Nếu vài năm trước, bất động sản (BĐS) gần như là lựa chọn hàng đầu của phần lớn nhà đầu tư Việt Nam, thì hiện nay bức tranh đã khác nhiều.

Thị trường BĐS vẫn đang trong quá trình phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022. Dù nhiều dự án đã khởi động trở lại, nguồn cung mới dần được cải thiện và mặt bằng lãi suất ổn định hơn, thanh khoản ở không ít phân khúc vẫn chưa thực sự bứt phá. Đặc biệt, đất nền và các khu vực từng tăng nóng vẫn đối mặt với áp lực giao dịch chậm.

Đối với thị trường vàng, đây tiếp tục là tài sản "trú ẩn" của dòng tiền. Giá vàng thế giới hiện giao dịch quanh ngưỡng 4.175 USD/ounce, còn vàng miếng SJC trong nước đã tiến sát mốc 150 triệu đồng/lượng. Những bất ổn địa chính trị, lo ngại về lạm phát và triển vọng chính sách tiền tệ toàn cầu khiến dòng tiền phòng thủ vẫn tìm đến kim loại quý. Tuy nhiên, mức giá vàng quá cao cũng đang tạo ra những áp lực nhất định. Khoảng cách mua - bán lên tới vài triệu đồng mỗi lượng khiến rủi ro đối với nhà đầu tư ngắn hạn tăng lên đáng kể.

Trong khi, thị trường chứng khoán cũng chưa thực sự bước vào giai đoạn bùng nổ. Sau nhịp điều chỉnh mạnh, VN-Index đang dao động trong vùng tích lũy, dòng tiền có dấu hiệu thận trọng hơn khi thanh khoản chưa cải thiện rõ rệt và khối ngoại vẫn duy trì trạng thái bán ròng.

Đáng chú ý, dòng tiền trên thị trường cổ phiếu hiện mang tính phân hóa rất cao. Nhà đầu tư không còn mua theo xu hướng diện rộng mà tập trung vào những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, hưởng lợi từ tăng trưởng kinh tế hoặc sở hữu những câu chuyện riêng đủ sức hấp dẫn.

Điểm chung giữa vàng, chứng khoán và BĐS hiện nay là dòng tiền không còn vận động theo tâm lý đám đông như giai đoạn trước. Thay vào đó, nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên bảo toàn vốn và lựa chọn kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Chính sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư này đang tạo ra những chuyển động đáng chú ý trên thị trường BĐS.

Dòng vốn vẫn "đặt cược" vào bất động sản

Khi nhiều nhà đầu tư cá nhân còn đứng ngoài quan sát, các tổ chức đầu tư lại có góc nhìn dài hạn hơn. Các đơn vị nghiên cứu cho biết, thế giới đang bước vào một "kỷ nguyên biến động lớn", nơi lạm phát, lãi suất, căng thẳng địa chính trị và xu hướng phân mảnh thương mại toàn cầu đang làm thay đổi các nguyên tắc đầu tư truyền thống. Ở môi trường đó, những danh mục đầu tư dựa chủ yếu vào cổ phiếu và trái phiếu không còn phát huy hiệu quả đa dạng hóa như trước.

Đây là lý do BĐS một lần nữa được đặt vào trung tâm của chiến lược phân bổ vốn toàn cầu. Tỷ trọng phân bổ vốn mục tiêu dành cho BĐS của các tổ chức đầu tư quốc tế vẫn duy trì quanh mức 10,8% trong nhiều năm gần đây.

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương của Savills cho rằng, đây không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường BĐS mà là sự thay đổi trong cách nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của loại tài sản này. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa danh mục, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản trở nên quan trọng hơn.

Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong quý I, tổng khối lượng đầu tư BĐS trong khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn liên quan đến địa chính trị, thương mại và mặt bằng lãi suất. Dòng vốn không tập trung vào một phân khúc đơn lẻ mà trải rộng từ văn phòng, công nghiệp - logistics đến khách sạn và các tài sản tạo thu nhập ổn định.

Điều đó cho thấy, giới đầu tư đang chuyển trọng tâm từ câu chuyện tăng giá sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang xuất hiện ngày càng rõ nét. Trong đó, cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong quý I cho thấy niềm tin mạnh mẽ của các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là khu vực châu Á. Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%, trong khi Nhật Bản, Trung Quốc, Hong Kong và Mỹ tiếp tục duy trì sự hiện diện đáng kể.

Song song với đó là hàng loạt thương vụ M&A BĐS đáng chú ý. Đơn cử như Công ty CP TNT Phú Hòa chi khoảng 2.500 tỷ đồng để mua các phân khu thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai); Công ty CP Everland An Giang chi gần 490 tỷ đồng để sở hữu một phân khu khác trong cùng dự án. Thị trường cũng ghi nhận sự tham gia của Mitsubishi Corporation trong thương vụ chuyển nhượng dự án nhà ở cao tầng Thuận An 1 (TP.HCM), cùng các giao dịch liên quan đến khách sạn và BĐS thương mại.

Những thương vụ này chỉ ra, dòng vốn không hề rời bỏ BĐS. Ngược lại, các nhà đầu tư tổ chức đang chọn lọc kỹ lưỡng hơn, tập trung vào những tài sản có vị trí chiến lược, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng tạo dòng tiền bền vững.

Theo ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam, Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Trong nhiều năm, BĐS thường được nhìn nhận như công cụ để đón đầu tăng trưởng kinh tế. Nhưng trong môi trường đầu tư hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang được mở rộng. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm thiểu biến động cho danh mục đầu tư.

Cuộc chơi của sự chọn lọc

Có thể thấy, cả 3 kênh đầu tư lớn hiện nay đều không còn ở trạng thái "dễ thắng" như những giai đoạn trước.

Vàng đang ở vùng giá cao và đối mặt với áp lực chốt lời. Chứng khoán vẫn trong giai đoạn tìm kiếm động lực tăng trưởng mới. Còn BĐS vẫn cần thêm thời gian để thanh khoản phục hồi trên diện rộng. Song, điểm khác biệt nằm ở cách dòng tiền đang vận động.

Nếu vàng là công cụ bảo toàn tài sản, chứng khoán là kênh tìm kiếm tăng trưởng với khả năng sinh lời cao nhưng biến động lớn hơn thì bất động sản được xem tài sản tích lũy, tạo dòng tiền và hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế trong dài hạn.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, bất động sản vẫn là kênh tích sản hiệu quả trong dài hạn, nhưng nhà đầu tư sẽ phải thay đổi tư duy. Giai đoạn mua đất chờ tăng giá đơn thuần dần nhường chỗ cho việc lựa chọn những tài sản có khả năng khai thác thực tế và tạo dòng tiền.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, thị trường BĐS đang ở giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền, trong khi các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và khả năng khai thác thực sẽ tiếp tục được ưu tiên.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động, với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc đầu tư gì không còn quá quan trọng, mà có lẽ bài toán đáng lưu tâm hơn là phân bổ tỷ trọng giữa các loại tài sản như thế nào để vừa tận dụng cơ hội tăng trưởng, vừa kiểm soát rủi ro.