Việc UBND thành phố Đà Nẵng (TPĐN) có chủ trương thu hồi các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được TP.Đà Nẵng cấp đối với đất có mục đích sử dụng là “đất thương mại dịch vụ”, “đất cơ sở sản xuất, kinh doanh” thời hạn sử dụng đất “lâu dài”; bắt buộc chuyển đổi loại đất trên thành đất có thời hạn sử dụng đất 50 năm, đồng thời yêu cầu hoàn trả tiền sử dụng đất đã giảm 10% trước đây,...; và tạm dừng quyền thực hiện các giao dịch về đất TMDV, SXKD khi chưa chuyển đổi.

Tên kiến nghị: Việc UBND thành phố Đà Nẵng (TPĐN) có chủ trương thu hồi các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được TP.Đà Nẵng cấp đối với đất có mục đích sử dụng là “đất thương mại dịch vụ”, “đất cơ sở sản xuất, kinh doanh” thời hạn sử dụng đất “lâu dài”; bắt buộc chuyển đổi loại đất trên thành đất có thời hạn sử dụng đất 50 năm, đồng thời yêu cầu hoàn trả tiền sử dụng đất đã giảm 10% trước đây,...; và tạm dừng quyền thực hiện các giao dịch về đất TMDV, SXKD khi chưa chuyển đổi.

Tình trạng: Chưa phản hồi

Đơn vị kiến nghị: Các Hội, Hiệp hội doanh nghiệp TP Đà Nẵng

Công văn: 0228/PTM -VP, Ngày: 09/02/2018

Nội dung kiến nghị:

Qua nghiên cứu các Đơn kêu cứu, kiến nghị của các doanh nhân, doanh nghiệp và tìm hiểu thực tế, các Hội, Hiệp hội doanh nghiệp chúng tôi nhận thấy rằng thu hồi các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được TP.Đà Nẵng cấp đối với đất có mục đích sử dụng là “đất thương mại dịch vụ”, “đất cơ sở sản xuất, kinh doanh” thời hạn sử dụng đất “lâu dài”; bắt buộc chuyển đổi loại đất trên thành đất có thời hạn sử dụng đất 50 năm, đồng thời yêu cầu hoàn trả tiền sử dụng đất đã giảm 10% trước đây,...; và tạm dừng quyền thực hiện các giao dịch về đất TMDV, SXKD khi chưa chuyển đổi của UBND thành phố là chưa thỏa đáng, không giải quyết đúng căn nguyên bản chất của vụ việc và không vì lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Nếu tiếp tục thực hiện sẽ dẫn đến hệ lụy xấu cho cả thành phố lẫn người dân và doanh nghiệp. Bởi lẽ:

- Một là, chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của các địa phương trước đây (trong đó có TP.Đà Nẵng) được Chính phủ đồng tình, nhân dân ủng hộ và đã, đang tích cực triển khai thực hiện. Trong giai đoạn 01/7/2004 – 01/7/2014, để có kinh phí để thực hiện cải tạo, chỉnh trang cơ sở hạ tầng thành phố, UBND thành phố Đà Nẵng (sau khi thống nhất với Thành ủy và HĐND thành phố) đã có văn bản thông báo chính thức mời gọi nhân dân, doanh nghiệp và các nhà đầu tư mua đất do thành phố quy hoạch. Để khuyến khích người dân, doanh nghiệp hưởng ứng,  TPĐN đã giảm 10% giá trị lô đất cho người nộp tiền trước trong vòng 1, 2 tháng (đã thông qua HĐND TP). Sau khi hoàn tất các thủ tục, TP đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho người mua, trong đó ghi rõ thời hạn lâu dài (không phân biệt đất ở hay đất TM-SX-KD). Do vậy, quyền sử dụng đất “lâu dài” của người dân và doanh nghiệp trong trường hợp này là hợp pháp và chính đáng.

- Hai là,  Hợp đồng giao đất của doanh nhân, doanh nghiệp ký với Công ty khai thác quỹ đất TP Đà Nẵng là Hợp đồng giao dịch dân sự; trong Hợp đồng có các điều khoản do 02 bên thống nhất thỏa thuận, không có việc doanh nhân, doanh nghiệp xin miễn giảm theo chế độ chính sách, nên việc hồi tố thu lại 10% do điều khoản quy định của Hợp đồng thanh toán ngay là hoàn toàn không hợp lý. Trường hợp Doanh nghiệp mua sang nhượng các bất động sản đã qua nhiều lần, nhưng nay phải chịu trách nhiệm hồi tố là không đúng theo quy định tại điểm d, khoản 2 và khoản 3 của Điều 106, Luật Đất đai ban hành năm 2013 và khoản 5, Điều 87 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

- Ba là, Thành phố đã giao đất cho Doanh nghiệp và thu tiền chuyển quyền SDĐ theo giá đất ở - là mức giá đất cao nhất thời điểm đó (do Hôi đồng thẩm định giá qui định ), thời hạn ghi “lâu dài”; nhưng hiện nay TP yêu cầu điều chỉnh lại đất có thời hạn 50 năm, ảnh hưởng rất lớn đến gia trị tài sản và gây thiệt hại lớn cho Doanh nghiệp. Mặc khác, có những dự án cùng thời điểm, cùng khu vực nhưng lại được ưu tiên chuyển đổi thành đất ở lâu dài, dự án khác lại yêu cầu đổi thành đất TM-SX-KD với thời hạn sử dụng 50 năm là bất công và cạnh tranh không bình đẳng, gây bất bình trong cộng đồng doanh nghiệp.

Dưới đây là những hậu quả gây bức xúc trong cộng đồng các doanh nghiệp tại Đà Nẵng:

+ Thực tế, giá trị tài sản, quyền tài sản có thời hạn lâu dài thì cao hơn rất nhiều so với  cùng tài sản đó nhưng có thời hạn (khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất từ lâu dài thành 50 năm thì giá thị trường của thửa đất đó ước tính giảm hơn 1/2). Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp này gần như ngưng trệ

+ Do thời hạn sử dụng đất lâu dài theo GCNQSDĐ được cấp, nên nhiều nhà đầu tư đã xây dựng các công trình lớn trên đất (công xưởng, khách sạn, văn phòng cho thuê). Khi đất bị chuyển đổi thời hạn thành 50 năm sẽ gây thiệt hại rất lớn với các nhà đầu tư. Hiện nay các doanh nghiệp muốn cải tạo, xây dựng cũng bị cản trở.

+ Đối với các khoản vay đến thời điểm đáo hạn, cần định giá lại thì giá trị tài sản thấp hơn rất nhiều, không đảm bảo được khoản vay cũ nên ngân hàng không cho vay với mức cũ, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi cần huy động vốn.

+ Đối với đất làm dự án, nếu thời hạn sử dụng đất 50 năm, chủ đầu tư muốn bán sản phẩm với thời hạn lâu dài thì cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất TM-SX-KD sang đất ở và cần đóng phí chuyển đổi rất lớn, làm tăng chi phí và giảm hiệu quả đầu tư của dự án...

- Bốn là, đề nghị Ủy ban TPĐN cần cân nhắc kỹ lưỡng các giải pháp sao cho hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và TP trong việc thực hiện ý kiến kết luận chỉ đạo của Phó Thủ tướng TT Chính phủ Trương Hòa Bình tại TB số 396/TB-VPCP ngày 25/8/2017 về việc hủy bỏ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai để cấp mới theo quy định của pháp luật. 

Mới đây, tại kỳ họp thứ 6 của HĐND TPĐN khóa IX đã chọn chủ đề năm 2018 là “Năm đẩy mạnh thu hút đầu tư”. Các doanh nghiệp hưởng ứng chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, hơn 10 năm qua đã đóng góp không ít cho ngân sách thành phố, tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động. Chính sách thiếu nhất quán của Chính quyền thành phố sẽ tạo dư luận xã hội không tốt, gây mất lòng tin của người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư (trong và ngoài nước) đang muốn đầu tư vào Đà Nẵng.

Các giải pháp kiến nghị với Ủy ban nhân dân TP Đà Nẵng: Những sai phạm là điều không mong muốn nhưng đã xảy ra. Việc sửa sai và tuân thủ các quy định của pháp luật là cần thiết nhưng cần phải có các cách thức phù hợp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng. Với tư cách là tổ chức đại diện bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cho cộng đồng doanh nghiệp thành phố, xin kiến nghị các nội dung dưới đây:

1/ Trong khi chờ đợi một giải pháp khả thi hợp tình, hợp lý để thực hiện Kết luận của Thanh tra chính phủ và ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng TT Chính phủ, TPĐN cần hủy bỏ ngay các quyết định, hành vi hành chính như đã nêu ở trên;

2/ Đề nghị UBND TPĐN tổ chức gặp gỡ, đối thoại với các doanh nhân, doanh nghiệp có liên quan đến việc TP triển khai thực hiện Thông báo số 396/TB-VPCP ngày 25/8/2017 của Chính phủ, có sự tham gia của các tổ chức Hội, Hiệp hội doanh nghiệp thành phố, với tinh thần cầu thị lắng nghe ý kiến của các bên liên quan, cân nhắc đến những thiệt hại, khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp; để các bên cùng thống nhất, đồng thuận phương án, cơ chế, quy trình xử lý.

3/. Đề nghị TP tập hợp thống kê, đánh giá đầy đủ các tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh của thành phố, của cộng đồng doanh nghiệp Đà Nẵng do việc triển khai các biện pháp hành chính vừa qua để có báo cáo kiến nghị, đề xuất với Chính phủ và Quốc hội xem xét hướng dẫn, giải quyết (theo như yêu cầu của Chính phủ đã nêu tại Thông báo số 396/TB-VPCP ngày 25/8/2017 : "Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì kịp thời báo cáo Thủ tướng Chính phủ và các ngành có liên quan xem xét, có ý kiến chỉ đạo".

---

Đơn vị phản hồi: Ủy ban nhân dân TP Đà Nẵng

Công văn: , Ngày:

Nội dung trả lời: