Dòng tiền đổ vào BĐS đang thay đổi

Báo cáo cấp nhật thị trường của Viện nghiên cứu Kinh tế- Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho thấy, trong 6 tháng cuối năm, dòng tiền ưu tiên các khu vực lõi đô thị và vùng ven có hạ tầng kết nối rõ nét như vành đai, metro, cao tốc. Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu hoặc thiếu động lực tăng trưởng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn về thanh khoản.

Các dự án có quy mô vừa và nhỏ thuộc phân khúc nhà ở, như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, có pháp lý đầy đủ, đảm bảo hoàn thành đưa vào sử dụng và có khả năng khai thác tạo dòng tiền, dự báo dẫn dắt thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, các dự án quy mô lớn nhưng xa trung tâm, đất nền, sản phẩm mang tính đầu cơ và BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục chịu áp lực thanh lọc.

Trong chu kỳ mới, khách hàng không còn chỉ đánh giá một bất động sản tại thời điểm mua, mà ngày càng quan tâm đến trải nghiệm thực tế trong suốt quá trình sử dụng: tiện ích có vận hành hiệu quả hay không, cộng đồng cư dân được hình thành ra sao, chất lượng dịch vụ có được duy trì và tài sản có tiếp tục giữ được sức hấp dẫn theo thời gian hay không. Đây cũng chính là những tiêu chí đang định hình lại khái niệm giá trị thực trên thị trường.

Sự chuyển dịch hiện nay không chỉ là một điều chỉnh mang tính chu kỳ, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản. Nhu cầu thực được nhìn nhận theo nghĩa rộng hơn, không chỉ là nhu cầu mua nhà để ở, mà còn bao gồm nhu cầu tích lũy tài sản an toàn, khai thác cho thuê, phục vụ gia đình hay phát triển kinh doanh, miễn là gắn với khả năng chi trả và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

Lãi suất tạo áp lực khiến giới đầu tư trở nên thận trọng

Khảo sát thị trường cuối quý II/2026, nhận thấy nhu cầu chững lại, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng trong quý II/2026. Một số dự án ghi nhận mức giá mở bán chính thức thấp hơn so với mức dự tính công bố trước đó, đồng thời áp dụng các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất lên tới 5 năm, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận của người mua.

Dữ liệu thực tế từ Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tổng lượng giao dịch nhà ở mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 48.000 giao dịch (tỷ lệ hấp thụ đạt 49%), trong đó phân khúc căn hộ chung cư chiếm đến 73% lượng giao dịch.

Lực cầu này cho thấy người mua chỉ đang trở nên thực dụng, thông thái và chọn lọc hơn. Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn, nhưng là cho nhu cầu đầu tư trung - dài hạn, hướng đến giá trị thật chứ không còn chỗ cho tư duy lướt sóng đón đầu các cơn sốt ảo.

Tại dự án chung cư tại Khu đô thị Nam thành phố với 400 căn hộ, hiện đã xây dựng đến tầng 20, nhưng đến thời điểm này mới có 30 căn hộ được khách hàng ký hợp đồng mua bán. Theo chủ dự án, có nhiều nguyên nhân, như việc giao thời của nhiều chính sách liên quan đến thị trường BĐS đã tác động không nhỏ đến nhà đầu tư, tạo ra tâm lý chờ đợi; những thông tin khá nhạy cảm như việc định danh BĐS; các chính sách và thủ tục liên quan đến thuế cũng tác động không nhỏ.

Theo các chuyên gia, lãi suất vay mua BĐS phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15 - 16%/năm, tạo ra áp lực tài chính cho người mua, khiến giới đầu tư trở nên thận trọng tối đa trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Thậm chí, với lãi suất cho vay mua BĐS như hiện nay khiến người mua để ở cũng chùn tay.