Những điểm lệch pha nguy hiểm: Cung - cầu và vốn

Phát biểu tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” ngày 2/4, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng về nền tảng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có “thể chất” tốt.

Theo ông Đính, với đặc điểm là nền kinh tế đang phát triển, nhu cầu đầu tư và tăng trưởng luôn ở mức cao, qua đó tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản trong hơn 20 năm qua.

Tuy nhiên, giai đoạn 2020 – 2024 được xem là bước ngoặt khi thị trường rơi vào trạng thái khủng hoảng. Ông Đính mô tả thị trường đã “mắc bệnh”, xuất phát từ các biến động địa chính trị toàn cầu, những điểm nghẽn thể chế trong nước và sự buông lỏng kiểm soát trong hoạt động kinh doanh.

Nhờ các giải pháp điều hành linh hoạt của Chính phủ, đặc biệt là tháo gỡ pháp lý và khơi thông dòng vốn, thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn. Bước sang 2025 – 2026, đầu tư công được xem là “cú hích” quan trọng thúc đẩy quá trình phục hồi.

Dù vậy, theo Chủ tịch VARS, sự phục hồi này vẫn cần được nhìn nhận thận trọng. “Thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc, nhưng để đánh giá thực sự khỏe mạnh và an toàn thì vẫn còn nhiều vấn đề cần xem xét”, ông nói.

Phân tích sâu hơn, TS Nguyễn Văn Đính chỉ ra ba điểm nghẽn lớn đang ảnh hưởng đến chất lượng phát triển của thị trường.

Thứ nhất là sự lệch pha về nguồn cung. Thị trường hiện thiếu kiểm soát, dẫn đến việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp và sản phẩm mang tính đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực của số đông người dân chưa được đáp ứng, gây ra tình trạng dư thừa cục bộ.

Thứ hai là chất lượng cầu chưa bền vững. Dù nhu cầu tổng thể lớn, nhưng phân khúc nhà ở bình dân lại thiếu hụt, trong khi dòng tiền đầu tư ngắn hạn gia tăng mạnh, tạo ra các “cơn sóng” không ổn định.

Thứ ba là dòng vốn chưa được phân bổ hợp lý. Nguồn vốn hiện không còn chảy mạnh vào bất động sản như trước, mà được điều tiết sang các lĩnh vực khác nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận tài chính nếu không có năng lực thực.

Theo ông Đính, nếu lựa chọn sai hướng đầu tư, nhà đầu tư có thể đối mặt với nguy cơ thua lỗ, thậm chí rơi vào tình trạng phá sản hoặc “chết lâm sàng”.

Cảnh báo hệ lụy từ giá đất ảo và đầu tư theo hạ tầng

Một trong những nội dung đáng chú ý trong bài phát biểu là cảnh báo về tình trạng lợi dụng thông tin phát triển hạ tầng để đẩy giá đất.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng mục tiêu cốt lõi của phát triển hạ tầng là tạo liên kết giữa các vùng kinh tế, mở rộng không gian phát triển và thúc đẩy hoạt động sản xuất – kinh doanh, từ đó mới kéo theo nhu cầu bất động sản.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít nhà đầu tư lại tận dụng thông tin hạ tầng để “đón đầu” theo hướng đầu cơ, đẩy giá đất nền lên cao mà không gắn với nền tảng phát triển kinh tế thực.

“Hệ quả là nhiều khu vực giá đất tăng vọt nhưng không có hoạt động kinh tế tương xứng. Chính mức giá ảo này đã cản trở các nhà đầu tư thực, khiến nhiều nơi rơi vào tình trạng gần như bị ‘đóng băng’”, ông Đính nhận định.

Theo Chủ tịch VARS, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, buộc các chủ thể phải thay đổi tư duy. Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ của những giá trị thực, thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.

Xu hướng chủ đạo được dự báo là phát triển các khu đô thị tích hợp đa chức năng, nơi hạ tầng đóng vai trò nền tảng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm, từ đó hình thành nhu cầu thực về nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Đây được xem là hướng đi tất yếu, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, đồng thời tạo sức hút đối với các dòng vốn đầu tư quốc tế chất lượng cao.