định hướng để phát triển cân bằng các phân khúc thị trường BĐS, chú trọng phát triển phân khúc NOXH, nhà ở phù hợp thu nhập người dân nhu cầu ở thực, nhà ở cho người lao động trẻ dưới 35 tuổi.

Đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BĐS, để nhanh chóng đáp ứng đưa sản phẩm vào sử dụng, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và địa phương. Tạo lập nguồn vốn lãi suất thấp, đa dạng nguồn vốn thông qua thành lập Quỹ phát triển nhà ở (ưu tiên NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp và cho người dưới 35 tuổi…) từ quỹ đến từ ngân sách nhà nước, trái phiếu Chính phủ, vốn góp của địa phương, của một số tổ chức tài chính, của quỹ đầu tư trong và ngoài nước…

Đối với địa phương cần tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm, kịp thời tình trạng “cò mồi”, “thổi giá”, đấu giá bất thường… theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Quỹ nhà ở trên thế giới và mô hình cho Việt Nam

Trong tham luận của mình, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã dành nhiều thời gian đề cập đến mô hình quỹ nhà ở trên thế giới để Việt Nam tham khảo.

Theo ông Lực, mô hình quỹ nhà ở trên thế giới có 5 đặc điểm chính. Thứ nhất, Chính phủ phải đóng vai trò tạo lập và quản lý Quỹ, giao cho một cơ quan thuộc Chính phủ vận hành; dẫn dắt, định hướng, quy định cách thức hoạt động của Quỹ (tạo lập nguồn vốn hoạt động, quy chế hoạt động, phân bổ nguồn vốn, đối tượng hỗ trợ...).

Thứ hai, vai trò của Quỹ là hỗ trợ nguồn lực tài chính (thông qua cho vay, bảo lãnh, giúp tiếp cận nhà ở với giá rẻ cho: xây dựng các dự án nhà ở giá phải chăng; thuê/mua nhà ở của người dân có nhu cầu; chi phí xây dựng hạ tầng...).

Thứ 3, nguồn vốn hoạt động đến từ 2 nguồn chính: vốn ngân sách Nhà nước với vai trò là "vốn mồi", là nguồn vốn ban đầu; từ các chủ thể được hưởng lợi từ hoạt động của Quỹ (doanh nghiệp BĐS, người dân có nhu cầu mua nhà ở...).

Thứ 4, loại hình nhà ở được hỗ trợ là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phải chăng (nếu đáp ứng một số tiêu chí nhất định). Xét theo mục đích sử dụng, Quỹ tài trợ cho cả nhà ở để bán và nhà ở cho thuê.

Thứ 5, đối tượng được hỗ trợ. Về phía cung, hỗ trợ các DN đầu tư xây dựng các dự án nhà ở (NOXH, nhà ở thương mại giá phải chăng), gồm cả các DN do Nhà nước thành lập và DN tư nhân; về phía cầu, hỗ trợ người dân có nhu cầu mua/thuê NOXH, nhà ở giá phải chăng (tập trung vào người yếu thế trong xã hội (thu nhập thấp...); người trẻ tuổi (mới tốt nghiệp, dưới 35 tuổi, độc thân, vợ chồng mới kết hôn...); người chưa có nhà ở...

Việt Nam chưa có quỹ chuyên biệt để hỗ trợ phát triển nhà ở cấp quốc gia. Ở cấp địa phương, theo Bộ Xây dựng, một số quỹ đầu tư phát triển địa phương có triển khai đầu tư xây dựng, cho vay phát triển NOXH như Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM và có 4 quỹ có hoạt động đầu tư trực tiếp NOXH (Lào Cai, Thái Bình, Hà Tĩnh, Đăk Lăk), nhưng còn gặp nhiều khó khăn do không được bổ sung vốn.

Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở mới dừng lại ở mức “chương trình”, triển khai trong một khoảng thời gian nhất định, thiếu tính liên tục, thiếu bền vững.

Kết quả của các chương trình hỗ trợ còn hạn chế: tổng số tiền giải ngân của gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho vay NOXH đến hết quý I/2025 mới chỉ đạt 3.400 tỷ đồng, tương đương 2,3% quy mô gói; kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030: hết quý I/2025, mới đạt 6,2% kế hoạch.

Thiếu quỹ chuyên biệt cũng là một nguyên nhân khiến nguồn cung NOXH còn rất hạn chế (ngoài những nguyên nhân như quy trình, thủ tục, giá nhà ở tăng cao…)

Do vậy, Nhà nước cần khẳng định vai trò dẫn dắt, kiến tạo của Nhà nước trong mọi hoạt động của Quỹ như tạo lập nguồn vốn, định hướng hoạt động, quản lý Quỹ…;

Về phạm vi của Quỹ nên giữ nguyên như Dự thảo (cả NOXH và nhà giá rẻ), không nên thu hẹp phạm vi như ban đầu (chỉ có NOXH).

Về đối tượng Quản lý quỹ nên xem xét giao cho một Bộ chủ trì việc quản lý và sử dụng Quỹ (có thể là Bộ Tài chính hoặc Bộ Xây dựng) và Chính phủ đóng vai trò giám sát, kiểm tra hoạt động quỹ hoặc ủy thác cho 1 cơ quan có tính độc lập tương đối.

Về tạo lập nguồn vốn cho Quỹ, nên xem xét bổ sung 2 nội dung gồm: Làm rõ 1 số nguồn vốn tại Dự thảo (NSNN, đóng góp tự nguyện, đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất xây dựng NOXH, nguồn từ bán tài sản công, nguồn khác…); Nên bổ sung 2 nguồn vốn khác: (i) đóng góp từ đối tượng thụ hưởng lợi chính sách; và (ii) từ hoạt động có thu của Quỹ (tương tự như Singapore, Hàn Quốc).

Cách thức hoạt động của Quỹ nên theo mô hình “có thu - có chi”, không vì lợi nhuận nhưng đảm bảo thu hồi vốn, bù đắp chi phí (tương tự như Hàn Quốc).

Cấu trúc nguồn vốn, có thể là 30-35% từ NSNN và từ hoạt động của Quỹ, 40% từ đóng góp của người thụ hưởng và DN, 20% từ thu tiền giá trị tương đương quỹ đất NOXH, 5-10% từ các nguồn khác (bán tài sản công,…)

Về đối tượng hỗ trợ, có thể sử dụng Quỹ để hỗ trợ chi phí GPMB, xây dựng hạ tầng để đấu nối với dự án (nếu địa phương không đủ chi phí) và sau đó, địa phương sẽ giao lại quỹ đất sạch cho doanh nghiệp, như Dự thảo; cần có cả người thu nhập thấp (theo mức quy định tại Luật thuế TNCN hoặc 1 mức cụ thể). Về cơ cấu cho vay/ bảo lãnh: có thể 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà/ sửa nhà.

Về hình thức hỗ trợ: Nên đa dạng hóa các hình thức hỗ trợ tài chính của Quỹ như cấp bù lãi suất cho các ngân hàng được lựa chọn cho vay, bảo lãnh doanh nghiệp bất động sản, người dân có nhu cầu vay vốn (có thể thu phí); cho vay trực tiếp; đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng các dự án NOXH, nhà ở thu nhập thấp…;

Trong giai đoạn đầu, nên ưu tiên hỗ trợ các hoạt động sau: hỗ trợ giải phóng mặt bằng; cấp bù lãi suất cho các ngân hàng triển khai chính sách; cho vay trực tiếp; (iv) bảo lãnh vay vốn… do đây là các chính sách có thể thực hiện ngay và rất thiết thực, hỗ trợ cả nguồn cung và nhu cầu.

Về điều kiện cho vay: lãi suất cho vay nên cố định trong toàn bộ thời gian vay hoặc quy định bằng 50-60% lãi suất bình quân thị trường; thời gian cho vay: cân nhắc dài hơn so với quy định hiện hành tại NĐ số 100/2024/NĐ-CP để giảm áp lực tài chính đối với DN, người dân; trường hợp cho vay qua NHTM thì cần có cơ chế, quy trình rõ ràng, có cấp bù lãi suất và nên quyết toán theo nửa năm để tạo động lực triển khai.

THẢO LUẬN MỞ

Người điều phối: TS. Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch Thường trực VAFIE.

Chuyên gia: Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Uỷ ban Kinh tế, Tài chính của Quốc hội; Ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng; TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV; PGS-TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng; Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý về đất đai.... Đại diện các hiệp hội, ngân hàng, doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Phát triển NOXH đúng như các tham luận đã trình bày là việc làm mang ý nghĩa nhân văn, thể hiện bản chất của chế độ. Chỉ thị 34 của Ban Bí thư, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội rõ ràng đang mở ra bối cảnh mới, cơ hội mới. Chúng ta vừa được nghe 3 tham luận, một từ đại diện phía cơ quan QLNN là Bộ Xây dựng, đã tóm tắt những chính sách đột phá về phát triển NOXH; một từ phía đại diện Hiệp hội Bất động sản đã nêu rõ khó khăn vướng mắc trong chủ trương phát triển NOXH và giải pháp; Và ý kiến từ phía chuyên gia độc lập, TS. Cấn Văn Lực đưa ra các kinh nghiệm quốc tế và khuyến nghị đối với Việt Nam. Phải thấy rằng trong nghị định của Chính phủ cần quy định cụ thể hơn nữa mới có thể triển khai được. Hôm nay, chúng tôi có mời có mặt tại đây lãnh đạo một số công ty đã trực tiếp tham gia đầu tư xây dựng NOXH, đến từ Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Huế… Đây là lực lượng không thể thiếu để đưa Nghị quyết của Quốc hội vào cuộc sống, vừa là đối tượng điều chính vừa là chủ thể phát triển NOXH.

Chúng tôi rất muốn nghe bình luận, nhận xét, đánh giá của quý vị về tính khả thi của Nghị quyết, tác động Nghị quyết này, trong trường hợp được thông qua, những khuyến nghị nội dung cần cụ thể hóa để Nghị quyết đi vào cuộc sống? Trước hết xin mời ý kiến từ ông Trần Công Tưởng, Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House.

Doanh nghiệp hồ hởi, mong giải quyết nhanh quỹ đất cho NOXH

Ông Trần Công Tưởng - Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House: Chúng tôi rất mong muốn Nghị quyết của Quốc hội sớm được thông qua và đưa vào áp dụng trên thực tiễn. Nhà đầu tư rất hồ hởi với sự ra đời của Nghị quyết và mong muốn Nghị quyết nhanh chóng được áp dụng để hoạt động đầu tư, xây dựng NOXH được đẩy nhanh, có thêm sản phẩm phục vụ khách hàng. Về vấn đề quỹ đất, mong muốn bộ ngành mạnh dạn sớm thúc đẩy, tháo gỡ vướng mắc liên quan tới nguồn lực đất cho NOXH.

Trên một số địa bàn, có một số quỹ đất dùng tái định cư hay cho các loại hình khác chưa đưa vào triển khai có thể được sử dụng làm NOXH. Điều này là khả thi, làm được ngay, giúp tăng quỹ đất nhanh chóng. Về giảm thiểu hóa thủ tục đầu tư, rất mong NQ sớm được triển khai trên thực tiễn và cụ thể hóa các chính sách như miễn giấy phép xây dựng... Việc cụ thể hóa sẽ giúp Nghị quyết sớm đi vào thực tiễn. Cần cân nhắc có những đặc tính vùng miền, từng khu vực, nên xem xét áp dụng cơ chế mẫu điển hình. Trong thực tiễn, chúng tôi thấy có vướng mắc, khó khăn trong xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội, xác định đối tượng thu nhập thấp, thậm chí vướng mắc trong xác nhận điều kiện thu nhập thấp. Về vấn đề này các địa phương chưa thống nhất và cũng cần được cụ thể hóa để tháo gỡ, giúp nhà đầu tư tiếp cận với khách hàng.

Ông Vũ Quốc Huy, Phó TGĐ Tập đoàn Taseco Land: Chúng tôi nhận thấy Nhà nước đang xây dựng chính sách mạnh mẽ, quyết liệt để những người yếu thế, thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở, có điều kiện sinh sống tốt hơn. Dự thảo Nghị quyết về đầu tư phát triển nhà ở xã hội có nhiều điểm mới, rút ngắn được thủ tục đầu tư. Giai đoạn triển khai đầu tư liên quan đến nhiều bộ, ban ngành, địa phương và các sở (Sở xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường). Nghị quyết đã giảm nhiều thủ tục hành chính.

Chúng tôi mong rằng khi Nghị quyết được thông qua, các cơ quan nên giảm các giấy tờ liên quan, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai nhanh chóng, hiệu quả các dự án NOXH.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tiếp theo xin mời ý kiến của ông Nguyễn Xuân Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Viconship.

Ông Nguyễn Xuân Dũng – Chủ tịch HĐQT Công ty Viconship: Những điểm đề xuất của Bộ Xây dựng sát với vướng mắc triển khai dự án NOXH tại Việt Nam hiện nay. Đây cũng là điểm nghẽn khiến tiến trình của đề án 1 triệu căn NOXH chưa đạt được. Giải pháp Bộ Xây dựng đưa ra là Quỹ Nhà ở Quốc gia, tôi hiểu đây là quỹ vận hành qua nguồn vốn ngân sách Nhà nước đóng góp một phần, các nhà đầu tư, cộng đồng đóng góp một phần. Tôi nghĩ giải pháp về mặt tài chính chưa phải bức thiết. Tiến trình thủ tục là điều mà các doanh nghiệp quan tâm và ảnh hưởng tiến độ dự án. Dự thảo nêu một số điểm cải thiện được, đặc biệt khâu chỉ định thầu nhà đầu tư triển khai NOXH. Việc giao chủ đầu tư tự định giá trên cơ sở có kiểm toán sẽ mang tới nhiều thuận lợi cho thị trường bất động sản NOXH.

Ở bước rút ngắn lập thẩm định phê duyệt dự án, đó là điểm mà hầu hết chủ đầu tư bất động sản mong đợi. Về đối tượng mua NOXH, tôi nghĩ nên chăng xem xét cởi mở hơn với thêm một vài đối tượng. Tại một số địa phương, việc xác định đối tượng có nguồn thu nhập thấp mua NOXH không đồng nhất. Mặt khác, với thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua, trong khi phải chi khoảng 7-8 triệu/tháng để trả nợ gốc vay một căn NOXH, các gia đình thu nhập thấp chỉ còn 7 triệu đồng còn lại để chi trả sinh hoạt cuộc sống. Đó cũng là vấn đề cần xem xét.

Nhà nước hỗ trợ nhưng phải phù hợp kinh tế thị trường

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến ông Nguyễn Xuân Dũng về một vấn đề rất cụ thể. Một câu chuyện khác cá nhân tôi cũng đang rất băn khoăn, là về việc chỉ định nhà đầu tư thay vì quy trình đấu thầu phức tạp, giúp rút gọn giảm thời gian rất nhiều, nhưng làm thế nào để minh bạch lựa chọn đúng nhà đầu tư, thì trong nghị định chắc chắn cũng sẽ có những quy định điều chỉnh vấn đề này. Vậy giao thế nào để tất cả các nhà đầu tư đều bình đẳng trong việc tiếp cận. Ý kiến tiếp theo xin mời ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình?

Ông Lê Viết Hải: Vấn đề này tôi cũng rất trăn trở. Nếu đi theo hướng đó sẽ tháo gỡ nhiều trở ngại cho phát triển NOXH đạt mục tiêu 1 triệu căn đề ra. Tuy nhiên mới chỉ giải quyết 1 phần vấn đề, nguyên nhân gốc là có sự mâu thuẫn trong việc giải quyết đối tượng được mua nhà là phải chứng minh thu nhập thấp đồng thời phải chứng minh có khả năng trả nợ trong thời hạn ngắn. Giá trị nhà lớn so với thu nhập, nếu chưa giải quyết được vấn đề này thì giải pháp tiền sử dụng đất hoặc lãi suất đưa ra chỉ thúc đẩy một phần cho phát triển NOXH chứ không đạt mục tiêu Chính phủ đưa ra.

Tóm lại nên đi theo kinh tế thị trường để giải quyết vấn đề này, cần có sự hỗ trợ nhà nước và lãi suất vay mua nhà để đảm bảo sản phẩm đưa ra thị trường được tiêu thụ và đúng đối tượng có nhu cầu, có năng lực tài chính. Phải làm sao để các sản phẩm đến đúng đối tượng cần theo cơ chế thị trường, nhà đầu tư nên bị kiểm soát lợi nhuận nếu họ bán giá 1 tỷ nhưng vốn chỉ 500 triệu, họ lãi 10%, còn 400 triệu nộp lại cho quỹ phát triển NOXH. Bởi NOXH có những căn tốt, ngược lại có những căn không ai quan tâm, tiền bán chênh lệch (giá vốn-lợi nhuận) nộp vào quỹ phát triển NOXH.

Ông Đỗ Khắc Huy - TGĐ công ty thành viên Tập đoàn Alphanam cho biết báo cáo thẩm định tiền khả thi đóng vai trò then chốt trong việc đánh giá đúng đối tượng khách hàng, xác định đúng vị trí triển khai dự án NOXH, và lựa chọn phương án đầu tư hiệu quả nhất. Đây là bước sàng lọc đầu tiên để đảm bảo rằng dự án NOXH có tính khả thi về thị trường, tài chính,... trước khi chuyển sang giai đoạn đầu tư chính thức.

Nếu nghiên cứu không kỹ lưỡng ở giai đoạn này, dự án rất dễ rơi vào tình trạng “làm ra không ai mua, xây lên không ai sử dụng”, dẫn đến lãng phí nguồn lực, thất thoát vốn và ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư cũng như Nhà nước.

Sẽ từng bước luật hoá chính sách khuyến khích NOXH

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Để các ý kiến tiếp theo của các doanh nghiệp bám sát hơn, xin mời ông Phan Đức Hiếu có ý kiến. Đồng thời cũng mong ông trả lời câu hỏi, Nghị quyết có tên thí điểm, vậy ông cho biết thời hạn thí điểm bao lâu, nếu hết thí điểm lại ban hành một văn bản pháp luật khác có ý kiến trái chiều với Nghị quyết này, thì yếu tố hồi tố được xử lý như nào?

Ông Phan Đức Hiếu: Nghị quyết này được làm với tốc độ khẩn trương nên tham vấn rất khẩn trương, dự kiến 31/5 Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua. Đây là NQ thí điểm về cơ chế triển khai dự án NOXH (thời gian thí điểm 5 năm), còn các chính sách NOXH không thay đổi. Nếu cách triển khai tốt thì tiến tới luật hóa. Theo NQ thí điểm, nếu DN được ưu đãi sẽ được ưu đãi trong suốt vòng đời dự án.

Tại cuộc hội thảo này, tôi cũng mong muốn được lắng nghe góp ý: Một là về thủ tục đầu tư, liệu có còn dư địa để cải cách tiếp không? NQ thiết kế theo hướng gộp 2 trong 1, gộp thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và giao dự án thành 1. Tôi đề nghị chỉ có 1 thủ tục là giao dự án, còn cần hồ sơ thủ tục gì về chủ trương đầu tư thì lấy lại nhưng cần lược bớt thủ tục đi. 1 hồ sơ, 1 tên gọi thủ tục và 1 thời gian. Thủ tục giao có 2 mặt của vấn đề. Vì vậy làm sao đảm bảo công bằng, khách quan là vấn đề cần được quan tâm. Theo đó, nên bổ sung thêm tiêu chí là minh bạch dự án. Chưa công khai, minh bạch chưa được giao. Bổ sung tiêu chí, ai đăng ký trước nếu cùng điều kiện thì sẽ được chọn.

Bây giờ nói giá bán nhà rất quan trọng, cho bán trước, sau đó mới hậu kiểm. Vậy nếu cần trả lại tiền cho khách hàng thì trả như thế nào? Đề nghị có cơ chế giá trần để doanh nghiệp chủ động. Cần hình dung rằng sẽ rất mất thời gian để tính toán, rồi tính toán của cơ quan quản lý và nhà đầu tư rất khác nhau, chưa chắc đúng hay không? Doanh nghiệp thì chắc chắn muốn tính đúng, đủ nhưng kiểm toán bảo không đúng sẽ dẫn tới tranh cãi. Rất rủi ro, gia tăng chi phí. Một ý kiến trái chiều hiện nay là băn khoăn nhà ở xã hội đang bị đầu cơ? Nhiều trường hợp mua NOXH để cho thuê – sau 5 năm được phép chuyển nhượng giá vẫn tăng, vẫn là cơ hội đầu tư.

Luật sư, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi xin đưa một số góp ý đối với dự thảo Nghị quyết thí điểm về NOXH đang được Quốc hội xem xét. Nghị quyết này là một cơ chế chính sách đặc thù, áp dụng trong 5 năm, nguyên tắc không hồi tố. Nếu sắp tới chúng ta sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, có thể sửa toàn diện. Nếu văn bản mới có ưu đãi tốt hơn, cơ chế tốt hơn thì sẽ mặc nhiên được áp dụng.

Vai trò doanh nghiệp như thế nào trong Quỹ nhà ở Quốc gia?

Về Quỹ Nhà ở quốc gia, chúng ta thiên về giải pháp đã chọn là thành lập quỹ các căn nhà chứ không phải là quỹ tài chính. Ban soạn thảo cần làm rõ khoản 3 điều 4 của dự thảo Nghị quyết. Tôi băn khoăn vai trò nhà đầu tư là gì: rót vốn cho nhà đầu tư hay trực tiếp làm nhà đầu tư, giống như Ban quản lý dự án ở các tỉnh hay 1 đơn vị sự nghiệp? Tôi ủng hộ vai trò rót vốn cho nhà đầu tư và kiến nghị đưa điều này vào Nghị định của Chính phủ.

Điều 5 về thủ tục giao chủ đầu tư. Thuận lợi là có, nhưng nếu làm không tốt thì tiềm ẩn yếu tố xin-cho. Một quyết định hành chính rất quan trọng, xác định quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và Nhà nước, bảo đảm tính cân bằng.

Trách nhiệm của Nhà nước ở đây là không phá vỡ lời hứa. Nghị quyết thí điểm này mang tính chất đặc thù, nhưng không nên trái với Luật Đầu tư hiện hành, tức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp nhận nhà đầu tư. Nội dụng Nghị quyết cần tránh mâu thuẫn về pháp luật hiện hành.

Khoản 4, điều 5 quy định thủ tục giao chủ đầu tư vẫn theo Luật Đầu tư, tôi đề xuất giao Sở Tài chính tham mưu, chứ không phải Sở Xây dựng, và vẫn lấy ý kiến của các sở ban ngành khác. Về tiêu chí giao chủ đầu tư, dự thảo Nghị quyết giao Chính phủ quy định. Nghị định cần nêu rõ “kinh nghiệm” là gì, có thể là đã đầu tư dự án và hoàn thành trong vòng 5 năm gần đây.

Tính cải cách thủ tục hành chính đậm nét và tôi cơ bản tán thành. Thủ tục về thẩm định báo cáo tính khả thi tích cực, trong tương lai chúng ta có thể sửa luật theo hướng này cho các dự án BĐS khác. Nghị quyết giúp tiết kiệm thời gian về thẩm định, cấp phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy, nhưng chưa quy định thủ tục môi trường. Thẩm định môi trường là cơ sở để cấp phép xây dựng, nhưng thẩm định môi trường hiện tập trung, chủ yếu ở Bộ Nông nghiệp và Môi trường thực hiện. Về chỉ định thầu, tại khoản 4 điều 7 về nguồn vốn Quỹ Nhà ở quốc gia, nên bổ sung quy định rõ về đấu thầu và chỉ định thầu.

Việc doanh nghiệp và cơ quan hành chính Nhà nước được thuê NOXH để người dân, người lao động được thụ hưởng, điều này coi như một phúc lợi xã hội, và được tính vào chi phí hoạt động. Quỹ NOXH hạn chế, nếu giờ các cơ quan hành chính được ưu tiên, thì người lao động khó tiếp cận quỹ NOXH. Do đó, cần quy định tỷ lệ giao NOXH cho doanh nghiệp để đảm bảo tính công bằng. Cơ quan hành chính Nhà nước mới được thụ hưởng, phục vụ công tác sáp nhập địa phương theo khoản 3 điều 10.

Tại điều khoản chuyển tiếp (khoản 5 điều 12): các dự án quỹ đất, nhà đầu tư áp dụng các cơ chế ưu đãi của Luật Nhà ở 2023. Nếu đã ưu đãi rồi lại truy thu tiền lãi của nhà đầu tư thì không thực tế.

Tôi kiến nghị: nếu chủ đầu tư không xây nhà mà bán đất đi thì mới truy thu tiền lãi. Nếu xây và bán sản phẩm cho người dân thì là một trường hợp kinh doanh bình thường, không nên truy thu lãi của chủ đầu tư. Về đầu cơ NOXH, tôi cho rằng Quỹ Nhà ở quốc gia vẫn nên làm nhà ở cho thuê, phục vụ cho những người yếu thế trong xã hội. Sử dụng Quỹ Nhà ở quốc gia để cho thuê thì hợp lý. Còn nếu để bán thì đối tượng thu nhập thấp khó mua được NOXH. Còn những người có tiền nhưng không đúng đối tượng thụ hưởng. Hai đối tượng này sẽ bắt tay nhau. Nhưng trong thực tế người mua NOXH và người sử dụng khác nhau. Nếu đã là quy luật cung-cầu thì khó giải quyết, khó tránh được việc người mua nhà cho thuê lại.

NOXH chỉ nên cho thuê, không phải sản phẩm để bán

TS. Nguyễn Đức Kiên: Nếu định nghĩa về NOXH, xem lại Hiến pháp xem trách nhiệm Nhà nước ở đâu? Căn cứ vào Hiến pháp, Luật Đất đai mới biết Nhà nước phải làm gì, thị trường làm gì. Chúng ta mong muốn nhiều nhưng năng lực thực thi có vấn đề nên khó đạt được.

Ở đây, quan điểm của các nước là khác nhau về NOXH. Nếu nói về kinh nghiệm một số như Đức, Pháp, Anh thì NOXH không để bán, chỉ để cho thuê. Còn bàn về vấn đề giao chủ đầu tư, tôi cho rằng, nếu đã tin tưởng giao DN làm NOXH mà lại sợ họ tận dụng để làm lấy lãi thì không thể làm được. Nên đối với NOXH quan điểm cá nhân tôi đã gọi là NOXH chỉ để cho thuê và vấn đề này Nhà nước phải có trách nhiệm. Còn nếu đã là mua bán thì nên để DN đầu tư, kinh doanh và giá như thế nào là do thị trường quyết định. Mục tiêu của DN là lợi nhuận, nếu chúng ta định ra mức trần lãi 10% hay 13% thì có vẻ đã mang dáng dấp nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung.

Về Quỹ Nhà ở quốc gia. Kinh nghiệm của các nước là chính quyền địa phương, tỉnh tự định ra Quỹ nhà ở của mình. Đó là công cụ để mời gọi nhà đầu tư, lao động có chất xám về, để cạnh tranh của các tiểu bang với nhau. Nếu người lao động có nghề, có hợp đồng lao động khoảng trên 3 năm ở những ngành nghề, lĩnh vực ưu tiên thì được thuê nhà, được đảm bảo các điều kiện sống tốt cho con cái, gia đình. Tôi hình dung ra là Cục nhà có thể là cơ quan quản lý nhà nước, xây dựng chính sách, quản lý, cơ quan kiểm tra, còn việc kiểm tra nguồn vốn, có vốn ngân sách nhà nước thì giao NHTM quản lý, tỉnh nào có nhiều dự án thì lên làm việc với ngân hàng, thực hiện đúng khoản vay rồi về làm NOXH. Tại sao phải giao Quỹ về tỉnh, vì điện, đường, trường, trạm phải là địa phương làm. Chủ đầu tư, người dân không có trách nhiệm phải xây dựng hạ tầng xã hội.

Về xác nhận đủ tiêu chuẩn mua nhà, trước đây đúng là rất khó khăn, phải chứng minh, thứ nhất là “tôi nghèo”; rồi lại chứng minh tôi chưa nhận đất ở quê. Trong khi đó, khi vay mua nhà thì phải chứng minh tôi có thu nhập để trả nợ cho ngân hàng (lương phải trên 15 triệu). Hiện nay mâu thuẫn đã được xử lý về mức hộ nghèo và cho vay NOXH đã bằng nhau nhưng vẫn khó trong việc ai cấp giấy xác nhận? Nếu đã bán thì phải tôn trọng nguyên tắc thị trường, cơ quan quản lý không thể định giá căn này tôi bán 10 đồng, căn kia bán 20 đồng. Định giá sản phẩm là nguyên tắc cung cầu quyết định.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Trong vấn đề NOXH hiện nay có một câu chuyện rất quan tâm là quyền tài sản của người mua NOXH. Xin mời các chuyên gia nêu quan điểm?

Ông Trần Công Tưởng, Tổng giám đốc Tập đoàn CapitalHouse: Đúng là thực trạng có một số đối tượng trục lợi chính sách NOXH. Tuy nhiên, với chính sách nhân văn đảm bảo an sinh xã hội, tôi nghĩ vấn đề ở đây nằm ở khâu quản lý trong cung ứng sản phẩm đến người tiêu dùng, tức người thụ hưởng NOXH. Ở cuộc họp ngày 26/3, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu niêm yết công khai toàn bộ thông tin khách hàng để làm rõ khách hàng đã sở hữu nhà chưa và một số yếu tố khác.

Qua đó, tôi nghĩ cần tăng cường kiểm soát chặt chẽ để làm chính sách hiệu quả hơn và về đúng bản chất người thu nhập sẽ được hưởng NOXH. Chúng ta đang trong thời kỳ 4.0, do đó cần dần kiện toàn việc thu thập thông tin người tiêu dùng và niêm yết. Như vậy, việc quản lý chính sách sẽ dần hiệu quả hơn, đó là việc mà các chủ đầu tư đều mong mỏi nhằm đảm bảo tránh sự tiêu cực. Với Quỹ Nhà ở Quốc gia, tôi nghĩ chúng ta có điều kiện để làm tốt để thúc đẩy an sinh xã hội và hướng họ tới cuộc sống tốt đẹp hơn.

TS. Cấn Văn Lực: Về vấn đề có được bán NOXH hay không?, trong luật đã quy định rất rõ, về nguyên tắc là không được bán, nếu bán trong 5 năm đầu tiên thì không được bán giá cao hơn lúc mua ban đầu, tức là không trục lợi. Do vậy, chỉ bán nhà ở cho người mua lần đầu, người chưa có nhà ở, phải quy định điều này. Về vấn đề mâu thuẫn đối tượng thu nhập thấp phải chứng minh khả năng trả nợ. Nên nhớ, khi làm luật đã nâng hạn mức của người thu nhập thấp lên nhiều trước đây là 11 triệu, giờ lên 15 triệu, với mức thu nhập vợ chồng gần 30 triệu/tháng thì có khả năng trả nợ. Về vấn đề chỉ định thầu, giao dự án cho chủ đầu tư, các chủ đầu tư đều mong muốn điều này, do vậy phải làm bộ tiêu chí, đáp ứng được thì giao. Cần cho ý kiến thêm về vấn đề có nên cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại hiện đang dư thừa sang NOXH được không để tăng nguồn cung? Các địa phương lúng túng phân rõ trách nhiệm ai sẽ làm hạ tầng xã hội, cần phân rõ trách nhiệm.

“Nhà ở xã hội cần hướng đến toàn dân”

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam: Để giải quyết tốt vấn đề NOXH, cần làm rõ một số vấn đề sau: Đối với Quỹ đất làm NOXH thuộc trách nhiệm của chính quyền địa phương, Dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội chưa thấy có quy định của chính quyền địa phương trong việc tạo quỹ đất. Nếu chính quyền địa phương không hoàn thành mục tiêu về phát triển NOXH thì bị xử lý trách nhiệm ra sao?

Về đầu ra, chủ đầu tư có thể không giải quyết tốt được đầu ra cho sản phẩm. Tôi đề xuất thực hiện theo Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, cần mạnh dạn chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, đưa ra quy định chi tiết về đối tượng được mua NOXH, quy định chế tài nếu không làm đúng thì doanh nghiệp bị xử lý nghiêm. Nếu hậu kiểm phát hiện sai phạm, các sản phẩm nhà ở sẽ tịch thu hoặc các bên bị xử lý nặng.

“Tôi ủng hộ hướng đến đối tượng toàn dân, người lao động có nhu cầu chính đáng về nhà ở”, ông Đính nói và cho biết đối tượng toàn dân bao gồm những người lao động tại các khu công nghiệp, khu đô thị, thậm chí những người thu ve chai, lao động có thời vụ, sinh viên, giáo viên, công chức và lực lượng vũ trang.

“Vai trò Nhà nước là kiến tạo, quản lý chính sách liên quan, chính quyền địa phương là bố trí quỹ đất, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở theo các chính sách ưu đãi đã ban hành”, ông Đính nhấn mạnh, đồng thời đề xuất giải pháp phát triển NOXH: Đổi hạ tầng lấy đất dành cho xây nhà ở; kêu gọi đóng góp của chủ đầu tư của các dự án nhà ở thương mại cao cấp với các quy định cụ thể về trách nhiệm đóng góp.

Khơi thông gói tín dụng NOXH bằng cách nào?

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tiếp theo, BTC rất muốn nghe ý kiến PGS.TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện NCKH, Học viện Ngân hàng, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP yêu cầu các ngân hàng thương mại triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi lãi suất với chủ đầu tư và người mua NOXH, đến nay các NHTM đã cam kết khoảng 150.000 tỷ cho chương trình này, nhưng triển khai vẫn rất nhỏ giọt. Vậy nguyên nhân tại sao lại chậm trong khi chúng ta vẫn thiếu vốn từ cả phía cung và cầu NOXH?

PGS. TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng, Học viện Ngân hàng: Về gói cho vay 120.000 tỷ đồng (giờ là 145.000 tỷ đồng) theo báo cáo đánh giá hiện tại đang triển khai chậm. Nguyên nhân đã được nhiều cơ quan chức năng phân tích, mổ xẻ và trình báo cáo Quốc hội. Có nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu đến từ vướng mắc về thể chế, các quy trình quy định quá dài, khiến cho nguồn cung ít. Chủ đầu tư không có dự án, hoặc có dự án nhưng không đủ điều kiện vay. Chi phí đầu tư xây dựng trọng thời gian tăng mạnh trong khi lợi nhuận tối đa bị giới hạn, cũng khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà.

Ngoài ra, đối với ý kiến về “mức lãi suất của gói 120.000 tỷ còn cao”, tôi nghĩ chúng ta cần nhìn nhận bản chất gói 120.000 tỷ này là gói tín dụng thương mại có ưu đãi, chứ không phải là tín dụng chính sách. Ưu đãi này đến từ sự tự nguyện của các NHTM tham gia Chương trình, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội quốc gia, hưởng ứng mạnh mẽ Nghị quyết 33/NQ-CP. Theo mức lãi suất năm 2025, đối với người mua nhà là khoảng 6,1%, chủ đầu tư là 6,6%, và đây là mức lãi suất trung và dài hạn. Mức lãi suất này thậm chí còn thấp hơn lãi suất người vay mua NOXH theo Nghị định 100/2024. Cùng thời điểm này, lãi suất huy động 12 tháng dao động từ 4,9% đến xấp xỉ 6%/năm, thậm chí có 1-2 ngân hàng tham gia gói này còn có mức lãi suất cao hơn. Nếu tính đúng, tính đủ các chi phí liên quan như dự phòng rủi ro chung 0,75%, chi phí quản lý khách hàng, trích lập nữa, tôi đánh giá rất cao ngành ngân hàng trong thời gian đã rất nỗ lực đồng hành chủ trương của Đảng và Nhà nước.

Vì cũng phát biểu gần cuối, sau khi được nghe ý kiến rất sắc đáng của các chuyên gia, tôi xin trao đổi một số gợi ý sau đây để khơi thông gói 120.000 tỷ, và đặc biệt là để thúc đẩy hơn nữa tiến độ triển khai Đề án 1 triệu căn NOXH. 

Thứ nhất, cần chú trọng việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý tập trung, tích hợp đầy đủ dữ liệu, đặc biệt dữ liệu từ cơ quan thuế, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, minh bạch thông tin và tối ưu hóa nguồn lực. Đề án 06 thực sự là một bước tiến dài trong quản lý hành chính tại nước ta. Đặc biệt khi hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia thì cần nhanh chóng xây dựng hệ thống đăng ký nhu cầu nhà ở xã hội trên VNEID để tổng hợp một cách chính xác nhất nhu cầu toàn xã hội. Trên cơ sở dữ liệu thu thập về, chính quyền địa phương hoàn toàn có thể nắm được trên địa bàn có bao nhiêu đối tượng trong điều kiện được hưởng chính sách về NOXH, đặc biệt là đối tượng lao động tự do để từ đó tiến hành các bước xác minh tiếp theo. Thông tin các dự án đủ điều kiện cũng nên được xem xét tích hợp lên hệ thống này để tăng tính minh bạch, tiếp cận thông tin cho toàn xã hội, đặc biệt là đối tượng đủ điều kiện. Việc xét duyệt hồ sơ cũng nên được công khai tập trung, và thông tin rộng rãi tại đây. Như vậy, hoàn toàn có cơ sở để tránh, hạn chế việc trục lợi chính sách, ngăn các đối tượng không đủ điều kiện vẫn bằng cách nào đó móc nối để có thể sở hữu NOXH. Việc này giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí thủ tục hành chính, giúp việc xét duyệt hồ sơ vay vốn và mua nhà được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện, công bằng và minh bạch hơn.

Thứ hai, cần phân nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách theo năng lực tài chính. Theo quy định tại Luật Nhà ở, hiện có 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH. Tuy nhiên, năng lực tài chính của các nhóm này khác nhau về bản chất, dẫn đến mục tiêu về chỗ ở và hình thức hỗ trợ phù hợp cũng khác nhau. Để tăng hiệu quả chính sách, có thể tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia điển hình như Hàn Quốc với hệ thống phân chia thu nhập thành 10 phân vị từ thấp đến cao, giúp phân nhóm chính xác theo khả năng tài chính thực tế của từng hộ gia đình; hoặc mô hình “Tam trụ” của Trung Quốc. 

Trên cơ sở đó, việc xác định nhóm thụ hưởng chính sách và phân bổ hỗ trợ có thể được chia thành 3 nhóm mục tiêu chính như sau (i) Nhóm cần đảm bảo nhà ở tối thiểu, bao gồm các hộ gia đình có thu nhập rất thấp hoặc không đủ khả năng trả tiền thuê nhà trên thị trường. Đối với nhóm này, cần ưu tiên cung cấp nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp, trợ cấp tiền thuê nhà và các hình thức hỗ trợ trực tiếp khác; (ii) Nhóm cần tạo thuận lợi cho việc mua nhà ở, bao gồm các hộ có thu nhập thấp đến trung bình thấp, có khả năng vay vốn mua nhà nhưng cần hỗ trợ về lãi suất, trợ cấp tiền mua hoặc các hình thức vay ưu đãi. Đối với nhóm này, cần phát triển các dự án nhà ở xã hội hoặc các chương trình vay mua nhà với lãi suất thấp, thời gian vay dài hạn; (iii) Nhóm ổn định giá nhà đất, bao gồm các nhóm thu nhập trung bình trở lên, không thuộc diện ưu tiên nhà ở xã hội nhưng có thể chịu tác động lớn từ biến động giá thị trường.

Thứ ba, tiếp nối giải pháp trên về nhóm đối tượng có thu nhập thấp nhất cần phải được hỗ trợ thuê NOXH, tôi nhất trí cao với bản Dự thảo mới nhất của Nghị quyết về việc Quỹ phát triển NOXH chỉ cho thuê, chứ không bán NOXH. Đây là điểm mới, chắc chắn có nhiều quan điểm tiếp cận khác nhau đặc biệt nhìn từ vấn đề văn hóa của chúng ta khi luôn muốn sở hữu nhà ở. Tôi xin làm rõ một số điểm sau. Một là hiện tại nguồn cung NOXH rất hạn chế, kể cả khi chúng ta hoàn thành Đề án 1 triệu căn NOXH vào 2030 thì chúng ta cũng mới chỉ đáp ứng được 40% nhu cầu NOXH toàn xã hội. Như vậy việc phát triển NOXH vẫn là một vấn đề cấp bách kể cả sau 2030. Đối với nguồn cung hạn chế như vậy, có lẽ ban đầu, cần hướng tới ưu tiên đối tượng yếu thế nhất trong việc thuê nhà. Hai là để giải quyết vấn đề “văn hóa mong muốn sở hữu nhà ở” của một số đại biểu trước, tôi nghĩ rằng nên tham khảo mô hình NOXH tại các quốc gia Tây Âu, đặc biệt là Pháp. Ở Pháp, thời gian thuê NOXH là không xác định, nghĩa là người đủ điều kiện về lý thuyết có thể ở trong căn nhà đó lâu dài, tất nhiên chừng nào người thuê vẫn đảm bảo điều kiện về thu nhập, tuân thủ đúng điều kiện khi thuê nhà. 

Tôi cũng muốn bổ sung thêm ý kiến của đại biểu về việc một số quốc gia như Đức không bán NOXH, thì theo kinh nghiệm của Pháp, chỉ được bán NOXH cho chính người thuê NOXH đó với các điều kiện sau: NOXH được xây dựng từ hơn 10 năm trước;người thuê nhà được tối thiểu 02 năm; tổng thu nhập không được vượt quá một mức nhất định. Giá bán sẽ được chủ đầu tư định giá trên cơ sở mức định giá của cơ quan nhà nước. Một điểm nữa là nếu như sau khi mua NOXH đó trong vòng 5 năm đầu, người chủ muốn bán lại thì chủ đầu tư dự án đó được quyền ưu tiên mua lại với giá đã bán. Còn trong trường hợp sau 5 năm thì theo giá thị trường. 

Thứ tư, tôi muốn tiếp nối kinh nghiệm của Pháp ở trên để trao đổi thêm 2 vấn đề. Một là hiện tại theo Luật, chủ sở hữu được quyền bán lại NOXH sau 5 năm, và theo giá thị trường. Ở đây, như băn khoăn của một số đại biểu thì có hiện tượng đầu cơ, trục lợi, như việc thuê một đối tượng đủ điều kiện mua NOXH để mua, và sau đó bán lại với giá thị trường sau 5 năm với mức chênh lệch rất lớn. Có đại biểu còn phản ánh rằng có dự án sau 5 năm thì chủ nhà bán hết. Đây thực sự là điểm mà tôi rất muốn nhấn mạnh hôm nay tại đây để các cơ quan lập pháp xem xét, sửa đổi điều chỉnh lại Luật (điểm 3 khoản 1 Điều 89) cho phù hợp theo hướng chỉ được bán lại cho Quỹ phát triển NOXH với mức giá tối đa bằng giá bán NOXH trong hợp đồng mua bán cộng thêm mức lãi suất tiết kiệm. Quỹ phát triển NOXH bổ sung những căn này vào quỹ các căn NOXH để phục vụ cho thuê đối tượng đủ điều kiện. Như vậy, chắc chắn sẽ hạn chế được rất nhiều vấn đề trục lợi, cũng như tăng tính tiếp cận NOXH cho các đối tượng đủ điều kiện nhưng chưa được tiếp cận.

Thứ năm, có một điểm mà tôi thấy gần như chưa được đề cập trong Nghị trường cũng như các ý kiến trên các phương tiện thông tin đại chúng, đó chính là việc phát mãi tài sản bảo đảm là NOXH trong 5 năm đầu tiên. Thực ra đây là vấn đề mà các ngân hàng đã gặp phải khi triển khai gói 30.000 tỷ năm 2013. Tôi kiến nghị học tập mô hình Singapore cho phép Quỹ phát triển NOXH được ưu tiên mua lại tài sản này, và thanh toán nợ cho ngân hàng. Như vậy giúp giải phóng nguồn vốn “chết”, góp phần đưa mặt bằng lãi suất xuống thấp hơn nữa.  

Thứ sáu, cũng là một điểm mà tôi thấy chưa được đề cập nhiều đó chính là việc phát triển NOXH, nhà ở giá cả hợp lý theo hướng thân thiện với môi trường. Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh trong Hội nghị vừa qua về việc NOXH không có nghĩa là chất lượng thấp, ở những địa bàn xa xôi, mà cũng cần phải được xây dựng như những dự án thương mại. Tại Indonesia, từ 2015 đã có những sáng kiến về xây dựng các dự án NOXH xanh, theo đó chi phí đầu tư ban đầu được đánh giá tăng 5-7%, tuy nhiên lợi ích thu được từ việc tiết kiệm năng lượng trong quá trình vận hành, cũng như hạn chế tác động tiêu cực tới môi trường được đánh giá rất tích cực, từ 10 – 20%.

Cần có cơ chế tín dụng riêng cho ngân hàng đồng hành phát triển NOXH

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn PGS-TS. Trần Việt Dũng. Cùng vấn đề chính sách tín dụng phát triển NOXH cho chủ đầu tư và người mua nhà, xin mời ông Trần Anh Thắng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Eximbank phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp cũng như nhận xét về lãi suất cho vay NOXH hiện nay đã phù hợp chưa?

Ông Trần Anh Thắng, Phó tổng giám đốc Eximbank: Ngoài nghị quyết 33 của Chính phủ điều chỉnh về NOXH, đây chỉ là điều chỉnh cơ chế chính sách dành cho đối tượng và cơ chế dành cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, giải pháp đồng bộ triển khai trên toàn dân còn vướng nhiều điểm nghẽn, nếu không giải quyết 2 vấn đề song song về thủ tục và chính sách thì sẽ tắc về nguồn vốn.

Có 2 đối tượng có nhu cầu cấp vốn là chủ đầu tư và người mua nhà. Về chủ đầu tư, ngân hàng đang tắc nghẽn thủ tục, các chủ đầu tư không chứng minh được đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến vấn đề giao đất, chủ trương đầu tư. Thời gian tắc khá lâu, tại Eximbank thậm chí có doanh nghiệp đã đề nghị cấp vốn từ năm 2023 nhưng đến giờ chưa xong. Bên cạnh đó, ngân hàng gặp khó trong xác định giá bán của chủ đầu tư, mất thời gian rất lâu để thu hồi vốn.

Đối với cho vay người mua nhà ở xã hội, hiện có gói 145.000 tỷ đồng của các ngân hàng, Eximbank không đăng ký gói này nhưng hiện tại đang triển khai cấp hạn mức tín dụng cho các dự án trên 5.000 tỷ và đã giải ngân khoảng gần 1.100 tỷ đồng cho các dự án NOXH. Hiện nay các ngân hàng thương mại đang tham gia các chủ trương của Chính phủ trong việc hỗ trợ lãi suất, cho vay. Người mua nhà muốn vay mua nhà với lãi suất 2-3%, mức lãi suất này về cơ bản ngân hàng đáp ứng được nhưng không cho vay được nhiều vì chúng tôi huy động nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất 5,5-6%, còn lãi suất huy động ngắn hạn khoảng 4-5%, tùy ngân hàng và dự án cho vay đối với dự án NOXH phải cho vay tầm 20-25 năm, nhưng với kỳ hạn của ngân hàng sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn thì các ngân hàng gặp khó khăn, không đủ nguồn lực.

Ngoài khung pháp lý, chúng tôi đề xuất NHNN cần có cơ chế tín dụng riêng khi các ngân hàng tham gia vào cho vay dự án NOXH. Bên cạnh đó, NHNN cần có cơ chế tính riêng về thời hạn cho vay, ân hạn gốc lãi trong bao nhiêu lâu đối với các dự án NOXH. NHNN quy định chỉ những ngân hàng đăng ký tham gia vào gói 145.000 tỷ sẽ không tính room tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Chúng tôi đề xuất NHNN nên có cơ chế xem xét những NHTM đồng hành vào dự án xã hội, room tín dụng đó nên tách riêng ra.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Hội thảo có nhiều ý kiến thảo luận rất sôi nổi, tâm huyết. Hy vọng với những đóng góp thiết thực của các đại biểu cùng với các cơ quan chức năng sẽ đưa Nghị quyết sớm đi vào cuộc sống. Thay mặt Ban tổ chức, xin trân trọng cảm ơn quý vị đại biểu cũng như các cơ quan thông tấn, báo chí đã truyền tải thông tin tới nhà chức trách và dư luận.